越来越多的三四线城市，房价会“鹤岗化”，不可阻挡。作者：余飞
01三四线城市仍在疯狂救市
这一轮调整周期中最难受的三四线城市，其实早就顶不住，从2021下半年开始，它们就开启了疯狂救市行动。
奈何它们大多数原本就不限购，可以使用的大招并不多，只能从一些边角料的措施出手，比如下调房贷利率、降税等等。
其中力度大的，只有一个，那就是直接给购房补贴。公开资料显示，2022年有数百个三四线城市，开启了购房补贴模式。
直到2024年，购房补贴仍是三四线城市作为救市的主要措施。
就在近日，漯河（河南省下辖）、丽江古城区（云南省）、日照市（山东省下辖）、义乌市（浙江金华下辖的县级市）等再度发布购房补贴新措施。
漯河表示，在今年3月8日到12月31日期间购买新房，市财政给予所缴契税总额50%的购房货币补贴。购房人缴纳契税后，由购房人凭相关购房手续就可以申请购房补贴资金。
云南省古城区提出，凡在2023年10月21日至2024年12月31日购买丽江市古城区新建商品住房（不含商业、车位、车库等其他性质的房屋），按所交纳契税额50%测算作为购房补贴标准，单套住宅补贴限额不超过2万元。生育二孩的家庭（新生儿户口登记在古城区）按照所交纳契税总额80%给予补贴，限额不超过2.5万元；生育三孩的家庭（新生儿户口登记在古城区）按照所交纳契税的100%给予补贴，最高不超过3万元。
这是很多城市用烂的招数，想要一石二鸟，既帮助去库存，又鼓励生育，但基本啥都捞不着。
相比于日照，漯河、丽江古城区的补贴太小儿科了。
02变相降价力度在加大
近日，日照市组织召开《关于促进日照市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。其中提到：
符合条件的新市民（含城乡二孩及以上家庭）、青年人才等可以申请政府发放的购房优惠券补贴，补贴数额为购房款总额的20%，购买现房并直接办证的，优惠券可用于抵顶首付款的50%。
补贴20%的购房款，相当于变相降价20%，或者说直接打了8折。这一力度超过了很多城市最大跌幅不能超过15%的限跌令。
因此，媒体给出的评价是，日照成为今年以来购房补贴力度最大的城市之一。
义乌方面提出的补贴方法是，在义乌无房群体，首次在义乌购房，如果面积小于150平米或总价低于350万，可以获得每平米1000元的“房票”购房补贴。
针对符合国家全面实施二孩、三孩政策后生育的多孩家庭，无论父母、子女户籍是否在义乌，从发文之日起购买一手新建商品住房的，二孩家庭补贴10万元，三孩家庭补贴20万元，补贴以“房票”形式发放。根据年度补贴额度，先购先得，每户家庭仅可享受一次，该“房票”可与首次置业补贴叠加使用。
这力度，一点也不比日照差。
而且，义乌在2020的时候，为了对冲疫情对楼市的影响，已经放宽了2018年施行的人才购房补贴门槛，包括取消户籍限制、调整满2年以上社保、首付比例从50%降至30%。
按照补助标准，专科、本科、硕士等人才，分别补助20万元、30万元、40万元，省部级以上重点人才补助高达140万元。以此来看，义乌堪称县级市中购房补贴力度最大的城市之一。
而从补贴力度来看，显然官方层面上也在有意冲破限跌令的束缚。没办法，如今的市场，一方面大环境如此，另一方面还有二手房在虹吸客源，新房如果再不出手，可能就砸在开发商手中，到时候谁来拿地，谁来完成保交楼？
换句话说，补贴力度加大或者说变相降价力度加大背后，是成交量根本顶不住。
以日照来说，2023年日照卖地收入89.69亿元，相比于2022年下跌了27.5%，较2019年高点时期的234.76亿下跌了61.8%。
▲来源：日照置业网
商品房成交量方面，由于去年年中之后，日照市官方没有披露数据，只能统计其上半年的成交量，网签了69.43万平方米。从历年数据来看，日照的商品房成交量从2017年开始，就失去了动力，当年下跌了6.2%。之后间断性下跌。2022年跌幅最猛，直接下跌了55.09%。
▲来源：日照置业网
房价，去年一路下跌。
▲来源：日照置业网
再看义乌的情况。去年义乌卖地收入154.33亿元，同比下跌了23.03%。
去年义乌新建住宅成交量80.22万方，同比下跌10.18%。成交量持续下跌之下，义乌的去化周期不断被拉长，到去年年末，其去化周期长达31.2个月，远超警戒线。
这种情况，全国皆如此，只是三四线城市更严重而已。
去年全国的成交量数据，我已经讲过很多次，并做成了数据图与历年的成交量进行了对比。2023年全国商品房成交已经跌至“双11”，也即商品房销售面积跌至11.17亿平方米，销售额跌至11.66万亿元。
▲制图：城市财经；数据：国家统计局
▲制图：城市财经；数据：国家统计局
官方并未详细公布一线二线三四线城市的具体成交量数据。
不过，根据中指研究院披露的数据，纳入追踪检测的100个城市中，三四线城市2023年月度成交量16万平方米，同比下降11.4%。其中去年第四季度，三四线代表城市月均成交跌幅同比下降26.2%，是各层级城市中跌幅最大的群体。三四线城市的下跌，是综合因素作用的结果，比如货币棚改戛然而止、全国整体都在调整当中。但其调整的根本因素，则是经济、产业、人口共同作用的结果。
03三四线房价下行挡不住
第一，产业羸弱，经济羸弱。
中国的城市发展基本都依赖政策，而且过去十几二十年，好的政策都给到了中心城市。
更重要的是，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陕西、广西、吉林、黑龙江等省与自治区纷纷开启了强省会模式。好的产业省会优先，优质的教育、医疗、公共交通等资源，也是省会优先。
普通的三四线城市，根本分不到一杯羹。
以四川省来说，省会成都GDP超过两万亿，占四川省GDP的超三分之一，是第二城绵阳的5.7倍。可以说，四川21个城市，其余20个城市都是陪衬成都。
▲制图：城市财经；数据：各城市统计局
合肥，经济首位度26.9%，也即超过四分之一的GDP被装在了省会合肥。而从老大与老二角度来看，合肥是芜湖的2.7倍。
经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则则虚假繁荣。换句话说，没有产业和经济支撑的楼市，是黄粱一梦，早晚有梦醒的时候。
所以我们看到，在众多三四线城市中，有那么一小撮，房价虽然也在下跌，但仍比较坚挺，比如江浙很多产业强悍的小县城，如上面说到的世界小商品集散地义乌、领带之都嵊州、珍珠之都诸暨山下湖镇、纽扣之都永嘉县、眼镜之都丹阳等等。
以上提到的这些产业强悍的江浙小县城，由于之前房价过度被炒作，现在也在下跌当中，但由于其拥有强势产业，并吸引人口流入，这些地方的房价调整也不至于鹤岗化。
第二，人口不断流失。
除了经济、产业外，人口这个楼市根本基座晃动，也是三四线城市调整无法扭转的根本原因。
2022年全国人口减少了85万人，首次负增长。这种背景下，人口通缩城市面积扩大了不少。公布2022年人口数据的286个中，人口增长的城市只有128个，两个持平，156个城市人口在减少。
人口减少城市数量占了一大半，绝大多数都是三四线城市。2023年，国家统计局公布，全国人口减少了208万人。
可想而知，去年人口通缩城市的面积和深度更甚。本号梳理了目前公布2023年常住人口数据的29个省市自治区情况，结果显示，公布数据的29个省市自治区，19个在减少。
▲制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局；黑龙江、西藏未公布数据
此外，目前有140个城市（包含直辖市、副省级城市、地级市、自治州、盟）公布了2023年常住人口数据，其中，75个在减少，2个零增长。
大多数城市的人口都在通缩。
第三，天量库存。
过去几十年，房地产全速发展，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。
黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
去年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。
以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。
而这些多余的房子，大多都集中在广袤的三四线城市。产业与经济羸弱、人口不断减少，库存没法消化，这个结该怎么解？
所以，本号一直在强调：越来越多的三四线城市，房价会“鹤岗化”，不可阻挡。
