房价，号称是测试年份的新型年轮工具。具体操作方式是询问某城市房价，比如说深圳房子多少钱一平方米？5 万——那大概说的就是 2012 年前后吧。这不过是个苦涩的比喻，但的确，现在一提到房价，大家就像惊弓之鸟一般，无论是前阵子把房租上涨的原因归咎于有资本支持的长租公寓垄断房源，还是长租公寓滥用租金贷款爆雷，「房价」成为了大家内心最不愿提及的玻璃词。关于房价，各路专家、砖家横的竖的也是分析了不少，今天来个野路子，聊聊大洋彼岸的房价。
长/短租公寓，真的会影响房价？
是的。
这是美国国家经济研究局（National Bureau of Economic Research）几名学者的研究结果，他们说 Airbnb（爱彼迎）房源数量的上涨会带动房租和售房价格的上涨。
这几名不怕被怼的学者是助理研究员 Kyle Barron、加州大学洛杉矶分校经济学系的助理教授 Edward Kung，还有南加州大学商学院的助理教授 Davide Proserpio。他们在 2012 年至 2016 年间，检测了美国 100 个不同的城市市区，发现 Airbnb 的短租房数量（listings）每上涨 10%，会带动租金 0.42% 的上涨和房屋售价 0.76% 的上涨。
根据他们监测的数据显示，Airbnb 在这四年间的房源数量平均增加了 6.5%，房租价格提升了 0.27%，房价提升了 0.49%。不要以为听起来比例很低，还不到 1%，但这些区域年平均房租也不过增长 2.2%，年销售价平均增长是 4.8%。
他们发现那些专门拿自己房子出租的房东，对社区房价的影响比偶尔玩票式出租自己房间的房东的对房屋租赁市场干扰更大，Edward Kung 在接受《华尔街日报》采访时分析，Airbnb 的出现减少了长租市场的供给，从而拉高了房价，这和之前国内出现的谴责某长租中介公司推高房价说的是一回事。
不过 Airbnb 也不是软柿子，人家官方回应自己基本不会影响周边房屋的价格，还帮助了有闲置房屋的居民创造了额外收入。
大企业入驻社区也会影响房价？
是的。
这次是亚马逊要来背锅。2018 年 1 月，亚马逊说自己打算在北美成立第二个总部。一开始候选的 20 个城市都欢欣鼓舞，毕竟大企业入驻能促进地方经济的发展，是件大好事，特别是原本就亟需发展的城市，比如乡村音乐之都纳什维尔。但有人也出来唱「反调」了。房地产网站 Zillow 一项全新分析预计，如果亚马逊的园区真在纳什维尔建起来，那么这里的房租将会以每年 3.3% 的速度上涨，几乎相当于目前预测的房租年涨幅的四倍。
亚马逊入驻可能导致的房价变化
这大概是什么概念呢？有人算了一笔账，因为亚马逊总部的设立，纳什维尔居民十年后每月要额外多支付 400 美元的房租。
Zillow 分析认为，一个是因为纳什维尔房屋租赁市场的供给短缺，一个是新园区会创造了不少新的工作岗位，会有更多的人进入纳什维尔工作、生活和居住，相对应的交通也会更繁忙等等。如果亚马逊的出现吸引其他企业也来到这一地区，房租可能会上涨得更快。
不要不信这种预测，亚马逊就曾经「搅乱」了西雅图的房价。亚马逊入驻西雅图市区，Facebook、谷歌等互联网巨头也都一起在那里开了分部，变成了一个小「硅谷」。
尽管就业率提升了，但是西雅图的房价增长速度比其他大城市都要快，居民叫苦不迭。亚马逊也委屈地说为了能在西雅图发展，他们也向西雅图的经济适用房项目提供超过 4000 万美金，不至于给当地造成太大负担。
不过也不要一味只看结果不分析原因。Zillow 自己也说了，他们只是单纯分析了劳动者大量涌入会对各个城市房租产生怎样的影响。如果城市采用不同方式应对企业的入驻，房租受到的影响可能会比 Zillow 模型所预计的更小，毕竟房价的变化基本反应的还是一个供需的问题。
新西兰房价上涨，中国人要背锅吗？
是的——中国人中枪了。
2017 年底，新西兰新当选的总理 Jacinda Ardern 宣布禁止外国人购买新西兰现有房屋，希望能够遏制房价高涨。因为在过去十年里，新西兰的房价涨幅超过 50%。
不少新西兰人都将房价增长归咎于不断涌入的外国购房者，的确，在新西兰土地信息局（Land Information New Zealand）公布的数据里，在 2017 年 10 月至 12 月期间，全国房屋买卖交易中有 3% 的买家为外国购房者，占比最高的是中国买家。
但事实上外国买家的购买行为，仅在新西兰房地产市场中很小的一部分。尽管中国买家一掷千金买买买的新闻偶有出现，但不看整个宏观经济环境，要说新西兰十年的房价涨幅都是中国买家推出来，那未免就扯了。
房价，涨跌到底在说什么？有人戏称，离婚，是房价疯长的城市里的一种信贷杠杆。这到底是个玩笑话，但房价变化的背后还是能看出一些门道来。
当然，谈房价不谈宏观微观经济环境，不谈社会发展，不谈市场变化……都是耍流氓。无论是在哪个国家，哪个城市，商品价格的变化总归是反映一种供求关系的变化，房价也是一个道理。抛开种种流言蜚语和砖家预测，奉劝即将要买房的孩纸，揉揉双眼，看清这个房价「变幻莫测」的社会才行。
参考资料
1.《The Sharing Economy and Housing Affordability:Evidence from Airbnb》,Kyle Barron, Edward Kung & Davide Proserpio，2017.10.20
2.《Amazon Effect: Nashville and Denver Likely to See Biggest Rent Hikes If Chosen for HQ2》，Aaron Terrazas ，Zillow Research，2018.04.25
