“史诗级”救市
最近很多关于楼市的“小作文”居然都应验了！
5月17日，传了很久的“史诗级”救市政策终于落地。当日，多个政策公布，股市房地产板块迎来“炸裂性上涨”。
首先是在当日召开的全国切实做好保交房工作视频会议上，提出全力支持应续建项目融资和竣工交付，地方政府酌情收购已出让的闲置存量住宅用地，提出商品房库存较多城市地方政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房等。
这意味着，政府下场回购库存房得到了中央层面的支持。
随后，央行连发3条重磅房地产新政：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调公积金贷款的利率水平；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
从政策的指向来看，降公积金利率，主要是针对刚需，也就是第一次买房或者置换的人群；降商贷利率，主要是针对改善需求；而三条政策加起来，主要是针对投资需求——降低购房门槛和购房成本，都是刺激购房者下场的有效手段。
根据去年9月的通知，央行要求，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
当然，降低首付比例的作用在北京、上海、深圳这样总房价越高的一线城市作用会更加明显，对绝大多数城市效果仍需观察。
网上有一个分析也很到位，首付比例降低了15%，但是相对应的只要房价下跌15%就相当于你持有的房子就是负资产了，这对购房者来说是一个很残酷的事实了，有被银行追着增加首付款的可能性。
不过，资本市场对救市的效果充分认可，截至当天收盘，房地产板块大涨7%，多只个股涨停，港股一些房地产链条企业甚至有上涨300%多的，确实是“炸裂”。
收盘后，媒体再发布重磅消息，在5月17日国务院新闻办举行的国务院政策例行吹风会上，中国人民银行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。
这虽然是前面保交房视频工作会上意见的具体落实，但也让外界看到，中央层面的救市已经不再停留在口头上的鼓励了。
政策底到了吗？
5月17日的政策，其对应的都是在需求端进行优化。我个人认为，从需求端看，虽然监管的篮子里还有工具，但基本上已经算是政策底了。
首先看限购，上一篇文章我们已经分析，目前全国限购的城市除了四大一线之外，只有天津和海南了。其中广州和天津也基本算放开了，北京和海南由于其特殊的地位和发展考虑，要全部放开限购很难，上海和深圳的空间有，但也需要“剥洋葱”。
所以从放开限购的角度看，未来仅仅一线城市中心区域及限制开发的区域（比如海南的三亚、中部生态核心区等）保留限购政策，但可期待的政策已经不多了。
目前还有一些城市有限售、限贷和限价等限制性措施，但都属于小补丁，于大局影响不大。
其次是降低购房门槛和购房成本，这是本次政策的核心，但不是全部。从降低成本来看，更刺激的政策是财税政策，降低交易税费征免年限、降低存量房贷款利率等，都将是更大的利好。
从资产端看，主要问题是解决房企出险问题。此前中央要求一视同仁地满足不同所有制优质房企合理融资需求，但在实际执行过程中，民营房企仍被区别对待。
好消息是过去一年保交楼成绩显著，数据显示，截至2023年末，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%；3500亿元的保交楼专项借款绝大部分已投放到具体项目，保交楼专项借款项目总体复工率达到99.9%，保交楼工作取得突破性进展。
保交楼稳定了房地产市场，避免了大量烂尾楼出险，稳住了房地产基本盘。但目前的问题是，大量房企困于保交楼，已经没有了流动资金自救，因此对专注主业、守法合规、资质良好、经营稳健、具备发展潜力和一定系统重要性的优质房企予以支持，使其改善流动性状况、增加资金融通渠道、扩大资金使用范围、提升资金使用效率就更加重要。
总体来看，资产端政策篮子里仍有大量的工具，未来有需要随时能拿出来用。
5月17日，国家统计局发布了2024年1-4月份全国房地产市场基本情况，房地产投资、销售、融资各项指标继续下滑。其中，全国房地产开发投资约3.09万亿元，同比下降9.8%。至此，开发投资增速连续23个月负增长。而截至4月末，商品房待售面积7.46亿平方米，同比增长15.7%，其中住宅占了一半以上，相当于数千万套房子还没有卖出去。
投资大幅减少，库存大幅增加，首先传导的是土拍市场，有媒体统计，已经发布2024年土地供应计划的热点城市里，除了北京和成都可以与去年持平外，上海、广州、合肥、苏州、厦门的供应规模都减了不少。
其中苏州只有去年的四成，南京的土地供应也只有去年的一半。不是地方政府不愿卖地，而是连地方城投都不敢再托底了。5月份政策为何如此猛烈，这大概也是一个重要因素。
政策成色如何？
“5.17政策”诚意满满，要说效果，肯定会有，但其作用更多是托底，要让房价反弹恐怕比较难。
如前文分析，降低首付比例利好刚需群体，但既然已经是刚需，就没必要急着释放，其购房需求可能需要一个过程。特别是目前预期普遍认为还有利好待释放，因此更多的人会持币观望，因为房贷利率下限的取消意味着后面利率还会更低。
更有直接意义的是政府下场回购，这种“收储模式”对市场有直接意义，可避免短时间内楼市断崖式、雪崩式下滑。
但是目前已经下场的地方政府收储条件比较苛刻，5月14日，杭州市临安区发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》，征集房源的基本条件为房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米；收购房源需搭配一定比例的车位，60平方米（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60平方米以上的每套按1.0个车位比例配置。这种条件直接把目前市场内90%以上的商品房排除在外。
不过目前央行已经开始设立保障性住房再贷款，这将给地方更多资金来投入到收储工作当中。笔者认为，如果收储工作能够真正落地，那么将堪比当年的棚改货币化，但是这个资金量会比较大。
回顾2008年到2018年的十年棚改货币化，央行定向放水，5次降准5次降息，政府总投入量累计超过4万亿。但考虑到如今房地产存量市场巨大，已经不是2018年之前可比，因此要稳住房地产市场所需资金量将更加庞大。
有房地产专业人士进行测算，如果政策投入一两年，共3万亿及以下，效果几乎可以忽略不计；如果政策连续3年，资金量达到5万亿左右，那市场效果会有所凸显，但止不住整体（中小城市居多）下行趋势；如果连续投入3年以上，投入资金达到7～10万亿，那堪堪能稳住楼市。
天风证券研报显示，如果算上新房和空置二手房库存，一共是26.3亿平方米，对应的去化周期约为25.4个月，如果把住房去化周期压降到18个月以内，需要消化7.7亿平方米库存，大概估算需要约7万亿元的资金。
钱从哪里来？中央和地方有没有足够的资金支持房地产复苏？目前仍不得而知。更可信的是，房地产的复苏恐怕不能将希望再度放在政府出手上，在5月17日的全国切实做好保交房工作视频会议上，提到的是“相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困；商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，“酌情”即意味着这项政策是引导性的而非强制性的，说得更明白点就是，地方政府量力而行，不会像十年前的棚改货币化大规模地实施。
市场底的到来，当然并不取决于政策收储，而是整个市场对房地产的信心恢复，稳定就业和收入预期，居民有更多的能力去承担改善型需求、多套房配置需求，与此同时，房地产作为一种资产不再贬值，拥有长期持有的价值，那时候可能就是整个市场触底反弹的时候。
