中国推“房屋养老金”惹众怒 分析:政策恐拖垮房市

中国国旗在北京一处正在施工的楼盘前飘扬。(2013年11月4日)

台北 —  中国住房城乡建设部副部长董建国上周五(8月23日)宣布,研拟中的“房屋养老金”制度将在上海等22座城市试行,由政府出资建立公共账户,对部分建筑结构进行维修及设备检测养护等。

中国推“房屋养老金”却惹众怒

这看似利好消息一出,却引来舆论连连挞伐并质疑“钱从哪里来”。

住建部于8月24-25日在官网连两日发布四则公告“灭火”,并引述多位专家解读称,房屋养老金是“公共账户政府建,不给群众添负担”、“不需要老百姓直接出钱”及“为保障房屋安全所作的兜底性制度”,以消除民众疑虑。

针对资金来源,《中国建设报》8月26日更引述湖北住房改革与发展研究会会长陈淑云的说法称,来源将有地方政府财政资金、土地出让收入、住房公积金增值收益及社会捐助等。她说:“由地方政府通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式进行筹集,为房屋安全兜底。”


但连日来舆情还是不埋单。

微博博主“青光楚辞”8月25日就发文批评,当前(购房者按建安成本5-8%)缴纳的房屋维修基金因支取手续难,使用率极低,多年来积存下天量资金,早有透明化管理的呼声。他因此呼吁,新推的房屋养老金应作为配套,盘活既有的房屋维修基金,提升居民福祉,刺激消费。“如果直接或者间接再(向屋主增)收一笔钱,我敢打赌执行不下去。”

微博房产博主“图门江酒馆”也引述互联网商业模式“羊毛也可以出现在猪身上”来吐槽称,这种看似老百姓不用直接花钱的政策,随着量多,对商家来说,仍可能有极大的获利空间。

不少网民则质疑住建部变相征税及资金来源和管理不明。

位于四川、署名“WangGang313”的微博网民留言称:“关键是整个制度设计和监管的细则一个没有,张口就收钱,迟早是反复修马路那个套路。”

位于广东、署名“乐20171215” 的微博网民则批评,住建部一下子要在22个城市试行,“肚子饿了,吃相难看了。”


地方政府恐无力筹资

对此新政,在台北的中华经济研究院助研究员王国臣表示,中国地方政府无力筹资,以“土地出让收入”为例,现行房地产景气不振下,这项收入早就越来越萎缩。

中国财政部星期一(8月26日)公布,7月份的全国财政收入年减1.9%;土地出让收入年减达40.3%。而地方政府1-7月的国有土地使用权出让收入仅有1兆7763亿元人民币,年减22.3%。

王国臣告诉美国之音:“土地出让收入两年(来)都是两位数衰退,(中国)卖土地基本上就是左手换右手,(地方)政府卖土地、国有企业去买,所以,地方政府(财政)真的是很困难,不过,这种中央请客、地方买单的行为,也不是第一天才有。”

在英国伦敦的潘西恩宏观经济谘询公司资深中国经济学家林浩波(Kelvin Lam)也说,当现行房屋维修金制度的公共帐户一有缺口,中国政府难保不会改弦易撤,挪用私人帐户资金来补助公共帐户。而地方政府也恐向先前未缴交“个人账户”维修基金的屋主追讨税费,“玩文字游戏”,称其为“应缴却未缴的款项,并非额外费用”。

不过,他也说,根据“中国特色资本主义”的原则,中央政府也可能将消费税下拨给地方政府,以解决房市崩盘时、融资和维持基础设施等问题,或纳入房屋维修的公共账户。

澳大利亚莫纳什大学经济系教授史鹤凌说,全中国目前仅上海的公共财政仍有盈余,其他省市的财政亏损还有赖中央财政转移支付,因此,在地方财政困难的前提下,住建部拟推这种无法执行的政策,令人“匪夷所思”。

他说,中国推房屋养老金也凸显出住宅品质不佳,民用建筑物含70年产权,亦即,政府应保障70年内建物的基本架构堪用、无大型损害,但地方政府身为房产开发商的监管机构,未确实把关建造品质,才会出现大量屋龄30-40年就“老、破、小”的民宅。

现有住宅专项维修资金的公共帐户支取运用难

中国住建部曾披露,现有住房老旧小区占比近40%,都是亟待维修的建物。

《中国房地产金融》今年第3期研究也指出,全国2000年前建造的房屋占比约达27.55%,屋龄逾30年的建物比例将激增。

另根据上海市房地产科学研究院8月26日发布的统计,自2007年起,购房者按住宅每平米造价5%-8%缴交的“住宅专项维修资金”,用于小区公共设施的维修,亦即房屋维修金制度中的个人账户,目前全国此资金结余超过1万亿人民币,仅累计使用约10%资金,资金未有效利用且单项使用率不均,难以实现房屋“应修尽修”的目标。

对此,中华经济研究院的王国臣直言,既有的“住宅专项维修资金”理应由物业管理,但却是“看得到、用不到”,管理效率令人存疑,恐“已经亏空,才出台新制度(房产养老金)”,又或许,房屋养老金新政是中国政府“开征房地产税”的风向球,以测试舆情。

对于“住宅专项维修资金”动用难,《经济观察报》8月27日解析称,原因是业主难达共识、有关部门审批难及小区维修基金已是一笔糊涂账,且这笔资金仅限用于商品房,中国有大量的“公房”待修。

王国臣说,中国拟设置房产养老金公共帐户恐仍无法解决维修房屋的呆账,他说,危老房屋翻修,多数国家都采社区自治,属政治经济学的“公共池”资金,由住户集体管理、使用的公共资源; 若变成由政府介入管理的“公共财”,后续将衍生更多问题,如住户无法自主运用资金、由政府安排维修旷日费时,且施工疏失难以咎责,资金管理也易有贪污漏洞。

其次,中国土地所有权属国家,危老建物改建复杂度相对低,不易出现土地私有制国家的容积率计算争议,因此,王国臣认为,房屋养老金多此一举,恐是巧立名目的税费,将导致购屋民众却步,因为购屋者除须考虑房贷利率外,还徒增额外的税费成本,若个人所得不宽裕,购屋负担加重,将削弱他们的购屋意愿,加剧中国房市的低迷。

澳大利亚莫纳什大学的史鹤凌也说,澳、美等私有财产制国家的房屋维修,由屋主与保险公司承担责任,若中国政府扛起房屋维修的责任,所建立的基金运作恐窒碍难行。

史鹤凌告诉美国之音:“房子漏水、地基出现点问题时,你要一层一层一层找到这么大的基金来维修的话,非常困难,这是一个非常不合适的公共政策。你要(买)住房,你就要交钱,但是当房屋真地出现问题时,你找谁也没有用,变相成了一种国家对住房抽税的政策。”

史鹤凌认为,中国当局宣称“百姓不出钱”只是缓兵之计,随着制度的推行,将出现各种理由来增加个人缴费。一如中国的医保,当公共账户的资金不足后,动用私人账户的比例将大幅提升。

他说,出台房屋养老金将提高居住成本,形同政府逼着人民低价抛售旧房,以迁入质量较高、低税费的新房,这恐加剧房价下跌,对中国房地产市场带来负面冲击。



房屋养老金制是中国独创



房屋养老金是中国独有的制度,对此,在英国的经济学家林浩波认为,其目的为因应中国二手房市承压的救市措施。

他说,中国有不少屋主因付不起房贷而抛售房产,却市况冷,房价因此惨跌,其中二手房的降价比新房更剧烈,除非是地段好或邻近学区的二手房,房价才会有所支撑。但中国老屋因建物质量太差,房价跌跌不休,老屋倒塌也时有所闻,造成人力资本和投资的严重损失。因此,他说,房产养老金或也有为老宅保值的良善立意。

林浩波告诉美国之音:“在英国或香港等已开发市场,老屋价格很贵,但在中国为什么不贵呢?因为这些二手房的维修品质很差,所以现在政府做些努力,确保这些楼房得到妥善的养护。你(政府)拿点资金(维修),能稳定二手房价。”

他说,中国一推出房屋养老金后,全国性开展修复建物结构性损坏,或也有助于推升建筑业的景气,活络建筑材料、装修等经济活动。


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