钱钟书说：婚姻是一座围城。城外的人想进去，城里的人想出来。房市恰好相反：出来的人恨出早了，进去的人恨进晚了。低买高卖人人皆知，但是房市里的买家总是“买高不买低”。
2022年以来的美国房市，热到不行！
现在美国的贷款利率和房价都屡创新高，
但排队抢房的盛况，依然在湾区、洛杉矶、纽约等全美各地轰轰烈烈的上演。
尤其是新房楼盘！
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特此声明：本文非广告文
01
排队看房
抢到怀疑人生
不少网友也在各大平台上，带我们体验了一把“沉浸式”美国抢房！
洛杉矶尔湾：各个房子都在排大长队
“尔湾各个房子都排队，下午两点开始，我们1点50到的都已经排上了，还有人在里面看，等了大概20分钟左右终于进到里面。里面大概三波人同时在看，房子外面更长的队伍在等着。利率和价格都在涨，这个市场买家买房子是真的挺难。出低了拿不到，出高了心疼。”
(图片来源网络，版权属于原作者)
“这个房子我也看了，特别小的也要价70万美元。”
“难道不是全款买房的留下，其他人可以走了吗？”
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洛杉矶Chino：看房都约不上
“2022感觉比2021在洛杉矶买房更难了，这是洛杉矶奇诺新开的一个楼盘，预约看房都很难约上，售楼处完全忙不过来。门外没预约就跑过来的结果就被挡在了门外。”
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“标准大独栋，五房四卫三车库。开盘一期最小户型定的84万多，明显是低开，结果二期直接就跳到89.7万(评论有说二期最高91.6万)。结果二期也秒杀了，现在大家都在等第三期。”
“开始竞价了，排队拿到预约的都白玩儿了。第三期往后都竞价，目前倒没说现金优先。”
“3月10号去看了，现在要去他们公司制定的贷款去拿pre qual， 不然看样板房都不让。”
“看见都是同胞我就放心了！”
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洛杉矶Ontario Ranch：彻夜排队买房
“三年前我去Ontario Ranch看房子，那叫一个空，那叫一个没人气。”
“现在不仅看房排队，还自带装备！”
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“我也去排了，提前一天都没有排到/(ㄒoㄒ)/~~“
“有人排了一个星期，我准备下期接着排！”
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纽约：排队40分钟，看房5分钟
“我老公做房屋贷款的，他除了疫情开始那段时间，说是验房困难没怎么工作，后面简直忙的要死。。。因为现在纽约买房的人太多了。。。。。。”
“上周六，去看了我fresh meadows 的一个联排独栋townhouse , 排了40分钟，看房5分钟一言难尽。”
不少华人网友表示，最近抢房都抢到怀疑人生了.....
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02
美国房价达34年来最高点
根据今年2月22日发布的标准普尔CoreLogic Case-Shiller指数，美国房价在2021年增长了18.8%，是收集数据34年来的最高年度增幅，大幅领先于2020年10.4%的涨幅。
所有地区去年房价都有上涨，但南部和东南部涨幅最强，涨幅都超过25%。根据一份新闻稿，凤凰城(亚利桑那州Phoenix)、坦帕(佛罗里达州Tampa)和迈阿密(佛罗里达州Miami)在一年期20城指数中报告了最高同比增幅。
凤凰城以32.5%的同比价格涨幅领先；其次是坦帕，涨幅为29.4%；迈阿密涨幅为27.3%。在20个城市中，有15个城市报告在截至2021年12月的一年中，与截至2021年11月的一年相比，价格涨幅较高。
标普DJI董事总经理Craig J. Lazzara在发布会上说：“我们注意到过去几个月房价一直以非常高的速度上涨，不过在减速。这种减速12月暂停了，所有三个综合指数同比变化都略高于11月。在8月达到19.8%的峰值后，年度价格涨幅在秋季下降到11月的18.8%，在12月保持不变，是有史以来第五高的增幅。所有20个城市在2021年都出现了价格上涨，而且所有20个城市的价格都处于历史最高水平。
我们以前曾提出，美国住房市场的强势部分是由家庭对新冠以来地点偏好的变化所驱动的，需要更多数据来了解这种需求激增是否只代表未来几年，还是一种更持久的长期变化。同时短期内，我们应该很快开始看到抵押贷款利率上升对房屋价格的影响。”
03
抵押贷利率
疫情以来最高水平
抵押贷款利率再次上升，达到了2020年1月以来的最高水平。8月以来，抵押贷款利率只是逐步上升，12月下旬突然开始攀升，此后30年固定利率抵押贷款的利率已上升到近4%。反过来，根据2月7日发布的最新房利美购房情绪指数（HPSI），1月份住房情绪渐渐降低，尤其是在年轻一代中。1月份下降2.4%，至71.8%，是2020年5月以来最低水平，负担能力的限制继续对住房市场产生影响。
Realtor.com的首席经济学家Danielle Hale说：“随着抵押贷款利率的上升蚕食购房者的购买力，未来增长可能会出现明显变化。2020年12月以来，较高的抵押贷款利率让典一般待售房屋月成本增加了200多美元。
随着房价预计继续上涨，甚至以较慢速度上涨，负担能力对2022年的买家将更有挑战，长达10年的建设不足已经让楼市积压了580万套住房的需求。与此同时，预计工作场所的灵活性和劳动力市场条件的激烈竞争将给工人带来收入上的提升和更广阔的的搜索范围，买家需要成功驾驭仍具挑战性的住房市场。”
CNN报道，根据全美房地产经纪人协会的数据，12月份持续低迷的楼市库存降至历史最低水平，在持续强劲的需求面前，价格被推高。新建房屋正在筹备中，但长期供应短缺加上疫情影响挥之不去，意味着还需要多年时间才能满足需求。
04
美国楼市缺口580万套
美国从未出现过如此严重的房屋短缺问题，原因何在？
Emerson Claus建造房屋的45年里，从未像现在这样连基本建筑材料都面临拖延。他在波士顿郊外的一个工作现场说：“一个客户要求加扇门，我们足等了6个月。是装在框架里的门，这有点离谱了。电器情况可能更糟，如果现在想找想要的型号，你能要等上一年。”
2008，劳力缩减；千禧一代，开始买房
根据一项估计，美国楼市有580多万套房屋的缺口，无法满足潜在购房者需求。疫情相关的供应链问题给一般的典型房屋增加了数万美元的成本，但问题的根源要追溯到更远的2008年房地产泡沫崩溃。Claus说：“我称之为(楼市)流血事件”，是自大萧条以来最严重的地产市场崩溃。许多房屋建筑商倒闭了。市场跌落谷底时，Claus正在佛罗里达州盖房。“我很多工匠找了其他工作，去接受再培训，从事执法方面的新工作，各种各样的工作。因此，劳动力在某种程度上被削减了。”
几年后，美国人开始重新购买更多房屋，但建筑业数据仍低于正常水平，持续了十多年。与此同时，最大的一代人——千禧一代，开始定居买房。
这就是楼市数百万缺口的主要原因——建筑商多年来没有建造足够的房屋来满足需求。供应不足将房价推到了创纪录的水平，仅去年就上涨了近20%。
不过，许多房屋建筑公司在逐渐恢复。Claus现在是马萨诸塞州住宅建筑商和改造者协会的主席。新冠之前，他有一个9人的全职工人团队，这还不算许多分包商电工、屋顶和水管公司。
Claus的工头Rene Landeverde说：“我们总缺人。我一直在公司带人，我整个建筑经历中，可能有200人了”。他最初来自萨尔瓦多，在过去10年里，他帮Claus和其他当地建筑商找到了很多雇佣和培训的工人。
疫情来了之后，很多事情停顿下来，其中一些工人离开。现在失业率低了，又找不到那么多可雇佣的人。这就让建筑商更难应对疫情中房屋需求的激增。
过时的分区规则
Claus想过“买一块土地，建五栋房子。不幸的是，土地给了其他人，他们可能只会在上面建一两栋。想在更少的土地上建更多附属联排别墅，或更小的住宅，让许多首次购房者能买得起。但许多地方分区规则不许买地分割，只能建一个有大院子的房子。”
美国住房建筑商协会首席经济学家Robert Dietz说，过度限制性的分区是全国范围内一个大问题。
某些社区根本无法建联排别墅，必须建单家独户的单元，这不是自由市场的选择，是政府强加的规则。”
美国许多地方，典型的NIMBY（不在我后院）反对意见阻止了更高密度建筑单位的建设。现有房主不希望他们社区有更多交通线路、房屋，仍旧秉承过时、排他的分区规则。
因此，为了赚取利润，Claus这样的建筑商只能做翻新或拆迁——买旧房子、推倒，然后建一个更大、更贵的新房子。“我们看到大量拆迁，却并没有增加住房存量。只是在替换一些东西，没有增加。”
05
加建房的骚操作
区划的改变可以带来很大变化。
一些州和镇已经允许在现有房屋上建造附属公寓，这些被称为附属住宅单元，或ADU（Accessory Dwelling Units）。
比如加州，在两年前颁布了新法，允许一家可拥有两个ADU，但只能作为出租房airbnb等。
但在华盛顿州，ADU不仅可以对外出租，还可以与主要住宅分开，进行单独售卖。
20%改建者表示，过去一年里，有过至少一个ADU项目，典型ADU的成本在10万~20万美元之间。
但这些ADU一旦挂牌售卖，价格就不知道翻了几倍了，尤其是在今年的房市上！
有网友发现，在西雅图有一处新房，半年前挂出公示的牌子是2 lots split（一块地上建2栋房）, 结果过了三个月就变成了4 lots（一块地上建了4栋）。
当时觉得奇怪得很，这块怎么能建的下这么多房子呢？
后来看到两个lots是小的ADU都惊呆了：2独栋houses + 2附属单元ADUs，连车库都没有，只有停车位。
关键是这两个ADU秒Pending, 各卖130万美元.....
这波操作简直太6666了~~
（非广告，图片来源网络，版权属于原作者）
看来现在人们买房子就跟买期货一样，买的是未来的价值。
不见利率拐点，房价也未必拐点。
