韩国房地产泡沫破裂了。
首尔房价暴跌30%，部分区域房价跌到40%。
这直接穿透了韩国的房地产市场。
当房价下跌后，首尔房子的成交量更是暴跌70%。跟着房价、成交量一起暴跌的还有韩国的公寓入住率，也跌到了70%以下，银行断供数达到数百万级别。
大量的韩国房东因还不起钱，紧急出逃，租客被逼自杀。这时就有人问了，为什么房价暴跌，自杀的不是房东，而是租客？
这就得说一下韩国独特的“全租房”制度。这是逼死租客的直接元凶。所谓“全租房”制度，就是租客一次性支付房价的70%或者80%作为押金，然后房东就把房子免费租给你住。假设首尔有一套房，价值300万，你一次性给房东支付210万，租期2年，你就可以免费入住这套房子了。2年后，租赁到期，房东就把这210万还给你。
乍一看，这是不是一个很好的制度？只要交押金，就能免费住房了，可以大幅降低年轻人的住房成本。可是，年轻人没有这么多的积蓄，交不起高额的押金怎么办？不用担心，韩国的银行提供“全租房”贷款，利息超级低，只要租金的25%。
如果你正常租这套房，月租是6000块，就太高了。但是，你去银行贷款210万作为押金，交给房东，你就不用付租金了。这时，你只需要支付银行利息1500/月，你每个月租房就能节约4500块钱。
那么，房东把房子免费租给你了，他怎么赚钱呢？方法有一个，很简单，很粗暴。他拿着你支付的押金去炒房，买更多的房子去出租。可是，手里持有更多的房子去出租，是赚不到钱的，因为房租是免费的，房东的利润从哪里来呢？
答案就是：房价。
只要房价持续上涨，房东就是赚的，涨得越多，房东赚得就越多，房价上涨带来的收益率远远超过租金收益。这就形成了一个房东疯狂炒房的利润循环。年轻人租房不要钱，只要付很少的贷款利息，房东把房子出租，就能获得零成本的资金，拿着这笔资金，再去买新的房子。只要房价上涨，房东把房子一转手，就能躺赢。
一开始，房东都觉得房价会涨，互相倒手买卖。一个房东出，就会有另一个房东接盘，因为大家都有一个信念：房价一定会涨。
在这种疯狂的炒作中，普通韩国人住上了低成本的高品质公寓，房东手里的房子也增值了，银行的贷款也发出去了，赚到了利息，每个人都有美好的前途。其中有10多个韩国的超级房东，通过出租收取巨额押金，再投入买房，持有房子数量超过3000套！这才是真正的超级包租公。
这房子倒来倒去，价格就一路飙升。首尔著名的富人区江南区的房价炒到了15万/平，均价突破10万/平，中国的北上广深在首尔面前，都得叫它一声哥。
可是，在这里面，有一个巨大的BUG。韩国年轻人买不起房，租房住，而房东手里又持有大量的房子，谁来接盘呢？当韩国房价开始下跌时，第一波冲击的就是手里持有大量房子的房东了。这些房东的购房款来自于租客的押金，当房子卖不出去时，房东的现金流危机就爆雷了。
一边是租客租赁到期，房东需要退还押金。可这押金已经投入买房了，房子卖不出去，就没法套现，押金就退不了，那怎么办呢？作为手握大量房产的韩国房东，第一想法不是还钱，而是跑路。只要人跑了，不就不用退押金了吗？手里的房子越多，要退的押金就越多，可这房子不值钱了，把押金退了，那房东不就血本无归了吗？
于是，房东开始大规模跑路。房东跑了，租客押金就没了。可这押金有些是租客积累十多年攒下来的，有些是从银行贷款出来的。攒下来的自不必说，十多年的辛苦钱，就一波被骗没了。那些从银行贷款出来的更惨，贷款期限一般也就3个月到36个月。贷款期限一到，银行就要追回贷款，租客的“押金贷”就违约了。
这房东有钱，有门路，在国外还有资产，可能家人孩子早就移民出去了，想跑就跑了。可这租客大多数都是普遍人，父母老婆孩子都在韩国，自己也没有什么社会资源，想跑都跑不掉。这时，租客就成了终极背锅侠，下半辈子一下子就搭进去了。
年纪轻轻的就背上了好几百万的贷款，还是租金贷，连房子产权都不是自己的，每天都要为跑路的房东还债。有些韩国年轻人就想不开了，吞药自杀。
为什么韩国政府不提前抑制房地产泡沫呢？其实，文在寅政府努力过。文在寅在任时，曾出台18次房地产调控政策，包括鼓励房子销售，半年内出售免征部分所得税；超过900万的房产交易禁止银行提供贷款等。但是，在文在寅的调控下，韩国房价指数狂飙猛进，晋升到全球第一。
文在寅在离职前就说过：“最大的遗憾是，没能控制住房价。”
韩国人就像炒比特币一样，疯狂炒房。对韩国人而言，实体行业基本都被财阀控制了，人生跃迁空间极度狭窄。许多韩国年轻人都希望通过炒房，炒币，绕过财阀对国民经济的垄断，实现人生翻盘。正所谓，豪赌一把，赢了会所嫩模，输了下海跳楼。
尹锡悦上台后，对韩国房地产采取放任自流的态度，这进一步加剧了韩国房地产泡沫的滚雪球。
而美国正是韩国房地产泡沫破裂的幕后推手。韩国是一个没有金融自主权的国家，韩元汇率捆绑美元，美元涨，韩元就得跟着涨，美元跌，韩元就得跟着跌。
在美元大放水的时候，韩元也跟着大放水，大量的热钱以极低的利率进入了韩国房地产市场。可当美元加息时，韩元也不得不跟着加息。当银行利息超过租金时，年轻人就不搞“全租房”了，老老实实每个月交租金，不交高额的押金来置换免费入住了。这就让那些炒房的韩国房东资金链断裂了，失去了廉价的融资渠道。
可那些交了高额租金的租客，就成了数量庞大的牺牲者。
这就是一个加强版的“蛋壳公寓”爆雷案。
当初，中国蛋壳公寓爆雷，就是收取了大量的押金，去签约一手房源，再把房子租出去，收取更多的押金，继续签约一手房源。为了提高利率，蛋壳联合P2P金融公司，帮租客预付押金，收取高利贷。
可当房子租不出去，押金收不上来时，蛋壳公寓就爆雷了。
可中国租客比较幸运的是，只是损失了几千块或者万把块的押金，而P2P的高利贷也不受中国政府保护，总体损失较小。
韩国租客背负的是数百万的押金贷款，基本就是押上了人生。
泡沫被戳破，房地产硬着陆，不管在哪个国家，最终倒霉的都是绝大部分的普通人。
哪怕是跑路，普通人也跑不过有钱人。
