中国工业史有一个谜：为什么中国汽车保有量世界第一，却造不出一台汽车发动机？
中国教育史有一个谜：为什么中国大学生数量全球第一，却出不了大师？
中国体育史有一个谜：为什么中国人口规模全球第一，却出不了一支能冲进世界杯的足球队？
同样的，中国的房地产业也有一个谜：为什么中国都这么强大了，还造不出不漏水的房子？
在上个月博鳌房地产论坛上，一位地产大佬曹舟南突然开炮，“哪个开发商敢跳出来说，我造的房子是不漏水的？一家都不敢跳出来。”台下无人敢接腔，场面一度很尴尬。
开发商一般胆子都大。当年王石问大家：谁敢说你们没行过贿？还有不少人举手。要求房子不漏水，居然比不行贿还要难。业内说，漏水问题就像行业的“癌症”，永远治不好。
造不出一颗圆珠笔芯，愁煞了国家领导人，追问了中国制造好多年。
中国的开发商，什么时候才能造出不漏水的房子？
01
曹舟南不是一般人。
他曾任房企巨头绿城中国的执行总经理、行政总裁，2018年辞职后，和宋卫平共同创办了蓝绿双城，在地产江湖占据一席之地。
这么一位在地产界摸爬滚打多年的“老江湖”，到底透露了什么信息？
曹舟南说：这个行业发展了接近30年，我们做的产品还有这么多的瑕疵。东西做得太烂了。
“你说凭什么这个行业要给你黄金时代、白银时代？”
你黄师傅抱着求证的心态，查了查中国top10的地产开发商的房屋渗漏情况。
以下是top10的企业名单：恒大、碧桂园、万科、保利、融创、中海、绿地、华润、绿城、龙湖。
从公开的媒体报道看，无一漏网。
这十大开发商无一例外，都被媒体曝光过房屋的漏水问题。作为地产巨擘，尚且难以完全避免漏水，更不要说中小房企了。
随手一查，长沙奥克斯缔壹城、南京宏图上水云锦、银川海亮滨河壹号、青岛中欧金茂墅……等项目均出现漏水。深圳湾顶级豪宅——恒裕滨城二期因房屋漏水、墙纸发霉被业主投诉维权。
曹舟南的话，似乎很容易被验证。从一个地产大佬口中说出的话，成了对这个地产行业的绝妙反讽。
02
1988年，中国刚刚启动房改，土地禁锢也完全放开，是房地产发展史上重要的一年，房地产市场规模还非常小。
海南刚刚独立建省，大批的人来到海南淘金，造就了第一批炒房者。
30年风起云涌，如今的房地产市场，已经是一个15万亿规模的超级行业。龙头房企纷纷跻身世界500强，规模惊人。
然而，30年来，中国建筑的漏水情况，却是在恶化的。
1988年，中国建筑技术发展研究中心做过一项调查。在全国22个城市对10年内竣工的327栋建筑物进行渗漏调查，平屋面渗漏水率平均高达70%。
到了2014年，中国建筑防水协会与北京零点公司联合做了抽样调查，全国 28 个城市、850个社区的2849 栋楼房，有2716个出现不同程度渗漏，屋面渗漏率居然高达95.33%。
虽然调查方法不完全相同，但还是可以窥见一斑。
“历经近30年渗漏治理，渗漏率并没有降低，反而还有升高的趋势。”发布这个调查，中国防水协会是顶着压力，“把这个脓疮揭开”。
防水材料不符合规范，抢工期、赶进度，缺乏监管，是渗漏率居高不下的主因。
曹舟南之问，似乎表明，问题仍然无解。
03
为什么中国这么强大了，房子还越造越烂了！莫非，房屋渗漏是“世界性的难题”？
听到这，日本人笑了。
人家打造的高品质房屋，号称“200年住宅”。
这是因为日本的建筑材料由专业的设计公司设计，标准化、自动化程度高，产检极其严格。
日本《建筑基础法》规定，新建房屋要保证两个条件：遭遇百年一遇的地震不倒塌，遭遇五十年一遇的地震不受损。
日本住宅的厨房与洗手间施工时大部分采用整体厨房、整体卫生间。约80%的建筑采用了全预制构件，即所有梁柱和楼板都为预制构件。
工业化程度高，对日本房屋防水很有帮助。
房屋渗漏并非无解。只要选择好的防水材料，做好质量管理和品控工作，房屋渗漏率可以大大降低。
中国的建材市场上流通着大量劣质的防水卷材，这些不合格的卷材大都是一些无证企业生产的。这些卷材由于价格低廉，迎合了部分开发商节约成本的需求。
2013年，中国有证的防水材料生产企业1400多家，而没有许可证的企业却有500多家，销售额占整个行业的30%多。
劣质防水材料的大量流通，让中国的房屋渗漏问题越来越严重。
这样的产品之所以在建筑市场拥有巨大的需求量，最重要的原因就是，很多房屋建筑工程实行的是最低价中标制度。
最近几年，楼市瞬息万变，政策时时吃紧，房企融资经常受到限制，开发商为了跑赢周期，追求现金流，纷纷采取了“高周转”的模式，对项目开发速度要求越来越快。
“高周转”之下，一些房地产企业的现金流吃紧，也无暇顾及房屋的品质问题。前几年房地产企业大量发债，也在最近迎来还债期。上半年，有大量的房地产市场成批倒闭，没能挺过债务危机。
抢工期、赶进度，配合“高周转”成为越来越普遍的选择。
找平层未干就急于铺设防水层，致使防水层出现起鼓、脱层、腐烂和渗漏。
防水材料很难用肉眼辨别，加上防水工程很隐蔽，保护层施工完后监管非常困难，因此防水行业很容易偷工减料、掺杂使假。
同时，部分城市限价极为严厉，开发商为了回补利润，很容易在材料上问题上偷工减料，由此导致新房质量问题频发。
04
房屋渗漏居高不下，并不是防水工艺问题，而是质量管控问题。
2018年博鳌房地产论坛上，绿城房地产管理公司董事长李军直言：“一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现。”
“房住不炒”，不仅是遏制炒房，也要提高居住品质。
房地产在中国走过了三十多年，现在，不少开发商在宣传时大力提倡“宜居”、“绿色”、“科技”、“节能”等标准，然而几场暴雨过后，却发现八成以上的楼盘连基本的工程防水问题都没有做好。
没有一家开发商的房子，经得起台风下雨天的考验。
这是地产帝国的悲哀啊。
