作者｜小迪编辑｜周大锤
旧人在跑，新人难笑。
在当代置业七年，32岁的雷志鑫一路从总裁助理升到集团执行总裁，成为当下地产职业经理人中唯一的90后总裁。
几天前，昔日“明星职业经理人”朱荣斌辞任阳光城董事长兼总裁职务。而在当代置业内部，早在半年前就传出集团副总裁涂礼军离职的消息。
寒冬之中，整个地产行业在经历一场震荡剧烈的人员精减和人事变动，不论基层还是高层。
雷志鑫（来源：中国房地产报）
据不完全统计，2021年全年有超过450名上市房企高管发生职位变动。
一批年轻人在挣扎之中，来到了漩涡中心。
他们，刚刚出山，就被要求成为“救世主”。
“负二代”
年轻人到了父辈创业的年纪。
在房地产黄金年代，”房二代“享受着父辈们的财富和资源，令人艳羡。如今房地产在紧缩的政策和惨淡的市场环境下，风光不再，但房二代们和背后的家族企业，依然是责任共同体。
子承父业，向来是中国人的传统。
2021年最后一周，27岁的曾俊凯入主此前一直是其胞姐任一把手的弘阳服务，此前，曾俊凯就已经出任弘阳地产的执行董事及副总裁。
曾俊凯（来源：南京市青年企业家联合会）
“空降”弘阳服务的信号，被外界解读为曾俊凯正式接班曾焕沙。
曾公子接过手的弘阳集团，正处在流动性危机之中。在曾俊凯任职弘阳服务的十天前，弘阳地产才向弘阳服务转让空置的256个车位，通过“左手倒右手”的方式，从弘阳服务套出1463万元，以应付短期的债务危机。
从弘阳地产2021年上半年的财报看，这家地产公司虽然“三道红线”全部达标，且账面上仍有175.8亿元，其中非受限资金为139.7亿元。然而，未来一年去除104.2亿元的短期借款之外，弘阳地产还有64亿元的贸易应付款和应付票据等待支付。今年4月，弘阳地产还有一笔4.5亿美元的代偿美元债。
曾俊凯的2022年，不会太好过。
比起这位2016年从宾夕法尼亚大学毕业后进入弘阳，历任助理总裁和区域总经理，拥有5年缓冲期的“房二代”，杨武正的接班显得格外仓促，并且挑战更大。
这位95后，2020年从英国华威大学金融硕士毕业就直接进入蓝光发展出任董事，半年后又接任常务副总裁兼首席运营官，分管投资体系、经营体系。2021年6月，26岁的杨武正从父亲杨铿手中接过董事长、总裁职务，也创造了一项新纪录——中国最年轻的地产董事长。
杨武正（来源：蓝光发展集团官网）
有人统计近年50位接班的“房二代”，发现仅有杨武正一人同时担任公司董事长和总裁。
权力越大，责任就越大。比起“最年轻的房地产董事长”，看客们更喜欢管杨武正叫“最惨房二代”。
千亿重担接手不久，雷就爆了。
7月，蓝光发展被多家评级机构下调信用评级。12月21日，蓝光发布风险提示公告显示，截至2021年11月30日，公司累计到期未能偿还的债务本息金额合计258.81亿元。
蓝光发展显然已经不堪重负。
这份公告发出不久后，蓝光准备将货值70亿元的三个项目以1元的价格转让，若这笔交易最终能够达成，蓝光将减少91.91亿元的负债。但这次交易，随即遭到上交所“五连问”。
蓝光发展受上交所问询公告
这个1月，蓝光即将迎来一笔7.5亿美元的美元债，结局不难预见。
当然，在一众爆雷的房企中，比起依然活在父辈庇护下的”二代们“，临危受命的人值得尊敬。
恒大爆雷之后，一份从内部流出的《恒大集团领导客史档案记录》文档让许家印的两个儿子重新引起媒体关注。
这份文档首次曝光许家印两个儿子在恒大内部的职务，其大儿子许智健任恒大地产集团副总裁兼物业集团董事长，小儿子Peter Xu的职务为恒大地产集团副总裁兼高科技集团常务副总裁。
许智健
前者早在2012年就独立接手项目，并持有恒大投资企业上海全筑建筑装饰集团4.4%的股份，而后者向来神秘。
在许家印四处变卖资产还债之际，美国Dirt网站曾报道，Peter Xu以1250万美元甩卖位于洛杉矶日落大道的一栋豪宅，替父还债。
但除此之外，两位许公子一如既往地隐身。
最难“打工人”
雷志鑫是罕见的。
根据北森大数据发布的《2020房地产行业人才白皮书》，国内房企高管的平均年龄是43.6岁，其中80后占比不到1/3，85后占比仅有6.56%，90后更是少之又少。
国内房企高管年龄及工龄分布
职业经理人的价值兑付期一般是在40岁到50岁。也就是说，像雷志鑫一样25岁前后入行的人，成为高管，一般需要熬上15年到25年。
雷志鑫的升迁速度远远超过一众70、80后的地产界的前辈们，但估计没有人和他道喜。
在他走马上任的几天前，停牌81天的当代置业终于复牌，短暂高开之后直接跳水，股价一度跌近40%，总市值仅剩6.46亿港元。
当代置业近半年股价走势
比雷志鑫升迁更快的是当代置业债务堆叠的数字。
当代置业最新的财务公告显示，包括2021年逾期未偿的美元债，其未偿还美元债总额达到13.48亿美元。其中，今年2月份还将有一笔2亿美元的债务即将到期，利率为11.8%。
雷声已经响起，有人逆流而上，也有人见好就收。
地产职业经理人中，雷志鑫“最年轻总裁”名讳的前一位拥有者，是李和栗。2019年，32岁的李和栗出任原中梁执董兼联席总裁，但在去年6月，任期未满两年的李和栗选择出走中梁，独自创业。
李合栗（来源：乐居网）
曾有媒体援引知情人消息，称李和栗离职是因营销出身的他无法胜任董事会轮值，主攻战略和研究的业务调整。但这一说法随后被中梁否认。
就在李和栗出走中梁发布的2021年上半年财报显示，中梁控股的有息负债合计约为546亿元，其中一年内到期的债务约为232亿元，占比达到42%，短期内债务承压。这其中同样有不小的压力来自美元债，根据中梁公告，今年1月31日，中梁还有一笔即将到期的美元债，截至目前，中梁已经累计回购1.21亿美元。
在回购美元债的同时，中梁也在大刀阔斧地调整组织架构，精减人员。有内部人士向媒体透露，今年1月份中梁裁员300人，并有近100人转岗地产集团。
惨淡的行业大环境下，留下与升职，意味着更大的责任，更少的薪资。
2020年，南都大数据研究院监测27家上市房企的高管年薪。这27家房企给537名高管发了9.7亿元的薪酬，平均每名高管181万元。上文提到的蓝光发展和阳光城的高管年薪以600万排在中位，当代置业未披露高层年薪，有报道曾指出，当代置业执行董事陈音年薪为165万元，低于平均水平。
27家上市房企高管总薪酬排行榜（来源：南都地产）
警报在这一年响起。克尔瑞研究中心数据显示，2020年地产人的薪酬多年来首次出现下降的趋势，其中高管薪酬同比下降5%，高于行业整体平均1.5%的薪酬减幅。
来到2021年，整个地产面临灾难式收入减少。虽然年报未出，但惨状已经可以预见，除了多家房企已经明确将给高管降薪以缩减开支，临近年末，过去地产人重要的收入来源年终奖也大幅缩水。
房地产行业号负责人张艳早前发起了一项《2022地产人年终奖调查》，近千份调查样本显示，超一半地产人没有年终奖，还有超过17%的地产人难以确定是否能够拿到年终奖。
拿到年终奖的地产人中，超六成年终奖同比下降，多达48.72%的地产人年终奖较去年跌幅在50%以上。
搅动死水
现代管理学之父彼得·德鲁克说：动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是延续过去的逻辑。
2020年11月，90后郭晓群接棒父亲郭英成，出任佳兆业执行董事兼联席主席，以及佳兆业旗下物业版块佳兆业美好的董事局副主席。
这家公司在一年后同样深陷流动性的泥潭，但这位“搞科技的”房二代主导的数字化转型不可谓不成功。
佳兆业2021年上半年年报显示，目前，佳兆业的数字化尝试主要分布在营销、物联网、智慧化应用平台、信息化管理方面。其中智慧社区平台“小区管家”，已在全国130个城市服务2800多个中高端物业，该项目上半年营收同比增长达50%，增幅超过地产版块。
郭晓群（右2）
一批互联网职业经理人也在跨专业逆势入场。
2021年10月，字节跳动视觉技术负责人王长虎从原岗位离职后，加入龙湖集团，成为其AIoT人工智能引擎团队的总经理；阿里副总裁范驰以联席CEO身份入职金地物业，负责数字化；另一位阿里副总裁、阿里云智联网首席科学家丁险峰加盟万科，担任万物云管理合伙人和首席科学家CTO。
房地产的下一场征战已经拉开帷幕，改变，是他们摆脱泥潭的唯一选择。
杨武正同样提出精益管理和数字化两大战略，2022年1月1日，他亲自写下一封给蓝光全体员工的家书，为蓝光人推荐了一本余华的小说《活着》。
杨武正给员工的承诺是：
”我们绝不会甩卖公司。“
