01
最近全国多个地方正在刮起一股停贷风。
因为楼盘停工，无法按期收房，越来越多的业主公开宣称，准备集体停贷了。
打响头炮的是江西景德镇某大楼盘，业主称该项目去年5月份就停工了，后来在地方的主导下陆续复工，但是今年6月开始再次全面停工。
目前该项目已经售出900多户。
景德镇的这一份强制停贷告知书在周末刷屏后，随即全国各地陆续开始有越来越多烂尾楼项目都跟上了。
恒大的烂尾项目真的多，之前恒大暴雷的时候就有机构统计过恒大的烂尾楼盘，高达上百万套。
这个数据一点都不夸张，恒大都是大盘为主，下面这个武汉的恒大时代新城就涉及5000多户。
现在市场这么差，房子不好卖，如果恒大又融不到资金的话，哪来的钱复工呢？
武汉还有绿地光谷星河绘也烂尾了。
2020年开盘的时候还是当地的红盘，创下半年内“九开九罄”的纪录，销售额48亿，挪用资金7.25亿，工程量完成不足35%，去年8月开始烂尾，涉及业主超过2428名。
谈到烂尾楼，肯定少不了郑州。
而名门翠园这个项目基本上成为郑州烂尾的代名词了，根据业主的告知书，项目已经逾期交房1000多日，也就是三年。
之前我在文章中也报道过郑州烂尾楼现象房价连跌4年，停工烂尾不断，郑州楼市如何自救？！
在我写稿子的时候，又发现有两个烂尾楼加入这场控告中。
南昌新力城也是在去年停工的，也是一个大盘，合计3277户，60亿房款不知所踪，共涉及的人数估计接近上万人了。
长沙也有一个新力的项目今天下午出了一个《强制停贷告知书》。
格式和上面南昌新力城有相似之处，估计也是被启发了。
据第一消费金融简单检索，强制停贷现象日渐普遍，近年来还有以下案例：
河南省郑州市康桥那云溪业主决定强制停贷；
河南省郑州市郑西鑫苑名家四期业主决定强制停贷；山西省太原市太原泰禾金尊府业主决定强制停贷；河南省商丘市恒大名都二期业主决定强制停贷；江苏省宿迁市恒大悦澜湾业主决定强制停贷；河南省南阳市阳光城丽景花园业主决定强制停贷；河南省漯河市恒大悦府业主决定强制停贷；河南省郑州市啟福业主决定强制停贷；湖南省长沙市恒泰长沙芙蓉悦府业主决定强制停贷；河南省新乡市平原新区恒大三期半城湖业主决定强制停贷；河南省周口市恒大时代新城业主决定强制停贷；………
我估计今晚开始还会有越来越多的烂尾楼都抱团起来发声，我就不一一列举了。
（大家可以在评论区补充）
02
我大概看了一下这些烂尾楼业主的告知书，还是有很多共通点的。
1、烂尾时间大多都是从去年年中开始。
而那时也是“三道红线”刚开始执行一年左右，加上调控一盘棋，信贷收紧。
房企自有的资金也就够撑一年，在后续没有得到融资输血，销售又急剧下降的前提下，房企开始从去年中大范围暴雷，停工。
2、烂尾的开发商主要也是以暴雷过的民企为主，恒大、名门、新力，绿地也算是少有的国企了。
所以大家真的要避开这些有过暴雷史的房企，还不起债，下一步就是项目停工。
3、业主申诉的重点是银行的问题。
在过去的维权当中，大部分业主都是针对开发商讨说法的。
但是开发商早就摆烂了，裤袋里也没几个钢镚，骂开发商也没用。
现在业主只能找银行：
银行作为贷款方，为何在房子主体结构末封顶前发放按揭贷款？为什么将按揭贷款资金违规划入非监管账户？银行也是监管方之一，为什么没有履行资金监管义务？
业主认为银行并没有履行其义务，最终导致项目烂尾，所以业主也不愿意还房贷了。
现在烂尾楼的业主抱团一起，表示如果项目不复工的话，他们就集体停贷。
一日不复工，一日不还贷！
这就是他们的诉求。
我一向不喜欢抱团的行为，尤其是抱团涨价，但是这一次烂尾楼业主抱团停贷，却抱出了一种悲壮感。
用一辈子的积蓄却买到烂尾楼，换谁都无法理性，这些业主的行为是完全值得理解和同情的。
说实在的，如果严格按照监管来进行，房子也有是不会烂尾的。
在我们国家，想要提取预售监管账户资金还真的不是一件容易的事情。
就拿福州的《预售监管账户资金提取报备流程》来举例。
想要提取资金就要有： 授权委托书、申请报告、工程进度节点相关证明材料、监管账户银行流水。 这里工程进度节点是最关键的一环，要提供单体竣工验收报告。
早在2003年，央行曾经出台“121号文件”中就明确表示
建筑不封顶，银行是不允许发放贷款的。 等你准备好这些材料之后，审核通过，开发商才能提取监管账户的资金。
全国绝大多数新盘的烂尾，其实都差不多，工程没完，用来建房子的钱却没了。
当初到底钱是怎么不见的？
而在烂尾楼业主看来，银行应该要为此事负最大的责。
03
集体停贷的事情发生后，烂尾楼业主几乎攻占各大网络平台，舆论立马引爆，各种骂声不断。
现在大家的关注点在于，这场战役，谁会赢？
业主集体停贷将来是否影响征信？有无胜算？
停贷肯定是会影响征信的，之前燕郊业主就是因为停贷断供，被银行起诉，还上了征信黑名单，几乎都失去了未来的人生。
征信就是我们普通人最在乎的底线，大家都知道上了黑名单的后果。
但是在《告知书》中，有很多业主都表示，不在乎征信了。
「大批业主失业在家，生活无比艰难，己无法承受每个月的按揭月供，如果都活不下去，我们只能铤而走险走向断供道路，饭都吃不上，还在乎征信？」
这是最坏的打算，但我觉得事情未必会去到这么极端悲观的局面。
今年来已经有很多银行推出延迟还贷的业务了，可以看到银行也在妥协。
后续针对这些买了烂尾楼的业主，可否因为“烂尾楼”的特殊原因，给予这批贷款人特殊照顾呢？
比如延期期限适当延长，在延期的这段时间内不产生任何利息。
烂尾楼业主现在要租房也要还房贷，如果因为疫情影响失去了收入来源，生活真的走投无路。
他们向银行申请延期还贷，我觉得是完全合乎情理法理的。
不然僵持下去，无论对谁都不会有什么好结果。
业主都不在乎征信了，而银行呢？
现在已经有六个烂尾楼业主集体发声了，后面这股星星之火肯定越烧越旺。
一个大盘3000户，平均贷款100万吧（二线城市），那就是30亿，对于地方的一家银行来说，绝对是要命的打击。
要是没有处理好的话，各地的金融系统肯定会出问题，也许此刻的银行也很着急。
这两年的烂尾楼风波，注定没有赢家。
04
不过比起业主单方面宣布停贷，走司法途径对于业主来说更安全些。
虽然从国内的司法案例来看，几乎所有烂尾楼引起的购房者和银行之间的民事纠纷中，法院都是判决银行胜诉，购房者必须无条件偿还贷款。
也是因为如此，大部分的烂尾楼业主只能默默咽下苦果。
我问了好多人，也找了很多资料，找到了两个案例。大家来看下：
今年浙江嘉兴法院有了不一样的判决。
有一位购房者在房子烂尾后拒还银行贷款，被银行起诉，一审败诉；购房者不服，继续上诉，二审法院判购房者胜，将来不用还款了。
购房者买房和银行签订贷款协议时，一般都会有这么一条约定：
贷款放出后，购房者和开发商的纠纷，和银行无关，无论如何购房者都要继续履行还贷的行为。
即便是律师也是这么告诉我们的，但是在二审中，法院否决了这一条约定。
认为该条款存在一个关键问题：
它刻意加重了购房者的责任，而减轻了银行的责任，显失公平，对购房者不具有拘束力。最重要的是，该约定与最高法的相关司法解释抵触，不具备法律效力。
最后因为这位业主已经和开发商解除了商品房买卖合同，所以，商品房担保贷款合同也被解除，业主无需承担后续的房贷。
更早之前，广东惠州一烂尾楼业主也请求法院支持在房子达到交付条件之前，停止还贷。
当时也是因为银行没有按照规定将房贷转到商品房指定监管账户中，反而转去其他地方了。
法院判定是金融机构存在过错，业主自房子交付之前都无须偿还贷款。
当时银行还不死心，结果法院一审、二审都判定业主胜诉，最后申请到广东高院再审，结果广东高院还是支持业主的请求。
大家可以去查案件编号看全文：（2017）粤13民终1881号
（2018）粤民申7516号
我目前也只是看到这两则买到烂尾楼业主胜诉的案例，但也算是看到一些希望吧。
新房入伙，那是要宴请全家的，是一生中少有的大事之一。
所以买房的重要在国人心中重要性不言而喻，而买到烂尾楼，那就是倒了八辈子大霉。
购房者不偷不抢，掏空积蓄背负一生的房贷，真金白银买回来的房子，凭什么就要自认倒霉呢？
好多善良的购房者，其实都不是要当老赖，都想按时交房贷，但是房子交付看不到时间点，这才选择强制停贷。
从情理上来说，我是绝对支持烂尾楼业主维护权益的，也支持针对停工延期的项目，应该要有申请暂停房贷的通道。
但在强制实施停贷之前，我建议大家可以选择先跟开发商和银行协商一个方案来。
祝大家好运！
真心希望，天下不要再有烂尾楼！！
相关报道：
多地烂尾楼出现“停贷”
有网友统计，全国起码有30个烂尾楼的业主宣布强制停贷了。
大批烂尾楼的出现与房地产一直实行预售制度密不可分。此前，房企凭借高杠杆和高周转，游走在拿地、盖房、回款、还债的循环中。但是，在“三道红线”及预售资金监管等多重调控之下，房企资金链断裂，一环扣一环的“玩钱”游戏不再，也导致了全国多地出现烂尾楼。有业内法律人士称，如果未经法院判决、或没有达成停贷协议，贸然停贷购房人就成了违约方，征信会受到影响，还可能被诉到法院，甚至被法院强制执行。中原地产分析师张大伟认为，银行难辞其咎！
张大伟称，建筑不封顶，银行是不允许发放贷款的。大部分银行都在违规提前放贷。早在央行2003年出台的“121号文件”中就明确表示“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”、“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。
121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。
张大伟认为，房地产开发企业为了利益最大化，必然会追求资金利用的最大化，这也导致其想方设法的将本该监管的资金逃避监管，以便投入新的投资项目。而房地产开发企业为了达到此目的，无法绕过的一个主体就是银行，而监管部门要达到资金监管目的，无法绕过的也是银行。因此银行是在预售资金监管体系中不可或缺的一个主体。
武汉、郑州等35个楼盘发布“强制停贷告知书”
房地产密集暴雷的背后，多个房企的流动性危机显现，由于无力继续投入资金或深陷债务纠纷，烂尾楼也随之增多。房子虽然烂尾，但购房者还得继续还债，于是夹在中间的业主就选择了强制停贷。
《财经天下》周刊从知乎发现，截至目前共有景德镇、武汉、商丘、郑州等城市35个楼盘发布“强制停贷告知书”，其中16个为恒大项目。总影响户数约4.6万户，总房款约347亿，明文提到的资金缺口就有61亿。但截至目前，知乎已删掉该内容。
据悉，最先开启业主联名停贷的，是江西省景德镇市。关联楼盘为恒大旗下的恒大珑庭。随后，长沙新力铂园、武汉绿地光谷星河绘、南昌新力城、郑州名门翠园等项目的业主也纷纷给银行发“强制停贷告知书”，涉及背后的房产公司为新力、世茂、以及是国资控股的混合所有制绿地集团等多个企业。
联名停贷告知书给出的理由中，主要以银行监管不到位，违规发放贷款以及不复工就不还贷问题为主。
据克而瑞此前披露的数据，2021年尚未交付问题项目的总建面积达到了2468万平方米，尚未交付问题项目的总套数已达到18.6万套
