北京CBD 李凯旋/摄
本报记者 李凯旋 李贝贝 北京报道
北京写字楼的空置率仍在增加。高力国际发布数据显示，2023年二季度，甲级写字楼的空置率达到17.7%，净吸纳量持续为负值。此外，中关村子市场受到互联网企业退租的影响空置率“领涨”，达到18.1%。
空置率增加使得市场的可选择空间也同样变大，在此背景下，租金下降也难以避免。数据显示，2023年二季度，CBD的租金平均下降5.5%，降幅最大的达到15%。如此状况之下，业内预测，若北部市场的空置得不到满足，年末甲级写字楼的空置率或将突破20%。
空置率再度攀升
作为经济的“晴雨表”，写字楼的空置率、租金水平以及租赁企业是反映经济走势的重要指标。尽管距离放开疫情管控已经过去了半年的时间，但受到多重因素影响，北京写字楼仍未回暖。
高力国际方面认为，回顾2023年上半年，中国经济虽然摆脱了疫情的影响，但整体经济恢复的基础尚不牢固，经济活力还有待进一步提升，市场需要更多的积极信号来扭转目前的悲观预期。
“五一假期结束之后，我们公司从中关村搬离，换到了一个非市区核心位置的写字楼。”一位互联网“小厂”的员工对《华夏时报》记者说。值得关注的是，记者了解到企业退租或者减少面积换房并非是个例，而是当前北京写字楼市场的普遍现象。
高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明对《华夏时报》记者表示，从二季度的北京甲级写字楼市场数据来看，净吸纳量延续了一季度的疲软走势，本季度净吸纳量再度为负，达到-5.3万平米。
“存量楼宇空出更多的办公面积，加上一个8万平米左右的新项目入市，二季度北京甲级写字楼空置率上涨1%达到17.7%。”陆明对《华夏时报》记者说。具体来看，2023年二季度，北京甲级、乙级以及产业园的空置率环比均有所增加。
其中，乙级写字楼空置率环比上涨1.1%达到18.1%，产业园的空置率环比上涨0.9%达到17.9%。从空置率来看，乙级写字楼的空置率最高。但以净吸纳量为指标来衡量，北京甲级写字楼的净吸纳量的面积最低，为-5.3万平米。
从宏观经济指标来看，货币供应量M2在过去一年都处于12%左右的较高水平，但大规模的流动性供给并未对市场从需求端产生足够的刺激。此外，CPI从年初开始逐步下滑，2023年5月份的数据仅为0.2%。这意味着，消费者信心目前依旧不足。
“就甲级市场而言，由于下半年有一些预租较好的新项目入市，进而拉动季度净吸纳量回升甚至转正，但无法扭转空置率上涨的趋势。”高力国际北京分公司董事总经理李娟对《华夏时报》记者说。
中关村退租持续
根据高力国际发布的数据，综合甲乙级写字楼和产业园的市场表现来看，办公楼市场2023年上半年表现基本符合宏观经济整体需求不足的现状，全市场合计净吸纳量达到-25万平米。值得关注的是，仅中关村一个子市场就达到了-14.2万平米。
《华夏时报》记者在采访调查的过程中发现，互联网企业的持续调整以及整合是此轮中关村子市场空置率飙升的原因。一位深耕中关村写字楼市场的租赁中介对《华夏时报》记者说：“字节跳动、微软、爱奇艺均不同程度地退租了在中关村的写字楼，合计退租面积超过10万平米。”
一边是海水，一边是火焰，在企业“逃离”中关村的同时，大量企业则开始入驻新兴商圈丽泽商务区。高力国际发布的数据显示，2023年二季度，全市仅有丽泽和东城商务区商圈净吸纳量保持正增长。其中，丽泽这一新兴板块的写字楼市场空置率下降了约10%。
不过，中关村子市场空置率拉升的现象需要得到市场重视，其或引发联动反应。李娟认为，除了新增供应项目的影响外，北部市场的存量项目依然会受到互联网科技企业持续进行办公空间整合的影响。如果存量项目无法快速填补空置面积，年末甲级市场的空置率将继续上升，会很大概率突破20%。
租金最高跌幅达到15%
空置率上升也同步带动北京写字楼租金下降。高力国际发布的数据显示，2023年二季度，北京写字楼整体市场净有效租金较一季度下降3.5%至317元/月/平米。此外，除丽泽市场租金保持稳定以外，其他所有子市场的租金均呈现不同程度的下降。其中，望京酒仙桥、中关村的租金下滑最为明显，同比2022年分别下滑14.5%和12.4%。
值得关注的是，一直租金水平较为坚挺的CBD租金也出现了较大幅度的下跌。陆明说：“在高力国际监控的CBD市场40栋甲级楼宇中，二季度有22栋楼宇的净有效租金呈现不同程度的下降，平均下降幅度达到5.5%，降幅最大的楼宇达到15%。”
对于后续北京写字楼租金水平的走势，李娟表示，受到北部市场高空置率的拖累，全市净有效租金仍将处于下降通道。
李娟直言：“市场参与者需要清楚，当前所处的市场艰难时期可能不是短期的，市场下行期对资产管理提出了更高的要求，现金流和利润率才是核心。”
