◆一家标杆性房企，发出了一个标志性信号。
最近，万科招募养猪能手，引发热议。
房地产企业开始养猪，背后值得玩味的信息太多了。
房地产没有养猪赚钱？
猪肉的价格能降下来吗？
01、猪肉行情上涨，是个“来钱”生意
在过去的小半年时间里，如果要问哪两样物品让国人“稀罕”不已，答案绕过房地产，指向了猪肉和口罩。
相比于猪肉，口罩作为特殊时期的防疫刚需，属于“暂时性刚需”产品。
中国人延续了几千年的“不可食无（猪）肉”的口味习惯，注定了猪肉是泱泱大国的“永久性刚需”。
90年代以来，经济的发展和生活的逐渐富裕，人们对猪肉的需求也呈现逐年增加趋势。
数据显示，2012年以来，我国全年大概消费5500万吨猪肉，按13.95亿人口计算，平均每人每年要吃掉80多斤猪肉，国人的猪肉消费量占肉类消费总量的75%。
2001-2018年我国猪肉消费量
只是，随着2018年8月突然袭来的非洲猪瘟在全国爆发，国内生猪出栏量下降1亿头，猪肉市场消费缺口超700万吨。
巨大的市场缺口，也造成了猪肉价格的暴涨。
有数据显示，2019年，我国生猪平均收购价由年初的14.1元/公斤涨至年末的33.69元/公斤。也就是说，生猪收购价格超过了“猪瘟”前的猪肉零售价格。
生猪的价格走势
国民原本轻松提着菜篮子买十多元一斤肉的日子一去不复返，菜市场上猪肉价格翻了几番，一度从数字“1”字头飙到了“3”字开头。
短短半年内，猪肉赶超了鸡鸭鱼的价格，与产出成本更高的牛肉价“并驾齐驱”。
猪肉价格翻番，归其根源，是供求矛盾。
中国老百姓的餐桌上少不了猪肉这是事实，国人对猪肉的喜爱，不是其他替代品可以调得了这种口味偏好的。
猪肉价格持续上涨，也没有出现猪肉滞销，而是仍然面临消费缺口。
造成猪肉消费的巨大缺口，除了受非洲猪瘟影响，还有本次新型冠状病毒疫情的世界性蔓延对猪肉进口的抑制。
原本，中国通过进口肉来适当弥补猪肉的庞大缺口。据数据统计，2019年，我国猪肉缺口达700万吨。这也刺激了猪肉出口国的生猪产能，2019年，中国大陆的猪肉进口量翻番，超过200万吨。
而在已有的准入国家中，欧盟的德国、西班牙、荷兰和丹麦，北美的美国和加拿大，以及南美的巴西，在输华供应上排名靠前。
来自欧盟成员国的猪肉进口量占中国进口猪肉总量的60%以上，其中，德国和西班牙分别以22.8万吨和22万吨位列前两位。
尽管面临中美贸易摩擦，增收25%高关税之下，依然不减美国猪企的出口热情，2019年我国从美国进口猪肉16.8万吨。
口感较差的进口冷冻猪肉
只是，谁也没料到“新冠病毒疫情”会蔓延到整个世界，特别是我国猪肉的主要出口国，欧盟和美国。
如今，受疫情影响，欧盟和美国猪肉厂接连关停，大批国外进口猪肉滞留港口、码头无法进入市场。
为减少损失，部分外国企业已经决定暂停向我国出口猪肉。
受疫情影响，有分析师认为，中国猪肉产销缺口预计同比扩大32.7%。
巨大的需求缺口，进口受抑制，飞涨的肉价......这样的场景似乎跟疯抢的口罩有那么点类似。
“二师兄”继续在2020年翱翔为“风口上的猪”，引得资本的青睐，猪企的身价纷纷暴涨。
2019年10月，牧原股份作为我国的生猪育种、养殖、加工龙头企业，股价涨了近5倍，市值突破2000亿元，超过了房地产概念市值排行第二的保利地产。
而如今，不到半年的时间，其市值又突破3000亿大关。
牧原股份近段时间市值统计
面对这样的风口，万科自然抵不住诱惑，从“住”的生意上，涉足到“猪”的领域。
02、房地产市场下行，养猪来分摊风险
万科进军养猪行业，与房地产当下的行情也有关系。
房地产下行趋势，虽尚无定论，却风声不断。
前有香港首富李嘉诚大量抛售内地房地产，后有内地首富王健林宣布退出房地产开发。
更有专家称：房地产走势由10年上升周期正式确认转变为下行周期，2019年是下行周期的初始第一年。
2018-2019年全国房地产开发景气指数
作为中国房地产标杆企业之一，万科2019年收入及利润增速均远低于市场预期，合同销售金额与面积均为近几年最低增速。
2019年，万科实现归属于母公司股东净利润388.7亿元，同比增长15.1%，低于市场预期10个百分点；公司利润率为10.6%，较前两年同样呈现下降趋势。
两年前，万科郁亮喊出“活下去”的目标，看来要成为现实命题了。
2018年，万科高喊活下去的主题布展现场
有人预言，2020年，地产企业正由高利润时代进入微利时代，地产业正面临严峻的生存危机。
与此同时，头部猪企在市场上的“赚钱”表现，让房地产有点“眼红”。
2019年，牧原股份实现营业收入约202.21亿元，同比增长51.04%；温氏股份实现营业收入约731.2亿元，同比增长27.75%；正邦科技生猪养殖营收113亿，同比增长49.25%。
正邦科技2018-2019年营收详情
房企头部前三名万科、碧桂园、恒大2019年年报中净利润增长率分别为11.89%、14.25%、-53.78%。
从毛利率来看，2019年，万科集团房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，中国恒大毛利率为27.8%，碧桂园毛利率为23.6%。而牧原股份、温氏股份去年生猪/肉猪类/猪产业的毛利率依次为37.05%、28.84%。
特别是今年的一季度以来，猪企的毛利率超过了房地产大佬毛利的两倍。
拿万科来说，一季度综合毛利率为31.28%，而牧原股份一季度综合毛利率高达64.53%。
相比于房企，从市值、营收能力、毛利率上来看，猪企的“油水”看上去算得上诱人了，此时入局或可以抢到“一块肥肉”。
其实，房企养猪，早已不是“新”闻。
早在2014年底，万达掌门人王健林高调宣布去贵州养猪，万达提供猪仔和饲料，后续猪肉通过万达广场卖到全国。
2016年，恒大集团董事长许家印称投资3亿，在贵州援建110个养殖基地。
2018年5月，碧桂园微信公众号曾发布一则招聘养猪事业部负责人的招聘信息。
去年的中国企业领袖年会上，王石问新希望董事长刘永好：“今年（养猪）是不是赚大钱了？”
刘永好回答：翻了多好倍，请你吃顿饭肯定没问题，猪肉大餐。
刚刚过去半年，万科就开始行动了。
03、万科养猪，胜算几何？
现在去追养猪风口，万科胜算几何？
万科养猪，有优势也有风险。
在资金上，截至2019年12月31日，万科现金及现金等价物为1597.4亿元。
房企都是融资高手，万科又是上市企业，养猪肯定是不差钱的。
在物流上，万科物流产业成熟。
万科物流供应链已进入国内47个城市，具有142个仓储项目、仓储规划超越1100万平方米，冷链物流园有25个，可以为养猪提供物流支持。
在销售上，万科服务的业主就是潜在的客户。
万科物业已布局中国94个大中城市，服务2663个住宅项目，服务人口超过1500万。
这1500万人，都是高层次消费人群。万科卖猪肉，可谓近水楼台先得月。
万科物业全国布局
养猪最大的风险是，生产周期较长。
从能繁母猪到繁育猪崽再到商品猪育肥出栏，大概要10个月的时间，而现阶段能繁母猪也面临巨大的缺口，补充后备母猪也需要耗去至少4个月的时间。
也就是说，在这超过一年的时间里，能否稳住现在的猪肉价格走势还是个未知数。生产周期长，这无疑增加了经营风险。
再者，万科在农牧领域并无深耕，作为头部房企，能否展开手脚去深入养殖业，还要打个问号。
不能忽略的是，生猪养殖对防疫要求高，非洲猪瘟依旧是潜在的风险。
如何在规模化养殖的同时，做好疫情防控，降低瘟疫风险，也是值得谨慎对待的问题。
综合看来，万科养猪，机遇与挑战并存。
04、一个标志性信号
在《猪肉保卫战与中国粮食安全》一文中，我就曾分析过，进口猪肉杯水车薪，解决不了中国人的猪肉需求。
在猪肉消费缺口难以填补的当下，房企愿意养猪，当然是一件好事。
万科养猪的最大意义是，一家标杆性房企，发出了一个标志性信号。
熟悉万科的读者都知道，成立于1984年的万科，以外贸起家，做过衣服，拍过电影，开过超市，巅峰时期旗下70多家企业。
1992年底，万科确定了以房地产为主业，专业化经营的思路。随后开始做“减法”，砍掉了很多业务。
其中，像怡宝矿泉水、万佳超市都是回报丰厚的企业。彼时，万科仍然坚决卖掉，除了专业化的决心，还有房地产的光明前景。
一晃20多年过去了，专一的万科，又开始走向多元。
这说明，房地产不再是一个让万科“全押”的生意。
