碧桂园、远洋之后是万科?中国房企究竟怎么了?(组图)






2021年从恒大暴雷开始,中国地产市场「大而强」的铁律被彻底击碎。融创、世茂、富力、佳兆业、宝能地产、绿地控股等头部房企纷纷爆雷。近期又发生中国最大的房地产开发商之一碧桂园、拥有央企属性的远洋集团,以及一批以金融投资为主的「中植系」关联公司爆雷——

碧桂园今年上半年还是中国房企中销售面积第一,然而两笔美元债却「出人意料」地出现问题——每只债券的规模均为5亿美元,要求六个月付息一次,意味着在8月7日需要支付2250万美元的利息,但债权人并未收到利息。债券违约被认为是房地产企业暴雷的第一步,过去两年中国各类房企暴雷事件此起彼伏,大多以债券违约开启危机的序幕。8月10日,碧桂园继续「自曝」,发布盈利预警,称2023年上半年将出现450亿至550亿元的凈亏损。碧桂园总裁莫斌在公告中称,碧桂园遇到了自成立以来最大的困难。8月14日,碧桂园旗下11支债券暂停交易,共涉及157亿人民币,下一步将是与债权人协商,谋求债务重组。


房地产开发商碧桂园近期陷入财务危机,引发市场忧虑。(资料图片)



8月14日,远洋集团发布公告,旗下将于2024年到期的美元债券SINOCE607/30/24(ISIN:XS1090864528)未能在8月13日宽限期结束前支付利息(2094万美元),导致发生违约,将自8月14日上午9时起停牌。

几乎同时,中国规模最大的民营资产管理公司「中植系」旗下的中融信托,因投资房产失利惊传爆雷,中融信托投资者近期陆续收到理财经理的通知称「产品已停止兑付」,至少涉及人民币3,500亿元。「中植系」是众多房地产企业背后的「金主」。

最新又被报道出,厦门万科所持多家公司股权被冻结,舆论开始问「下一家是万科?」一时间,房市场又突然迎来了狂风暴雨,市场人心惶惶。那么,究竟如何看?


近日,厦门万科所持多家公司股权被冻结。(资料图片)



假如以10年为一个周期来看中国的房地产,会发现,所谓大牛市的那二三十年里,一样也有很艰难的日子:2003年的非典疫情就是一段峥嵘岁月。当时有报,深南大道CBD核心区域的售楼部,一整天没个客户,门可罗雀;2008年年初,美国次贷危机还没有爆发之前,深圳的房子就已经开始卖不动了。到传统的五月旺季,动辄新闻里就传出有买了房的不满降价,怒砸售楼部的消息……

房市场整体来看当然是一路高歌猛进,但几乎所有地产人应该都经历过从业过程中的一些挫折,只是人的记忆也不比鱼强多少,困难的日子很快过去了,便把扛过困难当成了自己的英雄事迹,全然忘记了自己当年如何一夜夜受煎熬的苦。

一切都有周期,一切都是周期,以前地产周期跟中国经济增长速度一样,快得很,每次还没等熬得要死不活,马上新一轮行情就来了。于是总有侥幸,总觉得自己是靠本事才扛过了周期,并且吃到了胆大的红利,但真如此吗?


2008年年初,卖房旺季的五月,新闻曾传出买房不满降价,怒砸售楼部的消息。(示意图 / vcg)



更早一批被周期暴打的行业是煤炭行业。

2012年最流行搞扩张,并购,很多煤老板因为实力不够,在高位的时候找到了接盘侠,只要不过高估计自己能力,基本都能将股权卖个好价钱。而同样在这一波扩张潮里,那些过高估计自己能力的煤老板们,个个背了一身的债,又因为急着还钱,于是各种疯狂的扩大产能,最后等来的是一波产能过剩,煤炭价格迅速跌破成本,全行业迎来全面破产潮。


2020年8月23日,昆明,烂尾的别样幸福城4号地块。(红星新闻 王欢/人民视觉)



煤炭行业跟地产行业有什麽差别呢?

2015年那一波地产的全面暴涨,让太多的房企业高估了自己的能力,各种高速扩张的时候,还有搞出了「456玩法」——4个月开盘,5个月资金回正,6个月资金再周转。事实上,即便没有「三条红线」,地产行业也会暴雷。

原因很简单,人人都扩张,家家都一堆房子代售,但百姓的收入增长远远跟不上房地产公司扩张的需求,供需关系脱节了,房子还能卖得动吗?所以,总有一天是要暴雷的,不早早的挤破脓包,恒大之流的能有更大的泡沫。

其实仔细看房地产企业,还是有不少负债表健康的房企业,坦白说,很多倒不是多有能力,但关键是个个都有自知之明,在扩张周期没有疯狂拿地。换句话说,就是能抑制住自我膨胀欲望的,都有个还不错的结果。房地产企业现实的写照就是,越是膨胀后果越惨。



「中植系」是众多房地产企业背后的「金主」。(示意图 / vcg)

从过往几十年经验看,房地产的债务问题没那麽可怕,事实上就是一个周期接一个周期。当然,这次熨平周期的时间大约要更久一点。与之相伴的就是一轮行业洗牌。这并不可怕,真正可怕的是那些胆子大的,当又能扛过一波周期后,立刻又膨胀起来,下一次再碰上,那恐怕又是更大的问题。事实上,板子只要不打在自己身上,没有人会知道有多痛,只要刀子没有割到自己身上,始终还是看热闹的,「膨胀」是通病。

这一轮,恒大到碧桂园,从头部房企、央企背景,到各地方龙头房企,暴雷已经屡见不鲜,不可谓教训不惨烈。可以说,这是过去几十年房地产业「高周转、高杠杆、高成本」的必然产物。所有房企的问题是一致的。而这背后无数的员工,无数的供应商,以及与之关联的无数家庭陷入困境……真希望都能受到点教训,地产人都应该很清楚,中国房地产市场已经走过了野蛮生产周期,当「规矩」越来越多之后,更要懂得什么叫敬畏什么叫谨慎


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