李嘉诚为什么没掉进房地产暴雷坑?和许老板大不同

最近被骂了十年的李嘉诚突然变成了一个大好人。

以前的李嘉诚是房地产暴富资本的代表,现在却代表着良心房企。

并不是因为他有什么变化,而是全靠内地同行的对比。

短短几年时间,那些曾经与李嘉诚齐名的内地房地产大亨们,各种欠债停工、暴雷烂尾。

这才发现李嘉诚的良心和厉害之处,他从来不烂尾。那他是怎么做到的呢?







负债少

李嘉诚名下的房企财务都很稳健,现金流非常健康,有息负债率控制在10%左右,也就是10块钱里只有1块钱是借来的。

而许老板呢,2022年总资产1.8万亿,总负债2.4万亿,负债率是133%,资不抵债了。即使是在暴雷之前,负债率也常年保持在80%左右,也就是许老板手里只有2块钱,却在做10块钱的事情。



李嘉诚拿地往往80%是自有资金,只有20%是从银行贷款,开发也慢,北京的一个地块开发了20多年,地价涨了几十倍。所以人们都说他囤地捂盘,但对他来说好处就是慢了就不缺钱,也不会烂尾。

而许老板等开发商正好相反,只有20%是自有资金,80%的资金都要靠银行贷款和高息融资。这个楼还没打地基呢,又去拿新的地,高杠杆高周转。房子好卖的时候能赚很多钱,可一旦销量慢下来,资金链就跟不上了,不暴雷才怪呢。


预售资金专款专用

很多人骂李嘉诚发明了房产预售制,其实不是,预售制是霍英东的发明,建房子需要大量资金,买原料雇工人,除了要跟银行贷款,预售期房拿钱去盖楼也是一种常见操作。但错的不是预售制,而是把老百姓买期房的钱挪用了去干别的,拆东墙补西墙,想做一些恒久远大的事情,比如足球、卖水、造车等等,结果一地鸡毛。






李嘉诚也搞预售,但他把预售资金账户交给了第三方的律师事务所监管,专款专用不去挪用,这就保证了房子能正常盖完,业主不会买到烂尾楼。



对周期的把握

李嘉诚对周期的把握绝对是世界级的,不输给巴菲特。楼市过热时,他头脑清醒,从不高价拿地,避免高位套牢。楼市低迷时果断出货,不惜九折七折卖房,迅速回笼资金,等待下次再抄底。这种做法就不太可能出现烂尾楼。






缺点也很明显,吃不到最多的利润。这也就是李嘉诚常说的不挣最后一个铜板。就像股市里真正赚钱的人从来都不是那些买到最低点、卖在最高点的人,而是能最后落袋为安的人。

李嘉诚通过香港和内地的房地产赚了很多钱,但房价高不是他一个人的原因。有多少钱办多大事,不去挪用买房人的钱,不去赚最后一个铜板,对客户负责,对员工负责,对银行负责,对供应商负责,对开发商不爆雷不烂尾,就是对社会最大的贡献。





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