时间倒退到年初，没有人预见到粤港澳大湾区变局如此剧烈：香港衰退，深圳崛起。
摩根士丹利曾预测香港今年经济增长1%，如今已下调预期到-0.3%。第三季度，是香港10年来最差的一个季度。
深圳获得国家“超级文件”支持，打造中国特色社会主义先行示范区，迈向全球标杆城市。
局势大变动，投资版图也在改写。
摩根预测，未来9-12个月，香港楼价最多可能下跌10%。口岸的另一端，炒房大军已经蠢蠢欲动。
哪里是粤港澳大湾区的下一个的投资价值“洼地”？
01
首先，绝对不是深圳。
“超级文件”长远来看是利好，但短期很可能是大利空。
为什么这么说？有三大理由。
一是，中国的楼市是“政策市”，利好越大的地方，楼市调控越严。海南就是先例。2018年4月13日，国家宣布了海南自贸区政策，买房大军都冲过去了。仅仅过了8天，4月22日，海南就实施了全岛限购，楼市进入“冰冻期”，房价全面下跌。
要牢牢记住“房住不炒”。炒房客冲过去的地方，都调控的高压区。深圳也一定会严控楼市。
第二个理由，深圳离全球城市还很远。现在的全球城市，只有4个，伦敦、纽约，东京和巴黎。深圳去年排名在世界第55名。大家凭感觉也知道，在国际影响力上，深圳还比不上北京、上海、广州，甚至杭州。
所以，深圳真正成为全球城市，可能还需要30年。而现在，深圳的房子均价已经到了5万4，超过了伦敦、纽约、东京的均价。国家怎么可能让房价继续涨？那只会阻碍深圳崛起和发展。
第三个理由是，深圳几乎不依赖土地财政。全国各地的政府都有卖地的动力，深圳没有。每年的卖地收入排行榜上，深圳几乎都是垫底的。因此，深圳政府也不会抬高房价。
深圳未来的住房供应，只有40%是商品房，给最有钱的人买，其他60%都是人才房、安居房、租赁房，解决人才引进和年轻人居住问题。
所以，深圳是会一飞冲天，但是深圳的房价，一定会相当稳健，别想去深圳炒房。
02
香港近期局势，投资也进入“冰冻期”。
未来，香港能否保住国际金融中心的地位，需要打上一个问号。这是未来一段时间内，观察粤港澳大湾区的一个最大的变数。
大家都非常关心香港。对于大湾区的其他城市，会造成什么影响？
你可能会有点惊讶，我的判断是，香港的震荡期，反而是其他城市的机会。
因为香港的核心竞争力，其实是贸易、物流、金融、文化创意等服务业。需求仍然旺盛，只是受到局势动荡影响。因此，这些服务业反而会加速往大湾区转移，尤其是相邻的深圳、珠海两地。
例如，香港国际机场受到冲击，很多国际客人都改签到深圳机场，这段时间深圳机场的客流量增加了50%。本来深圳、广州在国际旅客上，是几乎没有机会跟香港机场PK的，但是香港的局势带来了调整的契机。
这种调整，不仅仅是临时应急的，也会有很深远的影响。比如以前谈到深港一体化，那么深圳机场和香港机场自然会有分工，深圳机场会主动让出国际客流。但是以后，至少民航局会考虑到新的形势，把资源向深圳机场倾斜。
危中有机。金融业、国际航运、物流贸易等也是一样。接下来，大湾区可能会出现一波新的产业转移和布局。
03
深圳崛起，周边的临深城市如何？主要是东莞、惠州两个城市。
东莞的优势在于经济实力雄厚，人口充足。去年8000亿的GDP，800万的人口，其中超过3/4是外来人口，提供了源源不断的购买力。
作为“世界工厂”，很多知名大企业包括华为、OPPO、步步高等入驻，这也是东莞的优势。因此，东莞总体而言，投资价值很值得关注。
不过，东莞是珠三角两个“市管镇”的特殊城市之一。它有32个镇街，包括虎门、长安等大镇，实力雄厚，但最大的缺点就是“没有核心”。
整个东莞，楼市都比较均衡，你很难判断哪里是“增长极”，总体而言，临深片区已经是高位，很多在3万以上，几乎找不到“洼地”。
惠州面积广阔，其惠阳区、大亚湾都靠近深圳，是比较有潜力的区域。但惠州最大的问题，在于本地购买力一般，而供应量太大，连续几年的供应量达到1600万方，所以二手房涨幅有限，也很不容易出手，被称为“投资天坑”。
惠州，只有局部区域值得观察和考虑。
04
跟珠三角东岸的“深莞惠”相比，以广州为核心的“广佛肇”经济圈体量更大，发展的预期也更稳定。
广州是这个圈子毫无争议的“大哥”，虽然近年来GDP被深圳超过，尤其是近日被嘲讽为“环深城市”，但要知道，广州已经繁荣了两千年，千年商都的积累是它最大的底气。
今年上半年，广州的经济增速高达7.1%，跟深圳不相上下，尤其是第三产业发展迅猛，包括信息服务业、金融业、现代服务业等。
不过，广州被盯得很紧，限购非常严。全市对外开放购买的区域只有增城区和从化区。
其中，增城位于广州东部，与东莞、惠州接壤，在交通上，已经通过地铁14号线、地铁21号线打通了到市区的快速交通，加上自身有富士康等大企业落户，以及整个城市“东进”，增城也非常值得考虑。
不过，广州长期把黄埔、增城、南沙这三个区作为卖地的“粮仓”，增城开发商扎堆的现象比较明显。近期，就有新闻报道，增城有9个楼盘出现不同幅度的降价现象，有碧桂园的楼盘降幅达到20%以上。
再看佛山，今年即将成为广东省第三个突破万亿GDP的城市，仅次于深圳、广州。广东四小虎，佛山占了顺德、南海两个。
因此，和东莞相似，佛山也有很强的产业和人口支撑。
同时，广州和佛山应该是同城化做得最好的。很多“双城候鸟”住在佛山，工作在广州。从佛山乘坐广佛线，可以直接换乘广州地铁一号线、八号线、二号线和三号线，一路贯通。
但是，广佛融合比较明显的问题是，城市发展的重心和方向不一致。广州一直在向东，往深圳方向靠拢，要打造广深科技走廊，要打造自己的第二CBD。而佛山靠近广州的老城区，土地、产业的空间都非常有限，需要强有力的旧改来推动融合。
另外，当下比较明显的问题在于，佛山靠近广州的8个镇区是限购的。外地客包括广州客在内，都无法购买这些片区的住宅，导致交易处于“被冻结”阶段。
然后我们说到肇庆。在整个大湾区，肇庆应该是存在感最弱的。甚至感觉是“混进来”的。有媒体把它评为大湾区最差的城市，人口还在持续流出，只是作为大湾区联通广西的门户，承接一些传统的产业转移，总体上不值得投资。
05
最后是珠西地区，珠海、中山、江门三个城市。
走遍整个粤港澳大湾区，投资城市还是最看好珠海。
珠海之前分析的文章比较多，作为珠西核心城市，广东经济特区的双子星，也是全国唯一一个跟香港、澳门都陆桥相连的城市，珠海已经足够特殊，去年的人口增速更是达到7.12%，全国第一。
今天，我就补充一个观察，就是除了香港、澳门的产业和人口正在不断地往珠海转移以外，深圳和广州也在争夺珠江西岸，最重要的争夺战，就将发生在珠海。
广州和深圳是广东省的双核，竞争一直非常激烈。珠三角东岸是深圳的地头，佛山和肇庆、清远是广州的腹地，而珠江西岸一直缺少单独的核心，广州、深圳都希望把影响力向这里辐射，而珠海一方面承接外溢过来的资源，另一方面也在大力提高城市能级，做实珠西核心城市的定位。
广州目前已经通过广珠轻轨，打通了对珠海的辐射通道。上个周末我去了一趟珠海，从广州南站乘坐轻轨，只需要36分钟就能抵达珠海唐家湾。最让人惊讶的是，有很多乘客是购买的无座票，整个车厢站满了人，城际轨道已经像地铁一样方便了。
昨天更是传来重磅新闻，广州地铁18号线，将从番禺广场一路向南，贯穿中山，直达珠海。其中光是珠海对接中山这段，60公里就要投资200亿。
你可以看到，广州打通珠西大动脉是多么迫切。
而深圳也是非常积极。深中通道已经在建设之中，打通深圳和中山、珠海的通道，目前预计是2023年左右完工。
与此同时，深圳和珠海频繁互动，两地已经在积极规划和推动深珠通道立项。这个更厉害，不仅是跨海大桥，还是公铁两用，把高铁也跨过珠江口，贯穿两大经济特区。
说到这里，大家可以感受到，珠海成了广州、深圳的必争之地。这也是为什么，我们积极推荐大家关注珠海投资的原因。
我们也对比一下旁边的中山，从区位来看，中山跟广州接壤，深中通道的开通也指日可待。但是，中山的问题就比较明显。
一是，中山和东莞很像，也是市管镇，一共有24个镇区，互相竞争。缺乏一个明显的增长极，这个问题比东莞还要严重得多。
二是，中山经济疲软非常明显。几年前，中山在广东排名第五，如今已被惠州超过。今年上半年，中山经济增速仅有0.9%，在广东垫底，远远比不上珠海的7%。
再简单说一下江门。
江门在大湾区的存在感也不强，但是比肇庆好得多。广珠轻轨很早就延伸到了江门的新会。另外，江门由于侨胞众多的关系，跟港澳比较亲近，也吸引了不少回乡置业的华侨。
例如著名的酱油“李锦记”创始人就出生在新会，所以在新会设立了很大的生产基地。江门这几年发展也很快，也不限购。粤港澳大湾区专门提到了支持江门建设“大广海经济区”，跟港澳开展合作，江门的热点区域可以适当考虑。
大张旗鼓建设深圳，中国还需要香港吗?
香港反送中持续两个多月，就在各界猜测北京会如何出手干预时，中共国务院高调宣布，在紧邻香港的深圳建设“先行示范区”，扩大金融开放度，建立教育、医疗、科技创新中心。
有分析认为，反送中无法平息，北京有意以深圳取代香港。但也有评论指出，一个没有法治、没有人权的内陆城市是无法与香港竞争的。
到底北京的意图何在？深圳示范区要示范给谁看？香港对中国是否依然重要？
嘉宾：中国时事评论员、《横河平论》主持横河；独立时评人、执业律师桑普
8月18日就在香港170万人走上街头时，北京宣布建设深圳，成为中国特色社会主义先行示范区。尽管中共国务院声明强调，早在去年1月就已经展开规划，但很多评论都认为，深圳示范区就是针对香港而来，北京打的是什么主意？
桑普说这个规划只有姿态没有实际。姿态是做给美国和中国内地人民看的：告诉美国，我们可以在深圳建设一个与香港等量齐观的金融中心；告诉内地人民深圳可以取代香港，我们不怕；告诉香港，就算没有香港，中国也能站起来，也会有金融中心。
作为香港人，桑普认为这很可笑，什么叫金融中心，什么叫中国特色社会主义先行示范区？中国社会主义70年，到现在才有一个“先行示范区”来实践“中国特色社会主义”，这个表述就很可笑。而且，金融领域中心的关键词是自由，要有自由的外汇、自由的资本流动等等。
第一，深圳的股票用美元计价吗？第二个，有英语的金融人才吗？第三，有英美法系的公平审判的法律体系和审判制度吗？这些都没有。除此，中国有熔断机制，这种管控在金融市场是不可行的。所以只有姿态没有实际。
中国央视主播星期一在节目中说，“深圳喝上了‘头啖汤’（粤语：第一口汤）。无疑，这一定位给深圳带来了巨大机会……这是又一次的闯关升级……机会不是给谁谁就能接得住的。更准确的说法应该是，机会对有准备、敢闯敢干的人‘一往情深’。”为什么是深圳，什么是示范区，示范给谁看？
横河说深圳示范区之所以引人注目是因为香港反送中抗议活动，在这之前，中共在天津、上海、深圳搞了不少试点，但是都不了了之。最有名的半途而废就是雄安新区。先行示范区说了八条，与经济建设有关的只有一个大湾区建设和建成金融中心，这点和香港也有关系。
中共有个特点，当一个重大事件发生以后，他们不会认错，也不会就事论事，但是他们会在广义的范围内做另外一些调整，尽量设法避免同类事件再次发生。大湾区建设就是从另一个角度把深圳和香港连接起来，香港的重要性降低，减少这种抗议再次发生的可能性。
北京是否可能在香港回归50年后将香港与深圳合并？亚洲时报文章《北京是否计划2047年前将香港深圳合并？》提到“观察人士认为，如果深圳的GDP可以在2030年达到香港的两倍，两地人民收入距离拉近，深圳提供更好的就业，住房和生活补助，而香港持续受到民生问题困扰，那么2047年香港与深圳合并将是一个自然的答案。”北京是否可能在香港回归50年后，将其与深圳合并？
桑普说北京可能存在这种想法。侠客岛一篇文章提到希望香港二次回归，北京认为1997年的回归没有真正回归，要让香港完全和国内接轨。要让香港和深圳同城化的可能性不大，但是可以与深圳并驾齐驱。但是如果真的这样了，对香港是一个巨大灾难，这也是为什么这次这么多人走上街头。中国对香港是暂时退却，一国一制并非不可能。所以香港人要坚持抗争。
也有人认为香港人把香港看得太重要了。所以，香港到底有没有这么重要，香港具有什么不可替代性？
桑普说当然世界上没有一个东西是完全不可替代的，但是有相对的不可替代性。香港的地位是属于全球商业、贸易、货运、金融、情报信息的集散地。香港的特殊地位没有制度性的确保的话，全世界都会震动。
8月15日和18日特朗普呼吁妥善处理香港问题，就说明香港的重要性。中国也不会轻易放弃香港，香港上市的股票有七成是中资的，也是很多党官、军企套现的地方，不过香港变臭港，也会堵塞中共自己的官员和企业，他们没有办法继续融资。
北京是否会投鼠忌器？
横河说香港作为世界金融中心对北京统治集团来说，非常重要，这些资本和权贵有关。现在美国在清理中国资本在美上市，香港就非常重要，甚至可以说是洗钱中心。对于普通老百姓来说，也许香港没有那么重要。
另外，不失去就不会知道会有多少损失。比如之前我们说不吃美国猪肉，结果谁想到俄罗斯的猪肉有猪瘟？北京对于这一点也很清楚，很多后果是想象不到的。北京现在把香港作为一张牌，但是美国不同，他们把贸易作为一张牌，他们的说法是香港问题不好好解决，就没有贸易谈判，就在价值观问题上站队了。
《北京之春》主编陈维健说，“香港之所以是香港是与国际文明社会接轨分不开的，是与回归后一国两制分不开的。如果说深圳要代替香港这里有一个背律，要么深圳也与国际文明社会接轨也实行一国两制。如果这样就无需深圳代替香港了。如果深圳还是专制政治，还是与国际文明相左，那么深圳也变不了香港。最好的方式是中国都变成香港。”
桑普说让中国任何一个城市变成香港，需要制度和文化，两者缺一不可。香港崇尚的起码要遵纪守法，这个在中国看来是洪水猛兽。现在深圳被看作是大陆最发达的城市，但是仍旧消息封锁，崇尚党媒。他们只看到“暴徒”，但是他们口中的暴徒是如何出现的？为什么“暴徒”被警察打伤后还不离开？
另外，经济强不代表不倒台，满清二三百年的历史，GDP最高的时候是1911年。关于这一点，中国和苏联都有很好的例子。香港人现在做的就是在为自己和下一代争取自由和人权。
横河说北京所做的规划体现了计划经济的思维方式，北京又想见一个大而全的城市。但是这些不是规划的，很大程度上是自然形成的。香港之所以成为金融中心而不是制造业中心，是有原因的，不是计划经济的力量可以改变的。
计划城市的典型是首都。所以深圳的这个计划本来就很难实现，计划经济有很多盲目性。当然香港发展到现在也有很多世界上的政策优惠，比如原来的英国法制和自由，以及97年之后保持的与各国优惠的税务。
深圳和大陆其他地方一样有着党文化，为什么能成为样板城市？是因为税务、商业、工业上的各种优惠政策。现在给的是政治优惠。如果将来中国真的放弃政治优惠，走民主化道路了，那也不需要深圳了。
路透社星期三报道，阿里巴巴决定暂停在香港证交所上市的计划，这项上市计划原本预期募资金额达到150亿美元。媒体报道，阿里巴巴喊停的决定是担心惹怒北京。上个月全球最大的啤酒酿造商百威英博公司也宣布暂停在香港上市的计划。这对香港经商情势可能带来冲击吗？
桑普说很多人关心股票市场涨跌，但是股票涨跌和实体经济没有太大关系，股票市场不会带动就业，只是个圈钱的场所。所以这些公司来香港上市只是来圈钱。真的冲击到香港经济的是实体经济，比如赴港游客变少了。其他的民生没有太大叨扰。更重要的是，阿里巴巴的集资本来就有很大争议，同股不同权的上市本来就备受争议。
北京是否想把深圳示范区做平和的解决方案，放弃了天安门式的解决方案？未来反送中还可能面临什么挑战？
横河说北京提出的深圳计划是长远计划，这和短期香港反送中的抗议趋势没有关系。香港人争取自由权利不会轻易放弃。北京确实处在困难境地，投鼠忌器。从整体来说，北京有两个可能性：一个是在十一之前必须解决，第二个就是拖到十一之后解决。
这两个可能性都是为了保证十一平稳。北京至今没有对港人的五大诉求拿出一个方案。港人的诉求目前很难预测，香港运动自己有了生命，可以自我调整策略。
桑普说反送中的局势会继续下去，有人说因为有十一，所以九月是香港人的截止日期。但是香港人不会把这个说法放在眼里。接下来有几个活动。明天香港举办“香港之路”人链活动，学习的是89年波罗的海人链求自由事件。第二个是831的游行，民阵正在申请许可。五年前就是在8月31日发生的真普选抗议活动。
