业主们在“新房”里寻找着细微的变化
2023年4月24日，选择停贷一年后，江西南昌“新力城”业主王玉凤被中国农业银行南昌红谷滩支行以金融合同纠纷为由告上法庭。
2020年年底，王玉凤购买了新力集团旗下江西运发实业有限公司（以下简称“江西运发”）开发的“新力城”商品房一套，合同规定在2022年6月30日交房。同年12月8日，王玉凤与中国农业银行南昌红谷滩支行签订了个人购房担保借款合同，江西运发是王玉凤的保证人，贷款金额115万元，贷款期限30年。
但在2021年8月，“新力城”停工了。此后一年多时间，经历了几次停工、复工后，越来越多“新力城”业主开始担心无法按时收房，他们还发现，自己的贷款没有划入购房合同规定的预售资金监管账户，而是分别被打入江西运发的其他银行账户。
他们认为，这是贷款银行的失职，应该对房子停工、烂尾负责。于是，从2022年3月到8月，包括王玉凤在内，陆续有近千名“新力城”业主选择停贷。王玉凤也从4月开始停止还贷。
2022年下半年以来，“保交楼”政策给了王玉凤希望，“新力城”复工了。在延期交房近一年后，她终于看到了一点收房的可能。但在经历过各种波折后，她还是不敢太乐观，想等到收房后再还清欠款，继续还贷。2023年3月底，她才知道自己被银行起诉了，对方要求她一次性清偿贷款的本金及利息共1187304.13元。
4月24日下午，南昌市红谷滩区人民法院开庭审理了此案，这是银行诉“新力城”停贷业主中第一个开庭的案子。在庭审中，对于王玉凤质疑的按揭贷款为何没有进入监管账户的问题，农业银行回应：“我们是按照借款合同执行的”。
庭审持续了50分钟，法庭并未当庭宣判。旁听的人群中，另一位被银行起诉的业主李军觉得“心里好委屈”。“（到现在为止）我都没有得到房子。选择停贷是迫不得己自救，这个责任不在我”。
王玉凤收到的起诉通知
被起诉3月30日，王玉凤收到了法院的“应诉通知书”。她有点意外，“房子还没有盖好，银行干嘛要起诉我？”有人建议她，把银行的欠款全部还清后，再跟开发商打官司维权。还有人说，按法律规定，这个贷款她必须要还。
“之前我们盲目地还着，那都是自己的血汗钱”。王玉凤说，在“新力城”2021年8月停工后，她一直坚持还贷到2022年4月。每个月六千多元并不是一笔小数目。她和爱人从山西来到南昌工作，为了孩子上学，选择了“新力城”。但因为一直没有收房，也没有房产证，孩子最终没有入读理想的学校。现在又被起诉，她意气难平，决定自己应诉。
4月24日上午，王玉凤来到了法院。江西运发作为王玉凤的保证人，按照合同要求需承担连带保证责任。同为此案的被告人，他们并没有出席庭审。
在王玉凤之前，红谷滩区人民法院第四审判庭已经开庭审理了六七个停贷业主与银行的金融纠纷官司。有的业主因为已经收房、入住，选择接受调解。代表另一家开发商出席庭审的法务说，他最近参加了好多这样的（因停贷被起诉）案子。王玉凤的案子原本应该在上午10点30分开始，但直到下午1点20分，才终于开庭。
庭审中，农业银行南昌红谷滩支行要求王玉凤立即清偿118万多元，其中本金113万多元，正常息、提前还息、罚息、复利等共56000多元。银行要求江西运发对上述债务承担连带清偿责任。
王玉凤认为，农业银行没有将自己的贷款打入预售款监管账户，应当承担缔约过失责任。“农业银行作为专业的金融机构，理应知晓国家要求商品房按揭款应当专款专用于预售商品房后续建设中，商品房预售资金应当转至监管账户。而且，在签订个人购房借款及担保合同时，我也提供了自己和江西运发签订的商品房买卖合同。合同中明确约定了商品房预售资金的监管账户是江西运发‘630’开头的民生银行账号”。
但在借款合同上，房屋贷款却被划入江西运发以“140”开头的农行账户，王玉凤说，银行的行为致使自己的资金未能进入监管账户，脱落监管，存在重大过错，导致该楼盘停工，至今仍无法交房。她认为，在房子交付前，自己不应该承担按揭贷款本息的义务，期间的损失由银行自行承担。
庭审中，王玉风几次向银行提问，“为什么把我的按揭贷款打入非监管账户，而不是商品房买卖合同中规定的监管账户？”对方回应，“我们是按照金融借款合同执行的，我们打入了合同规定的账户”。
在法官询问农业银行实际放贷款情况时，农行称，2020年12月17日将115万元的贷款划入了借款人（即王玉凤）指定的江西运发的银行账户。对于这一陈述，王玉凤提出了异议，“这个账户是他们指定的，我没有指定，没有人告诉我要打到这个账号”。农行解释，之所以是这个账号，“是和开发商有协议”。
这是“新力城”因停贷被起诉的业主中第一个正式开庭的。当天，至少40位停贷业主来旁听庭审，有的在附近上班、溜了出来，有的为此专门请假，还有的驱车200多公里特地从外地赶来。
就像当初房子停工、不得已选择停贷一样，“新力城”987户停贷业主又卷入了新的不确定的风险之中。
业主与开发商和银行签订的合同，贷款分别被指定打入不同账户
“不甘心”同样收到起诉书的还有李军。2019年12月31日，他购买了“新力城”的房子，此后与邮政银行南昌分行签订了房屋贷款合同。接到法院电话后，“压力陡然上升”，他也被要求一次性还清一百多万元，“如果有这个钱，我怎么会去银行以那么高的利息贷款？”
被银行起诉后，他清楚，在法律上自己并不占优势，“但也不一定就会输”。李军说，“我没有故意不还贷款，存心做老赖，没有这样的想法”。他查阅了大量文件，写了7页答辩状。他和王玉凤观点相同：银行未将按揭贷款资金拨付至监管账户是银行的失职。国家和江西省对于预售资金监管的政策给了他信心。他想“试一试，看看这个开庭结果到底会怎样”。
江西省住建厅、银保监局曾于2020年11月8日联合发布《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》，其中明确指出，商品房建设项目预售资金应列入监管范围，预售资金应全部存入预售资金监管专用账户。
2022年初，住建部、人民银行和银保监会联合印发的《关于规范商品房预售资金监管的意见》也提到，预售款包含购房人缴交的定金、首付款、按揭贷款和其他形式的购房款等，应当全部直接存入监管账户。只有在监管账户内的资金达到监管额度后，超出部分才可由房企提取使用。
事实上，早在2010年，住建部就下发过关于预售金监管的通知，要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度。提出，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。
李军查阅到了一个更为现实的参考案例。2017年，广东惠州的一位业主起诉银行，请求法院支持在房子达到交付条件之前停止还贷。法院一审、二审都判定业主胜诉。银行上诉后，广东省高院也在2018年做出裁定，银行未将业主的借款支付至预售款专用账户，致业主的利益受损，银行应承担相应的损害赔偿责任。
北京市中闻律师事务所律师谭敏涛告诉深一度记者，在这个案例中，银行向市房管局出具了《商品房购房（按揭）款存⼊专户具结书》，承诺将商品房的按揭款全部存入预售款专用账户，如有违反愿承担责任。他认为，惠州法院的判决说明，银行应当为自己未将贷款资金划入监管账户的违规行为而买单，而不是由购房者承担相应责任。
广东的业主之所以胜诉，一个很重要的书面证据是“具结书”。上海秦兵律师事务所房产律师徐斌认为，这对于“新力城”的业主来说，并不一定适用。他解释，出具“具结书”并非全国统一的明文规定，而是由地方自行制定。而这又与地方是不是有预售资金监管办法，开发商、地方政府、银行三者之间又是如何约定监管协议，以及不同地区政府内部的程序性规定等有关系。
在与银行的关系中，就借款合同体现的内容，业主看起来的确比较被动。王玉凤告诉深一度记者，与银行签贷款合同时，所有内容都是提前打印好的，她只是去签字而已。她的贷款合同中，一个非常强势且不容置疑的表述是第二十八条，关于借款提取的规定：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户。这也是在庭审中，农行强调的按照合同规定的账户。
业主陈立平也被起诉了，在5月5日开庭，他记得，当年和邮政银行签的合同中包括账户信息在内的很多地方都是空白的，“这里按个手印，那里签个字，你找人家贷款，有什么能唧唧歪歪的？人家让你干啥就干啥。”
在24日开庭之后，让王玉凤感到有点丧气的是，法官曾说，商品房买卖合同是约束业主和开发商的，对于她和银行的纠纷依据的是借款合同。法官告诉她，就法律关系来说，商品房买卖合同中约定的监管账号不能约束案外的第三人，即本案的农业银行。她跟银行签的是贷款合同，里面有指定的账户，如果银行把借款打到了指定账户，那它确实是按照合同来履行的。
徐斌进一步解释，“这两个是孤立的，在法律上叫一码归一码，银行没有遵守监管规则，那么银行是行政责任，政府可以处罚银行。但这和业主与银行之间的违约没有因果关系。客观来说，签字画押了，出现商业风险你就要承担。”
根据合同，银行可以无限向业主主张权利。徐斌说，“你没有钱给，没关系，每年利息还要滚动累计，这是非常重的处罚”。徐斌想告诉业主，不要轻易选择停贷，把自己陷入这样的风险之中。“我们都同情遇到烂尾楼，但是目前，这种同情并不能转化成法律上的成果。”
不止王玉凤，“新力城”业主提供的合同中，很多人的按揭贷款是被分散至江西运发在不同银行的不同的账户，这意味着，相当一部分放贷银行没有遵守商品住房预售资金要全部纳入监管账户的规定。
徐斌告诉深一度，最早制订商品房预售制度时，虽然对银行有明确规定，但忽略了如果银行要违反规定的话，代价应该要多重，才能让它们不会愿意去冒风险。“就目前而言，银行这么做的代价就是被罚款，50万元已经算罚的很多了，还有一些只是被要求整改而已。”
广东省城规院住房政策中心首席研究员李宇嘉说，就实际操作来看，银行很难真正对资金的去向加以监管，也没有很大的动力去做。“都是自己的客户，监管就得罪客户，你要这么紧的话，那开发商就会跑到别的银行开户。”李宇嘉说，把预售资金划给开发商，开发商再去拿地、投资，进而增加银行的开发贷款和按揭贷款业务，这是银行重要的利润来源。
尚未完工的“新力城”项目
买房与停贷2021年，王玉凤搬到南昌，她爱人从2016年开始就在南昌做生意。他们一直聚少离多。孩子小学毕业后，她想一家人在一起，不再两地分居，计划带孩子到南昌读初中。2020年买房时，南昌限购，他们没有本地户口，也没有社保，能选择的范围有限。相比于其他地方，“新力城”位置不错，靠近地铁，又有学上。据当时的媒体报道，这也是新力在南昌的一个巨无霸项目，由旗下项目公司“江西运发”负责开发。
在当时的南昌，新力是值得信赖的大开发商，当地流传着一句话：“在南昌就要住新力”。新力集团2019年在香港上市，是港股上市的内地房企中最年轻的，用10年时间，实现了销售额千亿元的目标，而万科、碧桂园实现这一目标都花了超过20年时间。
一家盛名在外、风光无限的房地产公司让业主们安心。一位业主说，按合同规定，他的房子会在2021年12月底交房。他都计划好了，一拿到房产证，就带着孩子去落户，包括通风除甲醛的时间也算好了，交房后晾半年，2022年6月刚好住进去。
但在2021年8月，当时的施工单位贴出通知，因开发商拖欠4千万进度款要停工。一开始，业主们以为是小问题，“这么大的集团，怎么会差那一点点钱？”直到9月20日，新力股价暴跌87%，临时公告停牌。而新力的创始人张园林从2021年8月开始，一直没有露面过。
更多的坏消息出现。10月，“新力城”的监管资金也因为新力与其他公司的债权问题被冻结。工商信息显示，原本由张园林实控的新力集团，也变更成了张良剑。新力的辉煌只持续了不到两年。
王玉凤记得，选择停贷前，他们去过住建局，一个领导还在保证书签了字，约定会在什么时候开工。但后来的结果还是继续停工。
陈立平直到2022年8月才正式停贷，他纠结了好久，自己是做生意的，“爱惜名誉跟自己的性命一样”。可是，从2021年8月停工以后，他坚持还贷整整一年，房子却没有动静。
刚停贷那段时间，王玉凤睡不好觉，进退两难。她考虑过直接退房，但大概率什么也拿不到，可能只有一张欠条。首付款加上已经还了两年的贷款近40万元都要打水漂。她一度后悔搬来南昌，更后悔买房，觉得自己“买了个大麻烦”。
李军说，当年选择“新力城”的房子，有保值的考虑，更是为了给孩子预备。他选了较低的首付20%，交了26万元，每个月要还贷6000多元，这占到他们家庭收入的一半。他们要养两个孩子，还有老人要照顾，“确实力不从心”。
复工后的“新力城”项目
新的不确定“新力城”的业主们以为和贷款银行之间应该达成了某种“默契”，一起等到交房那天再来讨论还贷。这也是他们明确表达过的，只要能正常交房，一定会还贷。经历过反复的停工、复工，以及开发商、银行、有关部门的拉扯之后，他们对于“新力城”的一切消息充满了不信任感，不敢轻易还贷。
陈立平说，他一直觉得，即便被拉到征信黑名单，也能理解，“程序问题嘛，人家的工作也有个交代”。按照官方通告，“新力城”将会在2023年11月30日交房，他没想到在这之前，就被银行起诉了。
开庭前，邮政银行的工作人员曾打电话给李军，询问是否接受调解。李军动摇过。他预想了最坏的结果——败诉了，一次性拿不出钱，法院到家里强制执行。老人、小孩可能都会经历心理上的创伤和惊吓。整个家庭也会陷入巨大的风险之中。基于这些担心，他同意调解，提出的条件是：只交付合同规定的本金和利息，但不接受包括诉讼费在内的其他费用。对方不接受。
王玉凤也接到过农业银行的电话，工作人员建议调解。当她问对方是否可以代表银行出具保证书：停贷的过错不在业主，而是因为延期交房太久。对方回答，只是个人意见，不能代表银行。
“这几年过的本来就比较忐忑”，李军说，之前怕开发商做不起来房子，很长一段时间他都不敢去看房，看了心情更坏。停贷被起诉后，他查过自己的征信，有了不良记录，他又开始担心孩子未来的发展。2023年4月13日，香港联交所宣布，新力集团的上市地位将被取消。新力成为港交所首家退市的房企。这个坏消息又引起了新的忧虑。
李军判断，这意味着新力彻底没什么钱了。他听说，“新力城”的土地目前还被质押在银行，如果开发商不能还钱，土地就无法解押，他们可能就办不了房产证。
这也是王玉凤担心的。她说，自己作为外地人，迟早是要离开这里，回老家。房子总不会一直住着，没有房产证，她无法买卖房子，最终的结果可能还是砸手里。
陈立平好几次萌生过直接把房子退掉的想法，但舍不得60多万元的首付。而且，合同上只说可以退房，具体怎么退并没有写明，他担心一旦选择退房又会出现什么变故。但这两天，看到最高法重新界定购房者烂尾楼债务优先权之后，他觉得自己的忧虑“稍微好了一点点”。
4月24日，庭审结束后，王玉凤带着记者来到了“新力城”。几名工人在淅淅沥沥的小雨中继续作业。小区的路面还没有硬化，遍布着积水、泥坑。王玉凤和爱人在“新房”里前前后后走了好几遍，“中央空调有了”“安玻璃了”……他们细心寻找着家里微小的变化，经过还裸露着的内墙、线路，王玉凤说，“也不知道这质量怎么样？”对他们而言，眼下最重要的，就是能“如期”收房。
