楼市总在不断循环。全国救市出现了标志性时刻：
上一轮楼市上涨（20、21年）涨幅全国第一的城市东莞，正式官宣全面解除限购。
这是继佛山、南京之后，全国又一个热点城市全面松绑。
就在2023年到来前夕，楼市复苏吹响了集结号！
东莞这次全面接触限购，是渐进式松绑的最后一步。
此前，东莞已经做出过一次试探，仅仅保留了松山湖和中心城区4街道的“比基尼式”限购区。
就在今天，东莞市发文，彻底放下了束缚楼市的一切包袱。
即日起，松山湖和东城、南城、莞城、万江全部取消限购。同时，限售政策也做出调整，只需要“备案满3年”或“取得产权证满2年”即可上市交易。
其余28镇区也同步调整，进一步松绑。新房备案满3年可上市交易，二手房直接取消限售。
这意味着，自2016年开始在东莞实行的住房限购政策，彻底成为历史。
放在全国楼市来看，这绝对是标志性的一刻。
东莞可不是一般的城市。前几年，它直接把深圳挤下了王座，是妥妥的全国房价涨幅第一城。
从历史上看，东莞先后经历过2009-2010年，2015-2016年，2020-2021年三轮大涨。
尤其是2020年房价暴涨29%，超过深圳，冠绝全国。
放眼望去，32个镇街没有一个被落下的，石碣、万江、厚街和松山湖房价同比涨幅甚至超过5成！
哪一年，东莞楼市的大爆发，甚至直接涨崩了深圳人的心态。
有个深圳人跑去12345投诉，说2019年底自己以2万/㎡的价格卖了东莞城南的两套房子，置换到了深圳。结果这两年深圳一直在横盘，他卖掉的东莞房子却涨到了7万/㎡。算了一下，两套亏了1000万，心态彻底崩了。
来源：深圳12345平台
可见，东莞是多么有爆发力的一座城市。
上千万的人口，万亿级的GDP，身处深圳、广州两大一线城市之间，制造业实力强劲，东莞自然让人无限憧憬。
即便是在调控严格的2021年，东莞楼市依旧表现得非常亮眼。
虽然成交量大幅萎缩，但一年下来，东莞房价依旧同比上涨11.8%！石碣、横沥等镇街的房价涨幅依旧还能达到30%左右。
来源：安居客
可以想象，东莞的全面松绑限购，会在全国掀起多大的一股热浪。放在前两年，这是根本不可能发生的。
那么，东莞为什么终于放下了傲娇的身段呢？
原因无他，2022年的东莞楼市，实在是太难了，奋力挣扎还是没能出坑。
上半年奄奄一息，下半年不断松绑，经历了回暖又躺平的行情，目前还躺在ICU里。
前6个月，东莞全市一手住宅成交仅为10898套，同比下跌53.2%，直接腰斩！
成交金额约353亿元，同比下跌51.5% ，同样腰斩！
全市二手房网签套数约6234套，同比减少约55%，腰斩三连！
东莞楼市，已经跌到了接近冰点。ZF一看不行，开始试探性地放松。
5月份将商品住房限售由3年调整为2年，取消了夫妻离异购房限制条件。
6月果然见效了，东莞新房成交量环比大涨50%，二手房成交量环比上涨21%。
7月，东莞决定要把步子迈得大一点，除了莞城、东城、南城、万江、松山湖以外，其他区域均不限购。
这次松绑，也造就了东莞楼市今年最热的7、8、9三个月，东莞新房成交量均破3000套，二手房成交也大幅增加。
可惜，短暂的回暖很快就后继乏力。
到了10月，新房成交量又滑回了两千多套，环比减少25%，同比减少34%，楼市就好像没油了一般，眼看又要熄火了。
不得已，东莞在11月祭出了降价去库存的招数。允许开发商降价！新盘最多可以打85折，拿证半年的直接不设底线。
结果呢？万万没想到，楼市开始一泻千里。
东莞新盘们开始扎堆降价，疯狂内卷，甚至直接放出地板价。
万江A项目，拿地价已经去到20761元/㎡，推出的工抵房团购专场，价格却只要2.4万/㎡起。
寮步B项目，拿地价去到23749元/㎡，特价房价格在2.4万—2.7万/㎡。
凤岗C项目拿地价2.5万元/㎡，售价只要3万……
市场“降”声一片，把二手房业主也全部带到坑里去了。
即便是在东莞核心区之一的南城，也开始有大批二手房业主降价，一次性降几万、几十万的也不在少数。
来源：诸葛找房
降价的后果，简直就是悲剧。
11月，东莞一手住宅成交环比下跌14.8%，连续2个月下跌。二手住宅网签量也处在历史低位。
数据来源：乐有家
坐完这趟过山车，楼市反而躺平了。
对于现在的东莞而言，想让楼市稳定回暖，除了压箱底的全面放松限购，也没有更好的办法了。
12月9号，佛山宣布全域放开限购后，东莞紧跟的消息就传得沸沸扬扬。
实际上，这也是全国强二线城市的必然结局。
全面解除限购后，东莞楼市会怎么走？真的会像有的中介所说，要原地起飞吗？
从目前的形势来看，这种情况几乎不可能。
尽管东莞是“敏感体质”，这几天已经有新盘吹风涨价、收回折扣，也有二手房开始调高挂牌价。
还没听到音乐，就开始蹦迪了。但从楼市的规律看，真正回暖还是需要时间。
其他几个已经放松调控的强二线城市，也有类似的表现。
武汉自12月8日放松二环外限购之后，新房成交量出现了一波猛涨。但成交均价却下降了，是以价换量的结果。
即便如此，热度也就持续了一周。上周武汉新房住宅销量又环比下降27.61%，同比减少43.56%。
佛山从12月9日全面放松限购以来，新房网签数也不及往年同期。
全面放松限购，只是减少了行政管控，让市场价格机制发挥更大作用。随之出现的，应该是一个比较宽松的购房/置换窗口期。
对每个城市来说，楼市复苏的速度取决于城市的基本盘。
东莞楼市的底气，更多是来自它超强的城市实力。
这几年，东莞被很多人看作是最具深圳气质的一座大城市。
作为深圳都市圈当仁不让的“二当家”，东莞也始终紧紧跟随着深圳的脚步。
尽管在深圳还没有松绑的情况下，东莞楼市不可能再重复2020年的疯狂一幕，但不可否认的是：
东莞绝对是未来最有价值的10%城市之一。
我甚至认为，除了四大一线城市，全国最有爆发力的4个大城市就是成都、杭州、苏州和东莞。
从区位上看，东莞周边围绕着香港、深圳、广州三个一线城市，这在全国甚至全球范围内都是极为罕见的。
从城市发展潜力来看，东莞虽然是32个镇街“散装”组成的，但是镇街的实力不容小觑。
《2021中国百强镇榜单》中，东莞独占19个，接近全国总量的五分之一。
在这些镇街中，坐落分布着超3家千亿工业企业、75家上市企业、110家专精特新“小巨人”企业、7374家国家高新技术企业、20.43万家工业企业。
这些企业工厂不仅带来巨大的经济效益，还有源源不断的人口。东莞也是全中国人口密度最高的城市之一，仅次于深圳。
因此，坐拥区位、经济优势和人口优势，东莞楼市的未来其实是相当明朗的。
不要因为东莞松绑限购而冷嘲热讽，这恰恰是买房人的一次机会。
在限购严格的时候，买房必须“死磕限购”，才能买到高价值的房产。限购越严，说明价值越高。
往日苦苦难以进入的东莞松山湖、中心城区，在限购松绑后，很可能成为领先回暖的区域。
就像全中国的楼市，现在都在盯着四大一线城市的动作。
毕竟，真正的全面回暖，一定需要“领头阳”。
强二线城市，正在迎来新一轮大松绑。
