中国本周五宣布了迄今最全面的稳定房地产业的措施，鼓励地方政府购买“部分”商品房，放宽个人住房贷款规定，并承诺进一步支持“应续建项目”融资和竣工交付。有经济学家认为，政府介入购买住房库存是积极信号，关键是谁将提供资金以及最终提供多少资金。
本周五（5月17日），中共中央政治局委员、副总理何立峰在一个关于保交房的视频会议上表示，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购屋人合法权益；相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困；商品房库存较多城市，政府可以订购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
央行进一步松绑房贷政策
周五当天，中国央行也对房贷政策再松绑。中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，宣布取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；从5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率下调至2.35%和2.85%；调整个人住房贷款最低首付款比例，首套个人住房贷款首付比例下限下调5个百分点至不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
房地产各项数据触目惊心
本周五早些时候，中国国家统计局发布了一系列房地产投资、商品房销量和价格大幅下降的数据。
今年1-4月份，中国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资23392亿元，下降10.5%。房屋新开工面积23510万平方米，下降24.6%。其中，住宅新开工面积17006万平方米，下降25.6%。房屋竣工面积18860万平方米，下降20.4%。其中，住宅竣工面积13746万平方米，下降21.0%。
中国的房地产投资从2022年4月转为负增长以来，迄今一直没有转为正增长。而今年前4个月的跌幅，已经超过了去年全年。
官方公布的数据还显示，今年1-4月份，中国新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。4月末，中国商品房待售面积为74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。
1-4月份，中国新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。
分析认为，如果持续这种趋势，今年中国新建商品房销售面积和销售额有可能跌破9亿平方米及9万亿元。2021年，中国新建商品房销售面积曾达到创纪录的17.94亿平方米，销售额高达18.19万亿元。2022年，中国新建商品房销售面积和销售额分别为13.58亿平方米和13.33万亿元。
新措施有何影响，如何解决资金问题？
过去两年里，中国政府多次出台支持措施，但未能扭转房地产行业的颓势。上海一家出现违约的开发商的高管表示："与之前的所有政策相比，此次去库存的政策被认为是相当有力的。从心理上来说，这会让投资者认为政府正在'埋单'，并将风险从房地产转移到银行和地方政府。"
受新的刺激房地产措施的影响，沪深300金融地产指数本周四上升了3.5%，A股房地产板块周五甚至有十几只股票涨停。
麦格理银行( Macquarie)首席中国经济学家胡伟俊（Larry Hu）表示："政府介入购买住房库存，这是一个积极且令人鼓舞的方向。但为了评估影响有多大，关键问题是谁将为购买提供资金以及最终将提供多少资金。"
高盛预计，到 2023 年底，中国可售住房库存价值为13.5万亿元人民币（折合1.87万亿美元），由于部分建设尚未完成，需要5万亿元人民币的投资才能建成。
《联合早报》援引香港银河证券中国房地产研究主管郑怀武的研报指出，收购存量住房计划需要大量资金支持，如果政府要向开发商购买500万套住宅，预计至少要花费1.8万亿元人民币。
中国包括多家房地产巨头在内的大批房企深陷债务危机，中国地方政府也债台高筑。根据公开数据，2023年，中国地方政府债券发行规模首次突破9万亿元，约9.32万亿元。新华社今年3月报道，根据今年的预算报告，截至2023年末，中国地方政府债务余额约40.74万亿元。
中国计划今年内发行规模为人民币1万亿元的超长期国债被视为增加公共支出的扩张性财政政策。本周五，首批400亿元人民币30年期特别国债开始发行，票面利率为2.57%。中国政府工作报告中称，此轮超长期特别国债的发行是"为了系统解决强国建设、民族复兴进程中一些重大项目建设的资金问题"。房地产业是中国经济的支柱产业。官方数据显示，2020年，中国房地产业占GDP的比例为7.34%，间接带动的相关产业占9.9%，合计约占GDP的17%。
相关报道：中国工业复苏难掩房地产衰退 央行三千亿贷款清库存
5月17日，中国政府发布官方数据显示，四月份的工业生产增速加快，服务业也持续复苏。但是，房地产销售仍不见起色。中国央行推出三千亿贷款"清库存"计划，鼓励地方国企收购待售房。
据中国国家统计局周五公布的数据，4月份，中国全国规模以上工业增加值同比增长6.7%，比上月加快2.2个百分点。然而，在消费支出方面，社会消费品零售同比增长2.3%；环比增长0.03%，这样的增速不如3月份的年增3.1%。
另一方面，中国全国居民消费价格(CPI)同比上涨0.3%，环比上涨0.1%；此外，连续下跌18个月的全国工业生产者出厂价格(PPI)4月份同比下降2.5%，仍未止跌；降幅虽比上月收窄0.3个百分点，但环比下降0.2%。
中国新屋和二手房销售双双下挫
数据显示，在投资方面，虽然1-4月份中国全国固定资产投资同比增长4.2%，但是4月份环比下降了0.03%。其中，房地产投资下降幅度近1成(9.8%)，新屋的销售面积和销售额双双大幅下滑，同比分别下降20.2%及28.3%。二手房的数据也没有好转，4月份，一线城市二手住宅销售价格年减8.5%，二、三线城市同比分别下降6.8%和6.6%。
中国央行出手清库存 拉抬房市
台湾的东华大学新经济政策研究中心主任陈松兴接受本台访问时表示，目前中国房地产余屋过剩，无法去库存。对民众而言，如果此时进场买房不仅会被房价套牢，还可能会跌价，如果没有看到底部，只会抱持观望。目前没有特别明显迹象房价已经触底，大家都在等中央是否出台新的政策稳定房市。
“有些地方政府决定把开发商卖不掉的余屋买下来，这样的做法可以帮助去化库存，让房市及早看到底部，有底部才会反弹，”他说。
中国房地产数据惨淡，政府陆续出台多项措施拉抬房市。美国彭博社日前的报道指出，中国国务院正在征询几个省和政府机关的意见，尝试推动几个清理库存余屋的试点计划。
5月17日，官方新华社报道，中国全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开。国务院副总理何立峰在会议中表示，中国政府可酌情收购部分商品房用作保障性住房。据报道，中国人民银行副行长陶玲当天也在国务院政策例行吹风会上进一步指出，“中国央行将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。”
此外，中国媒体每日经济新闻报道，深圳推出新版建筑设计规则，内容包括减少住宅公摊面积，过去计入“公摊面积”的避难层、机房等两大部分公共空间，修订后将列为“不计容面积”。
房地产火车头失去动力 无法单靠出口拉抬经济
旅美时事评论人士任松林对本台表示，他在中国国内的许多好友与同学都感受到，无论是失业率还是降薪、房地产爆雷，生活压力非常大，民营企业几乎是奄奄一息。他提到，中国经济过去主要是房地产提供大量资金，再投入基建和房市，车轮滚滚带动钢铁、机械制造等行业，一旦火车头失去动能，对中国经济不是好兆头。
任松林说：“外界公认中国已经掉入中等收入的陷阱，中国已经开始南美化，内需上不去。一个国家靠基建，那是要举债的；靠外贸，中国体量小的时候靠外贸还行，但是现在体量变大后，外贸数字解决不了中国的问题，必须靠内需拉抬。”
陈松兴认为，目前中国国内消费不振，整体经济发展政策过度着重在制造业刺激出口，但是现阶段包括美国贸易代表办公室(USTR) 、欧盟都在调查中国的出口倾销问题，所以中国复苏的出口很难持续。
陈松兴说：“内需不足，外销又不行，三驾马车的投资，属于房地产的基础建设仍积弱不振。有十几个省财政有危机，被下令暂时停止基础建设，可能陷入流动性危机甚至破产，所以整体上是结构性问题。”
中国国家统计局新闻发言人刘爱华表示，中国经济运行总体稳定，延续了回升态势。但刘爱华也坦言，“当前外部环境的复杂性、严峻性和不确定性明显上升，国内有效需求不足，企业经营压力较大，风险隐患较多等问题犹存，国内大循环不够顺畅，回升向好基础需要加固。”
延伸阅读：注意，国企开始下场收购存量房了
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▎一切才刚刚开始。
2021年集中供地以来，土拍市场的主力军就成了各地的国资城投公司，国资屡屡出手拿地，已经见怪不怪了。
据克而瑞统计，仅2021到2023年三年间，地方国企和城投参与拿地的数量，总占比就超过了6成。
来源：CRIC，截止2023年11月10日
我们还在感慨，国资不仅介入拿地，而且负责建设开发了很多地产项目，紧接着又看到杭州临安区准备出手，掏出真金白银，试水政府收储存量房。
来源：华尔街见闻
是啊，现在越来越多存量房去库存的行列中，都出现了国资的身影，各地政府和城投，正在以各种各样的方式。比如直接收购、以旧换新、租赁等等手段，更多样的介入到了存量房的去化过程中。今年以来，不仅落地速度加快，而且资金量也明显起来了。
各地到底在哪些方面做了哪些尝试，今天带大家深挖一下。
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一开始，是从“以旧换新”关注到国资，老实讲，楼市的“以旧换新”已经不是新词了。部分城市的试点推出，算起来也有大半年的时间了。
最新数据显示，截止到5月15日，已经有超过60个城市进行试点，逐渐从三四线城市，向一二线城市扩散，上海、深圳和广州都加入了进来，其中，不少于15个都是国资下场收购的形式，直接由地方政府或者当地城投进行兜底。
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不完全统计，目前公布的计划收购套数合计超过1万套，实际操作流程也很简单，想换房的业主，只需通过政府指定的官方平台，登记旧房、选定新房、等待估价，满意就进行后续支付。
如此一来，买和卖都通过官方平台完成，审批流程快，既不用担心款项安全问题，也大大提高了置换的效率，基本不用等多久。
国资收购的好处不仅只停留在流程操作上，而且充分听取居民的意见，不断优化“以旧换新”细则。像太仓就考虑到，有的人舍不得老破小的学区，但换到新房又担心没有好的学校，特别批准保留一定时间旧房所在学区的入学资格，让小孩有上学需求的业主，可以放心进行置换。还有的人有好几套小房子，单独一套拿来换新房，价差有点吃力，现在也可以“多换一”，用多套旧房子凑一套新房。
南京甚至为置换期房的业主，提供了过渡期住的地方，旧房子收过来之后，还能以市场价继续租住在里面，等期房交付、装修好后，业主再正式搬进去住，省去了因为房屋交易而要搬家的麻烦。
郑州则是先在两个区域进行试点，进而推广到全市八个区域全面实施，对二手住房的房龄限制，也从之前的15年延长到了20年，这三个典型城市的首批成绩单也出炉了：
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据介绍，各地国资首批收过来的二手住房，主要是小户型，地段好，多半还有学位优势，不仅可以交由第三方中介进行转租，获得不错的租金收益，也能用作过渡的安置房，给原住户或者附近的拆迁户居住。
当然，转作保租房，以及和指定公司合作人才公寓，都是可行之道。
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其实，很多地方国资早就在收购存量房，拿来做保租房。印象中，保租房主要集中在一二线城市。
事实上越来越多的三四线城市，也在大步推动保租房建设工程，十四五期间，我国计划建设筹集保租房870万套，各地都存在保租房的指标压力，因此，有些地方国资不仅自己掏钱建保租房，还直接从城投手中收购现成的存量房，相应改造后转做保租房，和“以旧换新”比起来，不需经过业主的置换，更直接省事，也免去了重复建设，可以更快投入使用，最直接的就是，提高了闲置房产的利用率。
那么，收购的钱从哪里来？
去年年初，央行设立了1000亿元的“租赁住房贷款支持计划”，定向投放给8个试点城市批量收购存量房，用作保租房，而这8个城市去年的住宅总销售额，合计有1万亿，1000亿相当于全年销售额的10%，真不算少，4个试点城市福州、青岛、天津、重庆，都跟进了这种模式。
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计划收购的存量房套数超过16000套，重庆瞄准的是轨交站点、产业园区、学校医院附近的存量房，面积以70平以下小户型为主。要知道今年1月份，重庆主城区商品房成交量为8043套，这次就投放了4207套，大概相当于半个月的成交水平，数量也相当可以。
福州主要收购的也都是四城区的优质房源，要求建成年限短、地理位置优越、层次较好。
目前首批近8000套的收购目标，已对接落实了近7000套，下半年将正式转为保租房或长租房，投入到市场，收购资金规模同样不能小觑。
福州和济南去年拿到的贷款额度，分别是4.88亿和4.6亿，今年青岛又拿到18.5亿，天津滨海新区更是落地资金达到19.18亿。
简单统计一下，首批收购存量房的贷款额度已超过了47亿元。
此外，湖州、邯郸，还有最近爆火的阿勒泰等多个城市，也先后发布了此类政策。要注意的是上面谈到的置换和直接收购，都只针对商品房，深圳今年2月还计划将本市的公寓类住房，打包申请“转型”为保租房。也就是说，国资对于保租房房源的解决方式，比我们想象的多得多。
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除了这两种方式外，国资也在想办法盘活租房市场，聚焦到一线城市，上海、广州、深圳尽管都推出了“以旧换新”活动，但活动本身给予购房者的优惠力度并不大，国资也暂时还没有参与其中。
不过，由于一线城市的市中心有很多老破小，改造难度较大，一线国资更多是想办法盘活租房市场，进行统筹租赁。上海从去年10月开始，在部分区域试点了“趸租”政策。
由国资的长租公寓——上海建信住房服务有限公司负责，也就是租赁市区老人的房子，转租给有需要的青年，老人从市区搬到郊区的新房子里住。
目前，市区的7个区14个街道，以及郊区的6个新房项目，投入到了初步的试点中，试图同时解决了老人养老，年轻人租赁以及近郊存量房源运营这三大问题。
除了市区的老破小之外，可以用来转租的房源还有很多种，深圳就盯上了规模庞大的城中村，进行“统租”。
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具体来看，深圳去年计划通过改造城中村，筹集5.2万套保租房，特别成立了微棠住房公司进行专职管理，在线下设立了多个黄白色显眼的客服中心。
图源：宝安日报
到今年年初，微棠公寓在租社区有36个，主要集中在龙华区的几个街道，光元芬新村足足有90多栋统租房，房间总数非常多。
据一些租客反映，这种模式相比于之前的私人房东，收费更为规范化，押金退还、水电燃气以及维修的费用都有保障，更不会随意涨价，而且公共设施完善，增加了健身房、公共厨房、阅读区等。
图源：深圳买房计划
安保措施也大大提升，除了进出有门禁之外，还设置了无死角监控以及固定的前台。
最近为了方便租户出行，微棠公寓还和深圳巴士合作推出了“蓝海豚”小型巴士，开通了地铁和产业园专线，C24线的首站就是逸秀微棠，通过统租的模式，让城中村的居住环境不断改善，租户有保障，房东也有钱赚。
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为什么国资要开始下场收存量房，目前试点的一些城市，像郑州、重庆等，前几年土地供应量堪称天量，郊区、新城等待开发区域的新房库存数量比较多，供应远远大于需求，存量新房去化周期漫长。这时候各地政府及时“踩刹车”，暂停土拍，减少市场上的新房供应，通过以旧换新、直接收购等多种手段，可以加快存量房的去化。
而从居民角度出发，有置换需求的业主，可以放心由国资兜底，从“先卖后买”，转变为“先买后卖”、“边买边卖”，尽快实现自身的住房改善。
对租房群体来说，以往的保障房大多是建在一些偏远地区，一线城市的打工人，或许愿意牺牲通勤，住进郊区的保租房，三四线城市很难愿意选择此类保障房。
而现在，通过直接收购或者以旧换新等多种手段，地方政府能为租房者，提供更多城区好地段的保租房，这就大大提升了对务工人员的吸引力，提供充分的配套，为三四线城市留住人才，这样才能赢得长期发展的机会。
总的来看，国资下场收购可以说是“一箭三雕”，最明显的就是帮助当地去化，缓解还债压力，还能提高闲置房产的利用率，满足居民置换改善和租房的多种需求。
从各地披露的方案，和试点以来的效果来看，我们可以肯定的是，未来还会有更多城市的国资下场收购存量房，围绕当地居民的真实需求，采用不同机制，盘活存量房以及租房市场。
