中国基金报 莫飞
11月全国70城房价出炉了！
临近年末传统“旺季”，房地产市场销售仍未有明显的回暖行情。12月16日，国家统计局公布全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
数据显示，70个大中城市中有44城新建商品住宅价格环比上涨，10月为50城。不过从一线城市看，新房销售行情涨跌不同，其中广州依旧环比下跌，但北京上海深圳其他三个一线城市却出现了小幅回升的态势。而在其他城市中，唐山和银川以环比涨幅1.9%领涨全国。
二手房市场的分化行情仍在持续，上演了“冰火两重天”的态势，其中北京二手房连续5个月环比下跌，而深圳则以环比上涨1.4%领涨一线。
据悉，在北京有业主降价240万却依然难以成交，而在深圳却出现了业主中介联合捂盘涨价的故事，上演了一波房地产寒冬下的“另类”行情。
新房价格下跌城市增多
一线城市出现小幅回升
在“房住不炒”的背景下，全国房地产市场销售仍未有明显的回暖行情。
据国家统计局最新数据显示，11月70城新房房价有44城环比上涨，相较10月的50城，减少了6城，这是继9月上涨城市减少2城、10月上涨城市减少3城后再次减少。同时，在整体的涨幅中仅有9城涨幅超过1%，其中银川、唐山以环比1.9%的涨幅领涨全国。
不过，一线城市新房销售行情却各有涨跌，其中广州依旧维持跌势，但其他三个一线城市则环比出现了小幅上涨，其中广州下跌了0.5%，而北京、深圳、上海则分别上涨1.7%、0.2%和0.3%，北京新房销售涨幅领跑一线。
从涨幅来看，北京涨幅比10月上升了1.9%，但深圳、上海的涨幅则较10月回落了0.2和0.1个百分点，增幅正在收窄。
一般而言，每年下半年正是楼市迎来“金九银十”的销售旺季，但从近期房地产销售情况看，“旺季不旺”的特点非常突出。尽管不少房企已经采取了相应的降价促销的策略，但楼市整体的反映相对平淡，市场观望情绪浓厚。
据国家统计局今日同时公布的数据显示，1—11月份，商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%，增速比1—10月份加快0.1个百分点。
其中，住宅销售面积增长1.6%，办公楼销售面积下降11.9%，商业营业用房销售面积下降14.1%。商品房销售额139006亿元，增长7.3%，增速持平。其中，住宅销售额增长10.7%，办公楼销售额下降11.3%，商业营业用房销售额下降13.5%。
二手房市场分化持续
深圳依旧领涨一线城市
值得注意的是，今年下半年开始的“分化”走势，在二手房市场表现尤其突出。
数据显示，11月70城二手房房价有32城环比上涨，相较10月的31城，微涨1城，相较于9月的40城减少8城。
一线城市二手房的分化行情更是明显。其中11月北京、广州环比分别下跌0.4%和0.2%，上海和上月持平，而深圳却依旧大幅上涨，环比涨幅为1.7%。从近期情况看，深圳二手房价格涨幅依旧领跑全国，而北京二手房价格却出现连续5个多月下跌。
造成深圳楼市二手房暖冬行情逆袭的原因，主要和政策因素相关。11月11日起，深圳市税务局上调“豪宅线”，普通住宅的标准不再有价格的规定，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为为普通住宅。这有利于降低刚需族的购房成本。
11月6日，粤港澳大湾区建设领导小组会议决议便利港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房；豁免港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件，港澳居民享有与内地居民同等的待遇。这也意味着全面放开港澳人士在大湾区的购房资格。
上述两大政策直接支撑着深圳楼市的持续涨势，尤其是二手房市场的“另类”行情。
国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读称，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比各有涨跌，二三线城市涨幅与上月相同或回落。
11月份，各地坚持“房住不炒”定位，一城一策、因城施策，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保障了房地产市场总体稳定。初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.2个百分点。
孔鹏指出，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大，二三线城市涨幅分别连续7个月和8个月相同或回落。
“房住不炒”基调不变
地方“松绑”可能性较低
种种迹象表明，全国房地产市场整体的降温态势明显。尽管有不少消息传出有地方进行政策微调、“松绑楼市”的信号，但随后又被证实并未出现明显的放松动作。分析人士认为，在“房主不炒”的整体背景下，政策调控从严仍将持续。
12月10日，江苏张家港传出消息称，不满2年的房产可以正常过户，当地执行两年多的“限售令”已经取消。张家港市房产交易中心的工作人员于次日向媒体表示，已经停止上述操作，并恢复原来的过户政策。
12月11日，长沙市发改委发文，对商品房价格的构成进行规范，并将商品房的平均利润率限定在6%-8%。消息再度引起舆论关注。12月12日早间，长沙市发改委回应称，这是长沙2017年新政有效期满后的延续，且仅适用于成本法监制商品住房。
12月12日，深圳传出商住公寓“只租不售”政策取消，该政策变化被理解为利好楼市的重要消息。但随后深圳市房地产研究中心主任王锋解读称，这一政策对深圳楼市的影响微乎其微，实际是政府对规划建设政策的调整，对房地产供应结构的一种供给侧调整，不能误读为深圳楼市调控放松。
事实上，从目前的政策基调来看，“房住不炒”背景依旧不变。11月16日，央行发布的2019年第三季度中国货币政策执行报告称，按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
11月25日，央行又在《中国金融稳定报告(2019)》中强调，继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，完善“因城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。同时，加大对住房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度等。
据最新召开的中央经济工作会议再次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
中国社科院发布的《中国住房发展报告》预计，未来两年将是楼市调控的关键期，楼市调控的机遇窗口将在2025前后关闭，住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变。
