2022年，全国楼市下行，二手房市场承压，15个代表城市二手住宅成交规模同比下降超15％。年内，全国楼市政策环境保持宽松基调，供需两端政策协同发力稳楼市。12月，中央三次表态，指明2023年房地产发展方向:《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》提出促进居住消费健康发展；国务院重申房地产是国民经济支柱产业；中央经济工作会议指出要确保房地产市场平稳发展。当前，房地产市场正处于触底企稳的关键时期，中指研究院选取全国十大核心城市二手房市场作为研究对象，刻画量价时空特征，为市场参与者提供更多参考信息。
十大城市二手房价环比一涨九跌，整体房价跌幅收窄
图：2022年12月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比
图：2020年7月至2022年12月十大城市二手住宅均价及环比变化
数据来源：中指数据CREIS
市场监测：
根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年，百城二手住宅均价累计下跌0.77％，较2021年由涨转跌。12月，百城二手住宅均价环比跌幅扩大至0.22％，已连续8个月环比下跌；十大城市二手住宅均价环比下跌0.18％，跌幅较11月收窄0.07个百分点；同比涨幅收窄至0.45％。
环比来看，12月十大城市二手住宅价格一涨九跌，环比唯一上涨城市为上海，涨幅为0.23％；下跌城市中，南京、重庆环比跌幅较大，均超0.5％。同比来看，十大城市二手住宅价格同比四涨六跌，上海同比涨幅最大，为4.06％；深圳同比跌幅最大，为3.87％。
北京：二手住宅成交量回落，房价环比继续下跌
图：2020年7月至2022年12月北京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
12月，北京二手住宅成交量环比下降，房价环比跌幅收窄。成交方面，12月中上旬，受疫情影响，客户看房、买房等活动受限，北京楼市活跃度明显回落；下旬以来，随着逐渐渡过感染高峰，各行业复工复产，北京二手房市场逐步回暖。整体来看，12月北京二手住宅成交量近8800套，环比下降18.4％，同比下降43.2％。价格方面，12月北京二手住宅价格环比下跌0.08％，跌幅较11月收窄0.05个百分点。预计未来，随着楼市政策环境不断宽松，疫情影响逐渐减弱，年后北京二手房市场或有所回暖。
图：2022年12月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
上海：二手住宅成交量连续下降，房价稳步上涨
图：2020年7月至2022年12月上海二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
12月，上海二手住宅成交量处年内低位，二手房价环比继续上涨。12月，受疫情影响，上海二手住宅成交量继续回落，整体规模约1.2万套，处于年内低位水平。价格方面，业主心理预期仍相对较高，12月上海二手住宅价格环比上涨0.23％，为十城中唯一上涨城市。预计未来，居民改善需求对市场或仍存在支撑，疫情影响逐渐减弱后，上海二手房市场活跃度有望提升。
图：2022年12月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
广州：二手房价环比跌幅扩大，各区县房价环比均下跌
图：2020年7月至2022年12月百城、十大城市及广州二手住宅价格环比走势对比
12月，受疫情影响，广州二手房市场保持低位运行态势，二手房价环比跌幅扩大。12月，广州二手住宅价格环比下跌0.20％，跌幅较11月扩大0.13个百分点。分区域看，广州各辖区二手房价均呈下跌态势，其中中心区域如海珠、荔湾、越秀价格表现相对稳健，房价环比跌幅较小；而外围区域如增城、南沙、从化等整体议价空间较大，价格下跌较为明显。
图：2022年12月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
深圳：二手房市场量价齐跌，整体表现疲弱
图：2020年7月至2022年12月深圳二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
12月，深圳二手住宅成交量环比小幅下降，房价继续下跌。成交方面，12月深圳二手住宅共成交近2100套，环比由增转降，降幅约5％；同比基本持平。价格方面，深圳二手住宅价格已连续21个月下跌，12月环比下跌0.28％，较11月收窄0.09个百分点。全年来看，2022年深圳二手住宅共成交2.2万套，较2021年下滑近50％；二手住宅价格2022年累计下跌3.87％，各区县房价均累计下跌，深圳二手房市场整体表现较为疲弱。
图：2022年12月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
杭州：二手住宅成交量回升，房价环比跌幅收窄
图：2020年7月至2022年12月杭州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
12月，杭州二手住宅成交量连续两月回升，价格环比有所收窄。1 1 月以来，杭州稳楼市新政不断出台，首套房认房不认贷、二套房首付比例降低、房贷利率全面下调等利好政策带动楼市活跃度持续提升。12月，杭州（含萧山、余杭）二手房成交量环比实现“二连升”，成交规模约3900套，在2022年内仅低于“517新政”实施后的6月份。价格方面，12月杭州二手住宅价格环比下跌0.15％，跌幅较11月收窄0.26个百分点。
图：2022年12月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
南京：二手房价环比持续下跌，各区县房价环同比均下跌
图：2020年7月至2022年12月南京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
12月，南京二手住宅成交量回落，房价环比继续下跌。成交方面，12月南京二手住宅成交量回落至5000套左右，环比由增转降，降幅约30％。价格方面，12月南京二手住宅价格环比下跌0.57％，已连续10个月下跌，各区县价格环同比均下跌。12月下旬，南京优化楼市限购，外地户籍在宁购房无需社保，且有60岁及以上成员的户籍家庭增购1套住房。整体来看，楼市调控政策的持续优化将在一定程度上提振市场情绪，南京二手房市场活跃度或有望提升。
图：2022年12月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
武汉：市场表现平淡，二手住宅价格环比“十连跌”
图：2020年7月至2022年12月武汉二手房成交套数及二手住宅价格环比走势
12月，武汉二手住宅价格环比“十连跌”。12月8日，武汉房地产交易会正式启动，房交会期间，楼市利好政策不断，如调整限购区域、优化购房办理资格等，助力购房需求释放。12月，武汉新房成交量达年内最高位，二手房市场则表现相对平淡，二手住宅成交量与11月基本持平。价格方面，12月武汉二手住宅价格跌幅为0.47％，已连续10个月环比下跌。分区域看，武汉各主要市辖区二手住宅价格环同比均下跌，其中汉南、新洲环比跌幅较大，均超0.8％。
图：2022年12月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
成都：二手住宅成交量环比下滑，价格环比跌幅收窄
图：2020年7月至2022年12月成都二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
12月，成都二手房成交量环比由增转降。成交方面，12月，成都二手住宅成交量不足13000套，环比由增转降。价格方面，自10月以来，成都二手住宅价格环比呈持续下跌状态，12月房价跌幅收窄至0.28％，其中青白江、双流跌幅相对较大，均在0.5％及以上。12月28日，成都推出二手房“带押过户”政策，既有利于降低二手房交易成本，同时也加快了交易节奏，能够有助于激发市场活力。
图：2022年12月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
重庆（主城区）：市场成交惨淡，二手房价环比跌幅扩大
图：2020年7月至2022年12月重庆（主城区）二手房成交套数及二手住宅价格环比走势
12月，重庆二手房市场惨淡收尾，房价跌幅有所扩大。11月重庆经历严重疫情，城市被迫按下“暂停键”，二手房成交量直接腰斩；12月，疫情影响虽逐步减弱，但重庆二手房成交依旧不理想。价格方面，12月重庆主城区二手住宅价格环比下跌0.53％，已连续9个月下跌，跌幅较11月扩大0.06个百分点。12月28日，重庆优化楼市政策，明确居民自有住房用于长租可不计入家庭住房套数，同时，支持居民“先买新再卖旧”，此举或将促进一二手房良性循环，起到促进市场恢复、提振市场信心的作用。
图：2022年12月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
天津：二手房成交量小幅下降，房价环比跌幅收窄
图：2020年7月至2022年12月天津二手房成交套数及二手住宅价格环比走势
12月，天津二手房成交量小幅回落，二手住宅价格环比跌幅收窄。12月，天津二手房成交量不足9000套，环比由增转降，降幅不足10％。价格方面，12月天津二手住宅价格环比继续下跌，跌幅收窄至0.19％。12月天津开始试行“带押过户”政策，有助于缩短交易周期，节省交易成本，激活二手房市场活力。
图：2022年12月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
楼市政策持续宽松，二手房市场或将迎来企稳修复
展望2023年，“稳”为房地产行业主基调，全国楼市政策预计将继续保持宽松，更多核心一二线城市在限购、首套房认定标准、房贷首付比例及利率等方面或将进行调整，因城施策的力度有望进一步加大。整体来看，随着楼市政策持续宽松、疫情形势逐步好转、社会经济逐渐复苏，2023年楼市信心有望逐渐修复，居民购房意愿或将回升，全国二手房市场预计将迎来企稳修复。
注：前文提及的15个代表城市分别为北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、重庆、成都、武汉、大连、青岛、合肥、郑州、佛山
