一片哀嚎！
加拿大房地产"破产潮"来了
公寓住宅项目尤其多
据CTV报道，加拿大各地的住宅开发项目正越来越多地进入破产接管程序，无论是高层共管公寓楼，还是未开发的土地。
专家表示，利率上升、建设成本和工期延误，以及房地产市场放缓，都是项目面临资金压力越来越频繁的原因。
世邦魏理仕（CBRE）土地服务集团副主席Mike Czestochowski表示：“一年前，可能是一个月一宗，或者每两个月一宗，而现在是一周一宗。”
图源：51记者拍摄
破产接管是有担保的贷款人让法院指定某人控制财产并清算，或以其他方式将资产价值最大化的方式。这通常被认为是最后手段，由于拥有多重抵押贷款和相关方的大型建筑项目纷纷陷入困境，CBRE发现接管案例越来越多。
在安省Kitchener，债权人申请针对Elevate共管公寓项目所有者的破产接管，该项目计划建造四座塔楼。去年10月份提交申请时，施工人员已经离开现场，工程完成了80%。12月的一份报告发现，当接管令通过时，业主在银行里只有300元，欠下了1亿多元。
其他项目还没有走到这一步。温哥华市中心一座55层共管公寓楼的债权人于1月中旬申请破产管理，债权人包括BMO银行，并寻求偿还逾8200万元的贷款。
还有一些项目在基本完工后仍陷入困境。1月19日，杜卡金融服务信用合作社有限公司（Duca Financial Services Credit Union Ltd.）向位于多伦多128 Hazelton Avenue的Mizrahi Inc.公寓项目提交了接管申请，要求偿还1600万元贷款。
Czestochowski表示，较小的开发商很难获得资金，因为它们依赖的二级贷款机构变得更加谨慎。“因此，随着债务到期，情况会变得更加困难。”
近几个月，安省出现了大量破产程序。CBRE土地服务集团执行副总裁Lauren White说，高层建筑的破产数量尤其在增加。“很大程度上归结于管理不善，比如没有意识到开发过程漫长和复杂。”
多伦多在建的84层大楼The One可能是最近面临破产的最引人注目的项目。Mizrahi Inc.也在开发这栋大楼。
图源：Instagram@MizrahiDevelopements
去年10月提交的法庭文件显示，该开发商负债17亿元，预计施工将推迟两年多完成，超出预算逾6亿元。
其他值得注意的项目是，债权人在去年11月推动接管Vandyke Properties的至少五个项目，涉及大多伦多地区1700多个单位，其中一些已经在建，债务超过2亿元。
破产接管是有担保债权人在借款人开始违约时收回资金的一种方式。Grant Thornton重组业务合伙人Dan Wootton说，程序的重点是价值最大化，这可能意味着与现有开发商一起完成项目，就像The One项目一样，或者按原样出售。
Wootton说，贷款人通常会尝试与借款人合作，在此之前，往往已经有不止一次的逾期付款。“破产管理被认为是相当极端的法律援救。”
White表示，市场在复苏前仍有一段路要走。“我认为还有至少六个月的时间。”
房贷拖欠率+违约率上升
加拿大4大银行被逼到临界点
未来放贷将更严格
据《星报》报道，专家警告称，加拿大六家大银行中有四家银行提供的房贷面临更高的违约风险，这些贷款是固定月供浮动利率，至少占其持有的房贷的五分之一。
图源：51记者拍摄
浮动利率贷款有两种。浮动利率可调贷款是指贷款利率与央行的利率同步，固定月供浮动利率贷款的利率也会调整，但月供保持不变，而偿还期随着利率的上升而延长。
目前，BMO、RBC、CIBC和TD都提供固定月供浮动利率贷款，而Scotiabank和National Banka只提供浮动利率贷款。
CIBC有约三分之一的房贷是固定月供浮动利率，其次是BMO（32%）、RBC（27%）和TD（21%）。
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偿还期超过30年，违约风险高
当房贷超过标准的25年偿还期时，银行必须确保有足够资金支付那些进入负偿还期的人，即房主只支付利息而不偿还贷款本金。专家说，这些房主最终要偿还不断增长的债务，并且面临更大的违约风险。
在CIBC、TD和RBC，约25%的房贷偿还期限超过30年，BMO的这一比例接近三分之一。
RBC一位发言人说，该行对潜在的房贷违约做好了“充足的准备”，并确保客户的贷款不会进入负摊销。
CIBC首席风险官Frank Guse在去年10月30日的分析师电话会议上说，CIBC的房贷投资组合依然强劲，客户选择增加还款以及一次性付款，以保持摊还期符合最初的合同期限。对于那些担心未来几年续签的人，平均每月增加的还款额在350元到700元之间，这是大多数家庭能够承受的。
商业地产数据库CoStar Group Canada的首席经济师Carl Gomez表示：“如果世界末日是午夜，那么我们就接近临界点了。我们现在是10点30分，因为消费者正坐在一堆债务上，他们把更多的收入用于偿还债务，远离经济上的支出。”
Gomez说，当失业率激增时，临界点就会到来，因为房主将没有任何现金流来偿还贷款。“如果他们还有工作，他们可以和贷款机构协商解决，银行最不愿意做的就是取消房屋的赎回权。如果没有工作，那么你很可能会拖欠还款。”
截至2023年10月31日，加拿大只有0.17%的房贷拖欠了三个月或更长时间，低于疫情前0.25%的水平。专家表示，值得注意的是，虽然贷款拖欠率很低，但这是一个滞后指标，没有考虑到私贷。
经济研究公司Rosenberg Research and Associates创始人兼总裁David Rosenberg表示：“拖欠房贷的数量比一年前增加了13%。问题不在于欠款率低，而在于它的趋势。”
他说，随着拖欠率和违约率上升，银行的放贷行为将更加严格，这会影响到消费者。
"银行最大的资产是住宅抵押贷款，" Rosenberg称。“房地产市场的不确定性太多了。如果加拿大央行的降息预期让市场失去一些信心，就会影响银行的资产负债表。”
来源链接：
https://www.thestar.com/real-estate/riskier-mortgages-make-up-more-than-20-per-cent-of-most-big-bank-portfolios-with/article_f955880c-c052-11ee-a397-334cd949d040.html
https://www.ctvnews.ca/business/real-estate-receiverships-on-the-rise-as-projects-stall-1.6751074
