近日，房地产圈子频频地震。
前有泰禾股价一路跳水，跌至0.43元/股，被深交所发“红牌”出场。后有碧桂园自称亏损550亿，无法支付到期债券。而早已“核爆”的恒大，又被爆在美国申请破产清算。
而他们中有的曾是豪宅教父，有的经营过世界500强企业，有的屡次占据胡润中国富豪排行榜榜首......
图：许家印
可以说，只要他们跺跺脚，整个建筑行业都会摇三摇。如今，他们的负债加起来，都可以在地球绕个圈，甚至还有网友调侃”负可敌国“。
从富豪到“负豪”，他们的杠杆大法咋就不灵了？
由白手起家到负债累累，他们又有着怎样的故事？
泰禾的“豪宅教父”
“如果不懂金融，就搞不好房地产。“
这是豪宅教父黄其森的名言，而他也靠着这一手，将房地产的“潜规则”玩了个透，只花了5年时间，就将泰禾推向上市，并成为当年唯一一家上亿的上市房企。
说起黄其森的人生，那可是妥妥的天才飞升记。
15岁时，他就考上福州大学的建筑系。
毕业后，顺利进入建行工作，并在闲余时间继续进修，获得金融系研究生的学位，结识了省行大领导的女儿，一跃成为建行的乘龙快婿。
图：黄其森
有岳父家的支持，再加上个人的才华，黄其森在建行混得风生水起。
在建行的12年里，他熟悉操作各类金融产品的借贷交易，也顺势搭建了一个庞大的富豪及政坛人物的关系网。
有钱又有人脉，一向信奉“爱拼才会赢”的黄其森，又怎么会错过改革开放这股飓风。
1984年，他毅然辞职下海。
在他看来，国家目前正从计划经济过渡到市场经济，待市场复苏，人们对房子的需求会日益加大。
房地产这个行业，将会是一个红火的朝阳产业。
这样的大蛋糕，谁又不垂涎？
但黄其森花尽了人情牌，也只分到一块荒坡高岭。
而在这种人烟稀少，车又难行的地方建房子，下场不言而喻。
但是，黄其森偏要向虎山行。
他细细盘算：既然正路不通，那就另辟新道。
普通人喜欢人烟，而有钱人喜欢寂静，自己的这块地，不正中富豪的心。
图：泰禾豪宅
于是，福州第一个高档楼盘天元山庄应运而生，泰禾这个名字一炮而红，黄其森随之成为福州首富。
不过，黄其森的野心远不止如此，他的事业蓝图是要将泰禾推向全国，乃至全世界。
在当年，国内流行的是小户型经济住房，黄其森却不走寻常路，他对泰禾的定位是打造一个豪华有格调的IP。
而能成就他的下一步踏板，就在北京。
2002年，黄其森斥巨资在北京通州圈下了500亩地，因在京杭大运河边，取名为“运河岸上的院子”。
这次，他开创先河，打造一个中式庭院，用一步一景，唤起老钱新贵们的院子梦。
那一栋栋犹如官邸的美墅，彻底征服了北京上层富豪圈，并上榜“亚洲十大超级豪宅”，夺得中国第一别墅的美名。
图：泰禾豪宅
在通州房价2千元的时代，泰禾的北京院子别墅定价3亿/套，单价高达20万，仍遭疯抢。
黄其森也因此得到“豪宅教父”的美誉。
深谙资本力量的黄其森，一顿操作下，让泰禾成功上市。
随后，他又以10亿的高杠杆，撬动了上百亿的融资，一路开疆扩土，将摊子铺大到29个城市，全国90多个项目同时开工，销售额一路飙升至1382.7亿元。
但是，夜路走多了，总会遇到鬼。
2018年，政府为抑制房价的高涨，开启了一轮政策调整，导致房企融资紧张，房市一度跌入冰点。
房子难卖，融资困难，还债日期趋近，负债1906亿元的黄其森终于玩不转了。
到了2020年，更是因为一笔债务违约，成为第一家暴雷的大型房企。
一时间，泰禾名下50多个项目停工，网传成为烂尾楼的业主哀声四起，黄其森的信誉“破产”。
屋漏偏逢连夜雨，黄其森这边开启卖卖卖的模式，那边却因公司内部贪污问题，被稽查部门带走协助调查。
幸亏他早已为泰禾集团物色2位联席总裁，在他消失的8个月，分权制衡稳住泰禾。
而他的消失，导致泰禾的股价连续20个交易日低于1元/股，最后以0.43元/股退市，结束13年的上市融资之旅。
有着银行背景，又精通金融的黄其森，最终还是跑不过市场的多变。
有人说，泰禾走向下坡，是因为黄其森的冒进和独裁。
然而，杨国强的稳扎稳打，也刹不住碧桂园暴雷的车。
碧桂园以名校发家
“碧桂园，给您一个五星级的家。”
在广东，相信没有一个城市能逃过这句广告语的洗脑。
作为房企的老前辈，碧桂园早在1999年，销售总额就超过25亿元。
到了2017年，更是以5000多亿的销售额，荣获“宇宙第一房企”的称号。
图：碧桂园广告
而这个一手缔造碧桂园奇迹的掌舵人，曾是一个连鞋都买不起的农村娃。
他的名字叫杨国强。
23岁那年，在哥哥的介绍下，杨国强成为北滘建筑工程公司的泥水工。
他为人务实，肯钻研又耐劳，很快就得到领导提携，从泥水工走到总经理一职。
也是在这里，开启了他房地产事业的版图。
90年代初，杨国强抓住北滘建筑工程公司改私有制的机遇，与乡亲们一起集资入股后，成为最大的股东，并将其改名为广东腾越。
自此，杨国强从包工头化身Boss强。
图：杨国强
与黄其森的学院派不同，杨国强的房企之路都是靠摸着石头过河的。
1993年，他以低价购入顺德碧江及桂山交界的大片荒地，规划兴建4000套洋房和别墅，以“碧桂园”为名，进军房地产市场试试水深。
不料，销售时遇上政策调控，杨国强的4000套房子，只卖出3套。
就在碧桂园的生死一线，杨国强遇上贵人王志纲。
王志纲是新华社的记者，人称“记者王”。
在他的建议下，碧桂园引入北京贵族名校，以名校的噱头吸引有钱人买房定居。
这样一来，房子卖了，学费收了，既缓解杨国强的资金危机，又打响碧桂园的品牌知名度。
一开始，碧桂园走的是高档路线，后来国家取消福利分房，经济小户型成为香饽饽，杨国强立马改变战略，打造他独创的“房屋工厂”。
他的“房屋工厂”，就是像工厂流水线一样，生产出低成本、高周转、规模化的楼房。
图：顺德碧桂园
为了降低生产成本，杨国强拿地偏向于偏僻的郊区，他深信只要完善小区的配套设施，再荒凉的地方，都会引来人流。
随后，杨国强又以“
拿地即开工，4个月开盘，5个月有盈利，6个月开新项目”的快周转生产模式，减少成本的支出，从而降低售价。
广州凤凰城就是如此，利用70栋楼同时开工，节约时间成本，最终推出比附近毛坯房还要便宜的花园小洋房。
杨国强的团队擅长营销，以“白领都住得起的别墅”做为宣传口号，猛吸了一大波粉丝。
在开盘当天，以50万的低价，创造出每一分钟卖出一套别墅，一天销售额7.5亿的神话。
就如杨国强所说：像卖白菜一样卖房子。
图：碧桂园公告
然而，再高速的运转，遇上2018年的大调整，唯一能做的只有刹车、减少负债率，以缓解资金压力。
但是，在历经疫情3年，房市持续低迷，碧桂园的资金再雄厚也出现危机。
直到今年，碧桂园终于捂不住暴雷了。
8月12日，碧桂园公布上半年净亏损450-550亿的噩耗后，随即申请将旗下11支总值157亿的境内债券停牌，复牌时间待回血再说。
更为急迫的是，月底前还有一笔39.04亿元的私募债到期需要偿还。
目前，碧桂园的总债务已高达1.43万亿元，与恒大的2.4万亿的负债，只差王健林1万个小目标。
不过，比恒大好的就是，碧桂园的总资产有1.7万亿，暂时还是资能抵债。
恒大遍地开“花”
相比泰禾、碧桂园的小雷，恒大可以说是核爆。
网上有段子调侃：齐白石的虾，张大千的虎，徐悲鸿的马，王羲之的字，贾跃亭的饼，许家印的债，堪称当今六绝。
据说，恒大2.4万亿的窟窿，需要14亿人口每人出1700元才能填平。
图：恒大的债务
说起许家印的故事，相信大家都耳熟能详。
他是黄其森和杨国强的综合板，干过农活，读过大学，做过包工头，也玩得一手好杠杆。
而比起黄其森有建行，杨国强有港商李兆基的支持，许家印身后没人，所以他更能弯下身子。
没有后台，许家印就自己搭台。
政客爱画，他就以1120万的天价投得一幅《春风含笑》的画作，投人所好，敲开方便大门。
在王石追着女人跑时，他追着马云到处跟着投资，还拾掇马云投资恒大足球俱乐部。
这一来二去的，阿里巴巴又成为他的人脉。
图：许家印和马云
许家印通过邀请港星代言，结识了英皇娱乐大亨杨受成，在杨受成的引荐下，许家印拿到进入香港富豪圈的入门券。
而这张入门券救了恒大一命。
在2008年金融危机，许家印由于摊子铺得太大，资金链断裂，恒大逼近悬崖的边缘。
为了盘活恒大，许家印陪着香港富商郑裕彤打了3个月的牌，才得到认可，获得一笔6亿美金的入股资金。
许家印擅长借鸡生蛋。
当年创业时，他买下一块1亿的土地，但是兜里钱不够，就整出一个分期付款，首付500万，再用土地抵押600万还债。
仅用500万，就撬动了上千亿的项目，不得不说，许家印真的能言善道。
难怪别人说，不会画大饼，做不成老板。
图：恒大海报
同样是面临2018年房市调整，泰禾和碧桂园采取放慢扩张，去杠杆降负债的战略布局，而恒大却逆势而行。
在大家都卖卖卖时，许家印加大杠杆，趁低吸纳。
这一买，债务规模从6000多亿，膨胀到1.16万亿。
许家印的豪赌，却下错了注，债务犹如雪球，越滚越大。
若恒大倒下，将有上百万的购房者和投资者受害。
其影响之深，让政府也不得不出面，协助恒大进行债务重组。
一开始，许家印也是积极配合，还喊出“2023年恒大不仅要全面正常施工，还要偿还债务”的口号，卖游轮、飞机、别墅，抵押个人资产，自掏70亿给员工发薪水。
但是，一睁眼就要还3亿的利息，也压得他喘不过气，甚至传出他跳楼已死的谣言。
或许是虱子多了，不怕痒。
近日，许家印的小动作不断。
图：恒大的上市公告
先是在恒大上市公告里，将妻子丁玉梅从配偶变更为独立于公司的第三方。
这顿猛如虎的操作，懂的人都懂。
图：恒大公告
最让恒大债权人捏一把汗的是，8月17日媒体爆料恒大在纽约申请破产保护。
对此，恒大回应这只是为了恒大集团进行重组之际，保护其美国资产不受侵害。
至于真相如何，只能等时间来揭晓。
保交楼最后的稻草
曾有专家说过：如今国内房屋的存量约35亿套，而我们人口只有14亿。目前房企已经将25年以后的房子都建完了，房地产行业走向下坡是毋庸置疑的。
房子过剩、经济又不景气、再加上各大房企相继暴雷的消息，导致人们购房的欲望下降。
没有销售额，房企就无法回笼资金，这也再次形成恶性循环。
而现在唯一的救命稻草则是国家为稳民生推出的保交楼计划。
这个计划是由国家批贷款给各大房企，确定专款专用于已启动未完成的项目，并在约定时间内将房子交付到购房者手中。
有了这个保交楼贷款，房企有了喘息的机会，购房者也可以擦掉眼泪。
网图,侵权可删
普通人要买一套房子真的不易，需要花光积蓄，还要给银行打一辈子工。
不过，如果能住上，也是甜蜜的负担。但是，若遇上房子烂尾，那就是泪加累。
继续供，你的钱就像打水漂。
不供，银行又会收楼。
所以，保交楼不仅是房企的救命稻草，更是普通人的救生圈。
毕竟人活一辈子，只求有瓦遮头，方能一世安稳。
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