安省高级法院上周一(7月11日)对多伦多一宗房地产买卖纠纷进行判决,两名华人夫妇抢高20万毁约,现在被判赔60万。
根据法庭文件显示,2017年3月,多伦多华人Y先生和妻子看上了北约克Steeles和Barthurst附近一处独立屋。
这套4居室独立屋当时以168万挂牌出售,而2017年3月当时的房市异常火爆,和2022年1-2月非常相似,多伦多处于无房不抢的疯狂状态。
在offer要约日的前一天,同样是地产经纪的Y先生登记了一个欺凌霸王出价(bully offer)。
Y先生于是与卖方经纪里奥·法尔科夫斯基(Leo Falkovsky)进行了交谈,结果怀疑被对方耍了。
法尔科夫斯基告诉这名华人经纪,称还有另外两个高达“ 190 万元”的报价。
信以为真的Y先生于是出了个191.5万加元的bully offer,并且附上一张9万加元的定金支票,房主欣然接受。
房子的交割日期为2017 年 7 月 4 日,但是,2017年4月20日,安省政府突然宣布外国买家税新规,多伦多房市180度急转直下。
2017 年 4 月 28 日,Y先生发现邻居房子仅以 171.5 万元的价格售出,比他刚刚买的房子整整低了20万。
并且,Y先生发现,当时他出bully offer时,并非如卖方经纪所说,当时其实没有其他注册报价,问题就出现了。
2017 年 6 月,Y先生聘请了一名律师发出索赔声明,起诉法尔科夫斯基欺诈性虚假陈述,并要求房主和卖家经纪公司对任何此类欺骗行为负责。
Y先生要求取消购房合约,要回9万加元定金,并且向法尔科夫斯基及其经纪公司索赔10万加元赔偿。
7月11日,房子交接失败后,房主以169.9万再次挂牌出售,但由于市场冷却,2个月内只有几个买家来看房。
9月初,房子调低至164.9万出售,收到了一张 136 万元的报价,房主还价140 万元,但买方拒绝了还价并停止了继续谈判。
9月中,房主将叫卖价降低至149.9万。并且收到了另一份 130 万元的报价,房主还价135 万元,2017 年 9 月 27 日,买卖双方最终同意以 133 万元的价格再次签订合同。
12月份交接完毕后,房主反诉Y先生毁约而导致的损失。
这宗房产纠纷案于去年年底进行了8次聆讯,双方均拥有原告和被告两个角色。
根据法庭文件显示,8天聆讯大部分焦点都集中在法尔科夫斯基表示有“类似报价”的意义、目的、真相和影响上。
法官认为,对于欺诈性虚假陈述的成功索赔,Y先生夫妇必须证明以下五个要素:
1、法尔科夫斯基先生对事实作了虚假陈述;
2、法尔科夫斯基先生知道这个陈述是错误的,或者真实性草率的;
3、法尔科夫斯基先生这个陈述的目的是让Y先生照办
4、Y先生依赖这个陈述
5、Y先生因为这个陈述而受到损失
第五部分要求Y先生提供证据证明他因法尔科夫斯基的虚假陈述而受到损害。而法官则支持卖方辩护律师的意见,即没有证据表明Y先生由于虚假陈述而遭受损失,没有证据表明他们签署合同是,该房子市场价值是多少。法官认为,
仅仅说他们会少付钱是不够的,损失是欺诈性虚假陈述的构成要素。
法官还称,使事情复杂化的是提前的霸王要约,这本来就有增加的风险。如果在报价日,房主可能从抢offer竞购战中获得了更高的价格,或者更低的价格。
法官表示,无论法尔科夫斯基先生可能陈述了什么,但都没有法律依据可以毁约撤销购房合同。
基于以上原因,法官驳回Y先生的起诉行为,并允许房主的反诉。
最后,法官判Y先生夫妇赔偿房主超过60万加元的损失,扣除9万定金外,还需要补51万加元。