中国房地产企业佳登宝公司在广西桂林的一处没有完工的住宅楼建筑工地。（2022年9月17日）
台北 —
中国反封控示威遍地开花，“润”不出去的民众努力争取在国内的自由，不过，专家指出，早在中共实施封控前，中国中上阶层已做好在海外置产等“出逃”准备，近期更大举锁定在新加坡购买房产；据统计，星国今年前8月豪华及私人公寓最主要外国买家群体来自中国。
观察人士表示，这与中国严格防疫与经济控管、香港金融地位骤降，及星国今年整体房价上涨有关，但中国买家争相至当地买房，并非其房价骤升主因，中国热钱涌入还可能有助星国新市镇发展。
中国近期最受国际关注的事件，莫过于包含上海、北京、武汉等数十个大城市爆发的“白纸革命”。上周四(11月24日)，新疆乌鲁木齐一场造成至少10人死亡的致命大火，引发全国多地民众自发性举行悼念活动，随后演变成反清零抗议，许多人纷纷举起空白A4纸，提出解封、复工、复产等诉求，甚至有人高喊“习近平下台”、“共产党下台”等口号，被外界视为是中国自1989年天安门事件以来，最大规模的示威活动。
英国阿斯顿大学(Aston University)政治系副教授缪莹
对此，英国阿斯顿大学(Aston University)政治系副教授缪莹表示，这显示虽然中国在社交媒体上吹起“润学”(Runxue，意指研究如何离开中国并移民到发达国家的网路用语)浪潮，但仍有许多无法 “润”的老百姓，只能努力在家乡争取应有自由。然而，中产阶级或上流社会人士，可能早在中国实行严格防疫封控之前，已抢先一步做好在海外置产等规画，为中国可能面临的社会或经济动荡做好万全准备。
中国防疫、经济控管 逼中上阶层加速外逃
缪莹告诉美国之音：“‘润’这件事情本身是一个比较drastic(激烈的)应对，就它还是比较极端的，意味着一个人要背井离乡，要重新开始，那对大多数人来说，总的来说，还是希望自己的故乡变得更好嘛。你想要离开自己的故乡，它其实也不是个很简单的选择，它是需要一种长期打算、有一种策略性的规划。(中国)国内的话它是有外汇管制这种政策，所以就算是有钱，也是需要有一定的渠道、途径和资源，它才能做到(‘润’)这种情况。如果说是中产阶级以上的话，他们动用的资源肯定会比普通社会阶层的那些人比较多一点，然后对他们来说，它是一种风险管理，risk management，就是因为他们相对来说的选择就比较多一点，比如说海外增加房产(等方式)，看一下两边(指中国跟国外)今后的情况发展，因为没有人知道接下来的情况会怎么发展。假如说现在有海外置产的这些中产以上(人士)的话，应该都是提前考虑好的，不是一种临时、冲动性的一种决策。”
尽管缪莹指出，中国中上阶层人士可能早在封控前抢先布局海外房产，但彭博社(Bloomberg)11月中一篇报道指出，在中共20大于10月闭幕后，中国国家主席习近平加强对经济进一步控制，富人外逃料加速，在 “共同富裕”新政下，创业家将大举涌向新加坡等国。新加坡国立大学李光耀公共政策学院资深访问研究员唐安竹(Drew Thompson)就对彭博社说：“中国私营部门确实在走下坡，问题在于降幅程度多大。这将让富人加速移出和在海外保住财富的趋势。”
如同媒体和学者的预估，星国一家公司稍早发布的一份房产数据显示，近期最主要的外国买家来自中国。
中国买家狂抢星国私人、豪华公寓
据新加坡房地产公司橙易产业(OrangeTee & Tie)统计，星国今年前8月，有932套私人公寓(non-landed homes)被中国的买家购得，是当地今年私人公寓最大外国买家群体，随后分别为马来西亚买主买下的566套、印度的324套、美国的203套，以及印尼的194套。
中国买家也在星国今年的豪宅市场中占据榜首位置。橙易产业指出，2022年1月至8月，星国售出422套价值新币500万(约368万美元)以上的豪华公寓，其中有81套被中国的买家买入、美国买主排名在后，购得34套，印尼籍人士则买下28套豪华公寓。
中国金融学者贺江兵（贺江兵提供）
对此，中国金融学者贺江兵透露，他近期就听闻身边有两位从事金融及外贸的中国富人朋友，前往星国购买房产。至于为何这些人士争相赴新加坡买房，贺江兵说，这除了与中国目前严格防疫封控及扩大对经济控管有关之外，也包含香港金融地位骤变及新加坡社会制度等原因。
星房产受中国人青睐 学者: 与当地制度和港地位有关
贺江兵告诉美国之音：“香港国际金融中心，从2019年开始逐步地消退，到去年(美国传统基金会)就已经(在‘全球经济自由度指数’)不排名了，就(被)踢出了自由市场经济体，等同于(中国)内陆城市。有一部分亚洲的(金融)总部，都从纷纷从香港转到新加坡，也带去了很多金融从业人员，就是高管，有内地的、也有在港的华人，这样的一些高端的人，过去以后肯定要买房子的。(另外)新加坡也华人居多，教育、语言，他(中国人)都没有什么障碍，这是文化方面。 (还有)社会制度认同，因为新加坡它也不是完全等同于欧美的那种民主社会政治体制，所以这也有(获得中国人)某种程度的认同。 ”
不仅星国社会制度吸引中国民众，根据美国智库皮尤研究中心(Pew Research Center)在今年9月底发布的一项全球调查，尽管美国、加拿大和瑞典等发达国家有超过70%民众对中国反感，但新加坡却仅有34%的人不喜欢中国，是调查中对中国反感度最低的国家。贺江兵指出，这显示相较西方国家，新加坡人普遍较能与中国人和平相处，自然吸引中国人前往当地购房。
另外，贺江兵还说，相比美国、加拿大、澳大利亚及新西兰等多国房价下跌，新加坡整体房价却逆势升高，这让中国买家更有充分理由在星国置产，他说：“房地产在全球都一样，买涨不买跌，新加坡的房价愈是上涨，它愈是好卖，特别是中国的中产以上社会菁英，他都是有(大量)现金的，他就可以再来购房。”
据彭博社报道，今年新加坡1至9月房价上涨约8%。
中资金外流恐致外汇管制收紧
对于中国中产或上流阶层相继前往新加坡买房，贺江兵说，这对中国的经济冲击有限，但他认为，若影视明星或民营企业家也相继出走，有鉴于他们在社会上的影响力，未来可能引起“示范效应”，让部分民众也争相至星国购屋。
贺江兵说：“影视明星他们有大批的粉丝、民营企业家他们也有一定(的)朋友圈，这样就会有一个‘示范效应’，觉得他都去了，他们也要去，直接冲击力不大，但它影响力大。”
阿斯顿大学的缪莹也说，中国社会并不会因中上阶层出国买房承蒙巨大冲击，但恐让原本就趋严的外汇管制再进一步收紧，影响到的是有意出国旅游或是赴海外进修的民众。
缪莹说：“如果资金外流，那么以后外汇政策有可能会更加收紧，影响到的反而是比如说(原本)可以去留学、去海外(旅游的人士)，现在因为环境稍微收紧了，他们的选择就变少了，那么风险就会加大，所以我觉得对他们这个人群来说的影响是比较大的。”
观察人士：中国买家非星国房价升主因
中国中上阶层蜂拥至星国置产，不仅让学者认为，长远来说对中国恐带来些许负面影响，《福布斯》(Forbes)杂志上月更报道称，这也导致星国房价上涨。不过，星国房产专家对美国之音表示，中国买家赴星国买房，并非当地房价窜升主因。
新加坡国立大学房地产系教授、城市与地产研究院院长程天富
新加坡国立大学房地产系教授、城市与地产研究院院长程天富(Sing Tien Foo)说：“新加坡房地产市场的分布来说，高档的房地产主要是集中在市中心、中央商业区这个地方，这个地方是因为土地稀缺，价格比较贵，所以说很多这些外国投资者，他们主要是投资在这些比较高档的住宅区，(对)整体的这个房价来说，它是有一定的影响，可是大部分的房价上升的原因，还是因为本地新加坡人，他们想要购买私人房地产、或者是公共房地产，这个需求推动了这个房价的上涨，主要原因还是供不应求，所以说外国投资者只是一个小部分的原因而已，因为他们这个需求主要是集中在中央商业区，这些只是整个市场的很小的一个部分。”
中国热钱涌星国 专家：具正面效益
除了房价不致因外国买家涌入而直接受影响，程天富也说，星国一般民众的住房权益，也不会因此打折扣。
程天富说：“(新加坡)整个市场来看，80%的新加坡公民是住在公共组屋，公共组屋它是只允许，你能够达到它的一个收入底线的条件、还有必须是新加坡公民，要有成立一个家庭，才可以购买这个公共组屋。一般的新加坡居民，如果他们满足了这些条件，他们是可以买得起这些公共组屋，不会受到高档(房屋)价格影响，所以说它有一定的政策，去保护这些中低收入家庭的需求。”
整体而言，程天富认为，中国的热钱源源流入，将对星国带来正面效益，还有可能为未来的新市镇“南部濒海区”(The Greater Southern Waterfront)注入活水。
综合新加坡市区重建局(URA)和星国媒体消息，南部濒海区是星国于2013年公布，集居住、工作及休闲于一身的大型建设计划，将横跨星国海岸线30公里，其中一部分区域预计兴建约9000套政府组屋和私人住宅。
程天富告诉美国之音：“这些(中国)买家，把这些资金引入新加坡，对新加坡要打造成一个财富管理中心，是有一定的帮助。因为他们购买了房地产之后，他们可能也会对某些建设、或者是经济方面(做)一些投资，也制造一些就业机会等等，不单单就是金融方面，而且其他方面的一些投资，也会帮助(新加坡)整个经济的增长。所以说我们不可以就是单看，因为投资刺激到房地产价格，从更宏观的角度来看，他们可能会带来更大的一个经济效益。再加上，未来的城市‘南部濒海区’发展会变成怎么样，主要就是要根据市场的需求来形成，那边也有一部分土地，会规划成比较高档的一些住宅，他们一定要依赖外国的一些投资。 ”
