1
2016年，电视剧《欢乐颂》霸屏。剧中美女如云，但很多人对那位精灵古怪的“富二代”曲筱绡格外印象深刻。
这位做事我行我素的富家千金看似玩世不恭，实则率性善良。而她过得如此肆意潇洒，很大程度是由于曲家的“钞能力”。
曲家究竟多有钱，电视剧没有说清楚。可有人考证出曲筱绡原型正是号称“最年轻女富豪”的龙光集团“公主”纪凯婷。
2014年，在福布斯财富榜上，24岁的纪凯婷以13亿美元的身价，力压Facebook联合创办人达斯汀·莫斯科维茨，成为全球最年轻的富豪。
和曲筱绡父亲偏袒儿子不同，纪凯婷家庭环境优渥，从小到大更被父亲纪海鹏宠上天。
而且，相比读书少的曲筱绡，香港出生的纪凯婷是个“学霸”，伦敦大学读书期间顺利拿下经济学和金融学两个学士学位。
纪凯婷回国后，纪海鹏便给女儿送上一份“大礼”，在家族信托的受益人名单中写上她的名字。
这份家族信托持有龙光地产85%的股份，价值数百亿，纪凯婷随即成为龙光地产第一大股东，“龙光公主”由此得名。
当然，父女间这番操作并没有改变龙光地产的“话事人”角色，纪海鹏依然是躲在幕后的真正大佬。
2
生意场上，纪海鹏十分低调，几乎从不出现在大众场合，关于他的发家史也鲜有报道。
房地产圈对纪海鹏的评价就三个字：稳准狠。
龙光的主阵地在寸土寸金的深圳，这里是无数开发商渴望占据一席之地的地方。
可深圳拿地，难于登天，偏偏龙光不仅总是如愿以偿，还总能拿下“地王”的项目。
2020年，深圳前海土拍现场云集了国内16家房企，其中不乏央企国企，几乎都势在必得。
可最终经过一百多轮举牌，龙光集团以115.9亿拿下前海地块，成功跻身深圳房企顶流圈层。
2021年，龙光前海天境花园开盘，11.2万/㎡的均价，1003套豪宅当天就售罄。
同年，龙光集团以销售额1588亿，在全国房企排名第20位。
只是面对逆风前行的龙光“大手笔”，房企大佬们默默无言，因为已自顾不暇。
一向激进的孙宏斌学会了说“安全第一”，以快著称的杨国强也难得表示“要慢下来”。
此时，深陷财务危机的许家印，被迫想以105亿港元的价格卖掉香港总部大楼抵债，结果被李嘉诚以90亿港元抄底。
所有房企的动作汇总一句话就是：能卖的房子会尽快卖，能卖的资产会及时卖。
浮华光影中，远望深圳的天际线，犹如一片云雾缭绕的海市蜃楼。
仅仅才过了一年，前海天境就传出“停工”“烂尾”的消息，接着又曝出龙光集团因流动性违约，各种负面新闻缠身。
纪海鹏，被外界称为最神秘的潮汕地产商人，也终于扛不住了。
3
说纪海鹏身份神秘，是因为几乎没人知道他的“第一桶金”到底从何而来。
根据公开资料，1966年出生的纪海鹏是广东汕头龙湖人。
龙湖有个被称为“官埭”的区域，早年是潮汕地区纪姓最大的聚居地。
纪海鹏在汕头出生，也在这里起家。
1993年，28岁的纪海鹏和弟弟纪建德乘着市场经济的东风，涉足到医疗和建材领域。
数年间，兄弟二人驰骋商场，积累丰厚资产的同时，也攒下了宝贵的人脉。
1996年，中国经济实现“软着陆”，通胀从1994年的24.1%降到8.3%，房地产成为新的经济增长点。
此时，广东各地霓虹闪烁，灯光通明的城市暗处是无数宛如迷宫的城中村。
在主要领导的一声令下，汕头也加入到“两改工程”(旧城区改造，城中村改造)，开启城市转型之路。
这年，纪氏兄弟成立了“龙光建安”，靠着关系投身于城中村改造，开发了金禧花园房产项目。
盖房子不算厉害，厉害的是如何搞定居住多年的原住民，以及协调好方方面面的关系。
能在短时间内完成拆迁、拿地到项目审批成功，纪海鹏的能力可见一斑。
潮汕人做事讲究效率，纪海鹏就是其中最典型的例子。
1998年，他的新项目阳光花园一期刚交房，就完成了二期项目从开工到建房、交房一系列复杂手续。
这套“高周转”模式让领导很赏识，也让老百姓很满意，使得龙光在短短三年时间就拿下汕头近1/3的房产市场。
2001年是中国房地产市场化的元年，随着“福利分房”寿终正寝，商品房正式登上历史的舞台。
龙光虽然在汕头独领风骚，可在广东只能算小弟。
那时中国房产圈有句话：中国地产看华南，华南地产看粤系。
面对万科、合生以及富力，还有异军突起的星河湾、碧桂园等房企，龙光依然是小巫见大巫。
2003年，随着房地产成为支柱产业的定调，房地产业升起一股虚火，相干不相干的企业都踏进地产圈。
做电器的在开发房产，做服装的也在开发房产，就连娃哈哈也成立了地产公司。
不过，当踌躇满志的华南房企相继北伐时，纪海鹏却悄悄转战到了深圳。
纪海鹏做人低调，做事却很不低调。
来到深圳之后，龙光立即以2.86亿元竞得深圳市宝安中心的“地王”，先声夺人。
2004年，龙光又以6.81亿元的价格，拿下佛山天湖郦都地块，引发人们的关注。
可龙光的豪举在热火烹油的地产圈只激起一丝微澜。
这年，被戏称为“朱老农”的朱孟依旗下的合生创展销售超过100亿，开启了房产圈的比拼。
随后的万科、富力、中海、金地也纷纷跻身百亿俱乐部，百亿市值成为一线房企的无形门槛。
房地产业也在媒体笔下被视为“十大暴利行业”之首，遭人羡慕嫉妒恨。
4
纪海鹏的龙光距离一线房企还早，他只顾在珠三角“买买买”，除了偶尔某个“地王”又被龙光拿下的消息传出，几乎没人知道他在忙什么。
2008年，“龙光建安”改名为“龙光地产”。
潮汕除了那句著名的“爱拼才会赢”，还有句“耕田如织布”。
在纪海鹏的周密布局下，龙光地产在整个华南地区腾挪辗转，通过逆市买地，高周转操盘，一跃成为华南房企不可小觑的力量。
狂飙年代黑夜如昼，一栋栋高楼拔地而起的背后，龙光地产的标志熠熠生辉。
2011年，龙光地产总部入驻深圳，同年跨入中国地产百强之列。
一年后，龙光地产成立香港总部，销售额突破100亿，傲然跨入一线房企的俱乐部。
踩准了行业上行的风口，地产给龙光带来了丰厚回报，纪海鹏高价拿地的劲头越发势不可当。
2014年至2016年，龙光三次出手，相继拿下龙华白石龙地块、龙华红山地块、光明凤凰城地块，分别创下了单价地王、龙华总价地王和全国总价地王纪录。
5
2016年6月，龙光以140.6亿元拿下深圳光明新区的商住混合用地，跃升全国总价地王后，人称龙光“深圳地王制造机”。
同年8月，深圳再次出现310亿的全国总价地王，背后是携手相视一笑的招商和华侨城。
2016年是中国房企的高光时刻，全国商品房销售额创历史新高，达到11.8万亿元，同比增长34.8%。
同时诞生的还有340个“地王”项目，总价超过310亿。
房企大佬在笑，炒房客也不甘示弱。
杭州G40峰会结束不到一周，深圳的炒房客云集杭州，人手拿着一份杭州地图讨论着圈定的楼盘，犹如战前会议。
中途，感觉困顿的人建议休息下喝个下午茶，结果被人厉声呵斥：“这是战前，喝茶就是贻误战机！”
风起云涌间，纪海鹏还曾试图借收购中国嘉陵全部股份，实现借壳上市。随后因为政策原因，A股上市的计划戛然而止。
这一切都是静悄悄的，纪海鹏始终希望隐藏在幕后。
奈何随着《欢乐颂》热播，女儿纪凯婷不知为何被人称为曲筱绡原型，美女+最年轻女富豪的故事瞬间火爆整个网络。
尤其是纪凯婷被演绎出“美女富豪下嫁农村穷小子”的故事，更是满足了人们的好奇心。
普通老百姓买不起房，八卦下总可以。
6
坊间传闻，年轻女富豪纪凯婷的男友姚尚坤是个在IT和金融圈打拼的穷小子，而且姚尚坤还比女友小几岁。
据说这位“穷小子”其实也不算穷，还曾有过“砸3亿为国护盘”的壮举。
2015年7月，A股市场出现剧烈震荡。虽然央行使出“双降”大招，但大盘依旧暴跌，姚尚坤拿出3亿抄底，赢得赞许。
只是当记者找男方证实婚事时，却遭到对方的一口否认。
传闻是真是假，难以辨别。
说到底，这都是现实世界的平民对财富的极度渴望编造出来的美好故事。
难以企及的财富鸿沟制造了巨大的信息差，凡人只能仰望。
财富积累到一定程度后，大部分富豪家族占据着极大的信息红利，并将这种优势代代传承下去。
如今先行的富豪家族早脱离了简单的财产继承模式，换之以更为安全和隐秘的家族信托制。
2010年，龙光地产在开曼群岛注册成立，随后以0.1港元认购1股的价格转让给了纪凯婷。
随同转让给纪凯婷的还有龙光集团旗下的龙禧、高润及兴汇三家投资公司，她是唯一股东。
2013年，纪氏家族又在海外避税天堂的根西岛注册了公司，并将各一半的股权委托两家瑞士信托公司持有。
以此为基础，纪凯婷将自己持有的Junxi、龙禧、高润及兴汇这4家离岸公司股权，一并转给根西岛注册的公司，完成了家族信托。
通过家族海外信托持股，不受所在国法律制约，不仅能避税，流通快，变现简便，同时也绕开上市公司毫无隐私的申报制。
因此，现如今的龙光集团内，除了履历清白的纪凯婷，父亲纪海鹏、叔叔纪建德以及其他亲属都难以查到清晰的信息资料。
同样道理，接班父亲的碧桂园主席杨惠妍，其实靠的也是承接股权，家族资产也同样是通过海外信托持有。
若以为现如今富豪家族只是将财富简单以真金白银的方式传给后代，其实和段子说得一样：穷人以为皇帝吃的最好的食物就是肉夹馍。
而能在海外建公司，持有股权，是因为纪凯婷不仅是香港籍，还同时拥有加勒比海的圣基茨国籍。
这一切自然离不开背后的“好爸爸”纪海鹏的周密安排。
简单点说，股权架构是财富稳定的保障，更是家族企业治理的基石。
隐于幕后的纪海鹏家族从没放弃过对企业的控制，也并不信任招募来的高管。
7
龙光地产鼎盛时期，业绩确实光彩照人。
2011-2018年期间，2372家H股上市公司中，仅有11家上市公司ROE连续超过了20%，房地产公司仅有龙光一枝独秀。
因此，龙光高薪从房企挖人，从资本运营到品牌策划，再到产品研发，啥人都要，而且都能如愿。
这些人中有泰禾的沈力男、融信的吴剑、龙湖的胡浩、招商的毛伟东、绿城的冯征、华夏幸福的傅明磊……包揽了中国房企大部分精英。
龙光大佬们退隐幕后，台前“公主”坐镇，台下辅佐的是一连串“高级打工仔”。
只可惜新人变旧人，换人好似换衣。
高管们带着对龙光的仰慕，兴冲冲而来，却最终悻悻而去。
最短的只干了一个月，最长的是从执行副总裁干到执行董事的吴剑：长达16个月……
这些高管最多的吐槽就是：潮汕话实在听不懂，也融不进。
没办法，潮汕人喜欢抱团，纪海鹏的企业里大部分是潮汕帮，家族意识十分浓厚。
开会时，天南海北的方言最终都会被一堆潮汕话压制。
高管们心里苦，龙光从上到下，一堆的“胶己人”（潮汕话，自己人意思）把控，除了纪海鹏兄弟，谁的话都不听。
多年征战，纪海鹏家族有着很强的荣誉感，对这些“外来和尚”不屑一顾，还时不时越级打个小报告。哪怕就当着这些高管面说坏话，他们也听不懂潮汕话，只能赔笑。
这其实也是很多壮大后的家族企业的特点：老子啥也不懂，照样打拼下一片天地，凭什么轮到你一个外人在那里指手画脚？
打天下难，治理天下更难，家族企业始终很难脱离这样的魔咒。
家族化的弊端，纪海鹏不是不知道，否则也不会费劲挖来这些地产精英。
可公司发展和乡土乡情之间，纪海鹏习惯偏向本族人。
更要命的是，地产精英们彼此还不服气，争相希望展现自己的本事，难免产生内讧。
如此一来，让纪海鹏家族内的“潮汕帮”看了笑话，还让自己惹一身晦气。
8
打工人靠的是效益，不管内部矛盾再多，老板只看KPI能否实现。
2017年，就在房企同行已经预感风雨欲来时，龙光却联手合景泰富击败13家房企，以总价168.55亿港元拿下香港鸭脷洲“地王”，打破香港近20年土地总价纪录。
连一向拿地爽气的新鸿基郭炳联都被吓到，摇着头对媒体说这是“癫价”。
老板的癫狂也让龙光的高管们心惊胆战，小心翼翼劝说要缓一缓。
2018年龙光业绩会上，被劝得不耐烦的纪海鹏冲着高管们反问：“房地产不好干，可谁能找到比房地产更好的产业？”
彼时，纪海鹏心里也急。
在扩张的快车道上，龙光刚拿到一些资金并签了对赌协议，协议要求2020年实现1000亿的销售，否则资金成本提升3个点。
而那时的龙光光买地就花了至少300亿，同期销售额仅为434.2亿元。
为了完成对赌协议，龙光只能想办法逆势而上，从大湾区直入长三角区域。
纪海鹏陆续请来那么多高管，就是希望他们能帮龙光在新区域实现奇迹。
遗憾的是，高管们使出浑身解数，奇迹并没出现。
2019年，龙光在长三角只啃下30亿，只有同年销售额的3%。
龙光那年900多亿的销售，几乎都是吃华南地区的老本。
资金承压，目标落空，高管们压力山大，有的走了，有的还在拼死熬着。
9
2020年，靠着踩上大湾区发展机遇，加上重压之下拿到的长三角区域101亿元销售额，龙光地产终于实现千亿销售，更名为龙光集团。
与此同时，龙光的公司毛利率30%，核心利润率17.4%，居上市房企前列。
尤其是其净资产收益率(ROE)达34%，连续8年ROE平均超过30%，在2020年财富中国500强ROE排行榜中位居第三。
受到良好势头的鼓舞，龙光继续在全国疯狂买地。
到2021年初，总土储面积7200万平方米，同比增长25%，总土储货值12322亿元，其中粤港澳大湾区与长三角合计占比85%。
2021年，龙光全年再次实现合约销售额约人民币1402亿元，同比增长16.2%。
这年，曾经玩“高杠杆，高周转，高负债”模式的恒大和融创出现债务危机，因无力偿还美元债暴雷。
两大房企的暴雷是个危险信号，因为都是由于过量囤地，存货量和资金成本增加，导致负债累累。
同样，号称大湾区最大“地主”的龙光也曾被人质疑。
因为年底时，龙光已经悄悄将旗下龙尊物业服务有限公司等涉及物业、装修领域的三家公司的部分股权，转让给了深圳合裕实业有限公司。
与此同时，龙光还将旗下广州市龙骏光诚房地产有限公司的50%股权，转让给深圳宏城投资有限公司。
这似乎预示着龙光的资金也出现了问题，不得不“卖子回血”。
不过，当时龙光集团对此表示公司运作正常，没有债务性问题。
甚至由于龙光总资产尚有2859.47亿，总有息规模为938.7亿元，境外评级机构对其还颇有信心。
可谁知转过年，2022年刚开始，评级机构画风就变了。三个月内陆续下调了对龙光的评级，将其列入负面评级观察名单。
消息出现后，龙光像个“渣男”一样矢口否认：否认更换审计师、否认逾期兑付、否认有任何美元私募债、否认债务违约……
可这边嘴硬，3月初，“龙光公主”纪凯婷突然从公司撤离，集团层面只剩下一堆说了不算的高管。
在机构和媒体一顿爆锤后，龙光只得由行政总裁赖卓斌召开恳谈会，无奈承认公司“误判了形势”：“没想到流动性的收缩这么快会落到自己头上。”
通过这次会议，人们也终于知道龙光绝大部分项目都做了融资，土地和股权方面都做了质押，而且毫无办法。
龙光如此之快从“富家地主”变成“渣男”，谁也想不到。
此时，躲在幕后的纪海鹏也坐不住了，主动站出来表示：不会躺平，也不会欠债不还，努力自救。
可龙光的“自救”只是将2300万方的开工量降到1700万方，说白了，就是项目停工和烂尾。
同时，龙光开始了一系列“卖卖卖”，将包括龙光实业、龙光装修管理、龙甄物业和龙尊物业等物业卖完，又卖掉了汕头多个在建项目。
人们能发现的，或许只是冰山一角。
纪海鹏的神秘之处也再次显现，龙光的隐秘的资产背后或许存在巨量的表外负债。
10
龙光的表外资产和表外债务同样扑朔迷离，那些被忽略的真相，总在危机之后渐渐浮现。
龙光遭遇债务危机之后，相关机构对龙光数十家附属公司股权进行了倒查，发现多个可疑的表外关联实体对相关项目“按需”并表或出表。
这些项目公司的资本方又不乏平安系、浙商系、潮汕帮等国内知名资本大佬的身影。
更神秘的是，除了能查到的国内资本，龙光幕后还藏着像景茂控股、威越国际、卓高资本等境外资本。
可这些海外注册资本的真正面目，已经难以查清。
这或许就能解释当年龙光在总资本并不高的时代，总能高歌猛进勇夺“地王”。
无非还是资本搭台，龙光登场唱戏而已。
龙光出现暴雷，也意味着这些曾经秘而不宣的融资途径，直接反噬着企业。
当“房子是用来住的，不是用来炒的”成为国家对房地产属性的定调后，中国房地产大佬暴雷不断，纷纷从神位跌落，留下一堆烂摊子。
可资本市场习惯“晴天送伞，雨天收伞”，面对龙光等房企债台高筑，翻脸比翻书还快。
没了外部输血，龙光终于撑不住了。
2022年8月7日晚，龙光集团发布公告，暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息。
这些还仅仅只是到期利息，本金都没算。
也就是说眼下的龙光已到了连利息都还不上的地步，资金压力可见之大。
宣布暂停付息的同时，龙光表示还将启动全面的境外债务管理。
龙光对此解释，概况为一句话：暴雷的同行太多，资金实在融不到了，外债压得自己实在喘不过气，容我们再想想办法。
效果有限，2022年上半年，龙光销售额只有323亿，同比大跌69%，其中还有很多回款没到账。
8月14日，龙光集团再次发布公告，称公司还没缓过劲，只能继续停牌，什么时候解决债务问题才能复牌。
龙光从民营房企“模范生”到出险房企的一员再到债务重组，来得突然却并不意外。
行业大环境固然不好，可龙光在今年年初两度对危机含糊不清甚至狡辩的态度，早透支了资本市场最后的信心。
眼下，“龙光公主”已潇洒离去，幕后操控的大佬坐拥数百亿海外信托资产，与龙光若即若离，随时可以抽身。
纪海鹏去年还曾自信地称：“龙光能是笑到最后的民营房企之一”。
现在来看，依照龙光如今境况，笑是笑不动了，能否挺过去都难说。
时代的列车从不缺乘客，坐席更不会一成不变。
每次经历颠簸之后，座位就会被重新洗牌。
