01.上千万豪宅，难逃维权一劫
2021年下半年以来，楼市进入寒冬期，行业内也出现了许多魔幻现象。
跟买房者关系最紧密的，过去或许是“投资”二字，现在似乎变成了“维权”二字。过去是“每逢交房之日，便是维权之时”，现在变成了“房子还在建，先派无人机去巡逻一番”。
深圳宝安区尖岗山壹号花园的900余位业主就是如此，楼盘还未交付就开始了轰轰烈烈的维权，派无人机去拍摄施工现场，结果还被击落了。
业主的维权诉求很多，例如，楼盘宣传图显示小区外墙为铝板，但实际用的是贴片瓷砖。目前外墙已经出现不平整、大面积鼓包的问题，还有瓷砖零星掉落，危及行人安全。此外，合同中还存在不合法和有失公平的霸王条款。
这个项目由深圳市尖岗山置业有限公司开发，于2020年11月获批预售证，户型面积约79—136平方米，单价在8.2万—9.5万元/平方米，总价在679万—2075万元/套，开盘当天就售罄。
千万豪宅，难逃维权，令人头疼。这仅是众多维权案例中的一个。
腾讯房产发布的《2021年中国购房者消费调查报告》显示，在购买新房时，67.73%的购房者吐槽房企有虚假广告宣传的问题，在交房阶段，超过65%的购房者发现小区的规划以及配套与买房前房企宣传的不一样。
克而瑞发布的《中国房地产企业产品力白皮书》显示，2021年搜集的百强房企全年全网的负面资讯中，与交付、维权、精装修质量相关的有7.6万条，同比上升37%。
02.维权潮新特征——专业化、团队化
“交房即维权”并不是今天才有，时间拉回到2018年，在那一年的博鳌房地产论坛上，绿城房地产建设管理集团公司董事长李军在接受媒体采访时说：“我一直劝我的同事们在这两年不要买房，这两年买到的房子可能是最差的，维权潮会在这几年出现。”
有人笑称，这位房企高管的话只说对了一半——确实，房子质量很差，但另一半“劝我的同事们这两年不要买房”说错了。
维权潮一直都有，但比起现在，2018年显然是更好的买房时机。原因在于，2018年时，在一二线热点城市，新房限价政策下，同一地段新房价格与二手房价格存在严重倒挂。
到了2021年，楼市盛况不再，新房依然限价，但与二手房之间的价差小了许多。其中，既有新房价格小幅上涨的原因，也有现在楼市趋冷二手房大幅跌价的原因。
城市研究专家、“阳光城市频道”主编阳光分析：在2017—2019年乃至2020年，虽然新房的房子质量不怎么样，但买房者会有一种“买到就是赚到”的心理。即便维权，也是带着微笑维权。到了2021年，新房增值的部分少了，买房者的需求基本集中在自住，对房子质量的要求更高，因此维权意识和动力更强。这种趋势从2021年逐步开始，预计2022年/2023年也将如此。
维权的人更多了，个人力量薄弱，于是就团队上。微博上有人晒出维权利器——业主群，群内兵分三路向开发商施压。
一路走上层路线，一路负责联系媒体曝光，最后一路负责线上线下骂人。
对于这种现象，阳光概括性地说道：“与开发商忽悠专业化相对应，这年头业主也达到了维权专业化的境界。”他所重点研究的南京地区，在这方面表现得尤其突出。
阳光告诉小巴，大约从2021年开始，业主维权呈现出几个特征：维权前置，以及专业化和团队化。
所谓维权前置，就是“不等交付就维权”，因为等交付时再去维权已经晚了。刚买完房，业主就会向开发商、设计院等索取各种资料，然后去监督施工情况，一发现问题立马就去维权。甚至出现“上午买房、下午就维权”的极端情况。
至于维权专业化和团队化，业主维权各项任务的细分程度更是超乎想象。
1. 监督组：用无人机航拍监督施工质量和进度。
2. 媒体组：负责对接各家媒体，曝光各种资料。
3. 政府关系组，打市长热线、信访等，向上反映情况。
4. 跟开发商对话组：维持跟开发商之间的正常对话机制。
5. 内容制作组：负责输出各种文字视频材料，包括写投诉报告，做亮点突出的PPT等。
6. 旅游组：比如开发商总部在深圳，业主会组团去深圳总部“旅游”，从而给本地开发商施加压力。
阳光还告诉小巴，当维权变得细分和专业，必然有资金需求。这时候会有相应的维权资金跟上，比如，长三角一些豪宅小区在维权时，每家拿出几百几千，一个小区几百户业主，就有了几十万维权资金，专业分工、各项维权开支可以从中提取。
03.商品房预售制下，买期房很大程度上拼的是运气
业主花了几百万买房，一边等交房一边准备维权，罪魁祸首自然是开发商的房子质量太差。不过，在这之前，我们先来从根源——商品房预售制，开始说起。
所谓预售制，简单说就是开发商将正在建的房子预先出售给买房者，我们买到的新房基本上为期房，基本得等上1.5—4年才能见到房子的真模样。
国外也用预售制，但实际操作方式大不同。
以英美为例，买房者在交房前只需支付10%—20%房价作为定金，而且这部分定金是被第三方托管，直到交房时，才将定金和大部分房款交给开发商，银行的按揭贷款也是在交房时再贷出。
中国的预售制，在签订买房合同时，1%的定金交给开发商，最主要的是首付款，一般是三成起步，这些首付款直接放在了开发商在银行开立的专用账户。
三成首付是起步，以小巴经历过的2017年楼市火热期为例，当时小巴所在的杭州，不少开发商提出“全款优先购房”，拿不出全款的就排队慢慢等。
可想而知，首付款的资金是巨大的。据东证期货研报指出，在房地产开发资金结构中，自筹资金、定金及预收款为两项主要的资金来源，比重均在33%左右。从近10年的走势看，定金及预收款的占比是逐步提升的趋势，可见开发商对买房者首付款的依赖度在上升。
对比英美，他们的开发商在交房之前，几乎拿不到买房者的钱。而中国的预售制却成了开发商融资的重要手段，帮助开发商提前回笼资金、减轻财务压力、加大杠杆“圈地”扩张。
对买房者而言，不过是凭借一张精美宣传册“纸上谈房”，除了前期做好对开发商资质的评估，剩下的似乎只能交给运气了。
这期间，买房者至少面临两大风险：第一大风险，交付的房子货不对板；第二大风险，遇上烂尾楼，房财两空。
南方都市报曾报道过一个烂尾五年的楼盘“别样幸福城”四号地块。2020年5月以来，一位单亲妈妈背着4000元/月的房贷，在疫情之下租不起房子，成为第一个搬进这个烂尾楼的业主。此后陆续有30多户业主住了进来。他们都是打拼多年，将毕生积蓄投入买房的普通人，而今迫于无奈，住进了没有水电、雨淋日炙的烂尾楼。
图片来源：南方都市报
这个烂尾楼盘经媒体报道引发各方关注，后续有了进展，2020年8月已经开始了复工续建。
虽说住烂尾楼的人不多见，但维权的人比比皆是。
房产律师、北京市道可特律师事务所合伙人刘甫告诉小巴，业主与开发商之间的纠纷，主要发生在两个时间段：一个是楼盘建设未封顶前，最多的纠纷是开发商资金断裂等原因导致的“烂尾楼”。另一个是开发商在售房时的种种“美丽”承诺，交房时往往差距很大。此外，开发商延迟交房和房产证迟迟办不下来，也是常见的纠纷。
刘甫说，业主维权最大的困难在于“取证难”，因为开发商前期一般都是口头承诺，而且合同条款、销售话术等经过精心设计，导致业主在维权时往往因“举证不利”，而无法获得正常的索赔。对此，他建议“多录音”，与开发商经理、销售、物业的前期沟通、后期维权谈判等环节都尽量录音取证，保障自己在法庭上的“证据优势”。
04.开发商日子不好过，我们只能住质量差的房子？
说完了根源上的问题，再来说说开发商的毛病。
自2016年首提“房住不炒”以来，大环境已大不如前，尤其是2021年“三道红线”政策压力下，形象点说，有的开发商刚进医院，有的已经进了手术室，有的已经在立墓碑了。
阳光介绍，有一个指标能衡量开发商的利润——房地差，即实际销售的房价与土地买价之间的差距。房地差越大，开发商利润越高，反之，则利润越低。
“当新房实施限价政策后，但土地价格并没有降低，这导致房地差数值小了很多，逼得开发商像精算师那样去计算。”阳光解释，从整体看，房地差急剧缩小后，房子产品质量降低，是一种必然，但具体到不同开发商，又是不同情况。
这跟开发商的基因、综合能力有关。比如，同样2万/平方米的价格拿地，限价3万/平方米的售价，但有的开发商能赚钱，有的开发商利润微薄，还有的开发商会亏钱，背后就跟开发商的操盘能力、集采能力等相关。
当然，也跟开发商的良知有关。同样面对利润和品质两者之间的抉择，有的开发商选择了保良知，有的开发商选择保利润，这也是一种区别。
但总体上来说，开发商资金困难、利润低，导致房子产品质量差，这个结论是成立的。但反过来，我们要问，难道房地产市场不景气，开发商日子不好过，就代表我们只能住质量差的房子？
当然不是，也不应该如此。
阳光作为地产行业多年的资深观察者，他告诉小巴一个趋势，2021年以来，楼盘品质与口碑对于房价的意义，直线提升。
放在五年前，大部分买房者更注重的是地段，这意味着升值潜力，还有配套资源、学区等。而现在，大家买房越来越注重品质和口碑，愿意为高品质和好口碑的楼盘支付一定溢价。
“大多数房子是用来住的，房价不涨了，房子就像汽车市场一样，进入了一个成熟阶段。未来，房子将越来越成为美好生活的载体，而不再是暴富的途径。”阳光分析道。
如此一来，买房者对房子品质的挑剔，对于美好生活的高要求，将成为一种常态，这将倒逼开发商以更低的成本做出更高品质的房子。
长此以往，良币驱逐劣币。
参考资料：
1. 经纬找房：《尖岗山壹号花园：千万豪宅下“瓷砖雨”？》
2. 海通证券：《详解预售制——政策分析及国际经验借鉴 》
3. 南方都市报：《住烂尾楼的人：单亲妈妈身背房贷租不起房，有人花光积蓄未能入户》
