这五年的房地产金融化，带来了房价的透支、需求的透支、支付力的透支和供应的透支。
这句话最初来源于哪位专家已经不得而知，但毫无疑问该说法是对于过去5年我国楼市最好的总结。首先是房价透支，公开数据显示过去5年我国平均房价从6793元/㎡上升至9860元/㎡，上涨了45.1%，这仅仅是“平均”后的结果，许多热点城市涨幅远高于这个数据。易居研究院发布的数据显示，2021年，全年全国商品房销售面积达到18.3亿平方米，销售额达到18.7万亿，双双创下新纪录。对此，经济学家马光远表示：一旦房地产突破“两个18”，即商品房销售面积超过18亿平米，商品房销售额超过18万亿，我国房地产市场发展将会达到顶点，基本上已经没有上升空间。
其次是需求透支，根据央行公布的城镇家庭负债统计报告显示，我国城镇家庭住房拥有率已经高达96%，且户均持有1.5套房，由此可见楼市的真正需求已经不足。第三是支付力的投资，随着房价持续大涨，百姓的消费水平也在随之降低，数据显示当前按揭余额超过38万亿，过去5年全国住户贷款占总贷款余额从29%升至57%，居民杠杆率从40%增长至62%，此外有20座城市杠杆率已超过200%。
最后是供应的透支。根据易居发那个地产研究院发布的数据显示，截至11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，已经连续36个月保持正增长态势，达到自2016年以来的最高值。此外，70城广义库存已达10亿平方米，其中广西防城港的广义库存需要消化17.5年，广东肇庆的库存需要11.9年才能完全消化，广东梅州、吉林长春则需要9年才能消化目前的库存。
正因如此，随着楼市不断地调控下，2021年楼市终于迎来了“转折点”，房价从上半年的11220元/㎡降至年末的9749元/㎡，降幅高达13.11%，整体房价回落至2019年。另一方面，对于房企来说，在“三道红线”以及“限贷令”的调控措施下，房企负债率受到了严格限制，库存规模持续上涨，在这样的情况下，许多房企的资金链都出现了问题，于是纷纷开始“降价抛售”来增加现金流、减少负债。
问题在于，对于一座城市来说，并非只有一家房企，在楼市遇冷的情况下，只要有一家房企开始降价抛售，其余房企大概率也会纷纷进行应对，同样开始降价，进而引发房企之间“恶意降价”竞争，导致房价“乱跌”的问题出现，这也是为何自2021下半年以来，我们能够经常看到类似的新闻：“某地房企降价抛售，每平米直降XX元，引发当地业主不满维权”。为了避免房价大跌，目前已经有23个城市发布了“限跌令”。
可以说，我国房地产正在发生巨大变局，当前楼市出现了1998年房地产市场化以来，大家第一次形成的共识，就是房地产要往下走了。易居房地产研究院发布了2021年度报告指出：2022年房价可能转为下降1%，创本世纪以来最差水平。根据央行发布的2021年第3季度问卷调查显示，与第1季度相比，“房价看涨”的人数减少了5.6%，且认为未来房价不会继续上涨的人数超过80%。
随着楼市不断遇冷，一些坚持看涨房价的“专家”自然坐不住了。比如北师大教授董藩认为：“我国的GDP发展，依然需要强大的房地产作为支撑，从2003年开始，房地产被确定为支柱产业，虽然近些年一直在呼吁降低房地占比，但对于30万亿的庞大行业规模，不可能主动放弃”。房改专家孟晓苏则表示：“房价越高百姓的财富越高，房价上涨，能够给大多数人带来财富尊严”。
正如上文提到的一样，随着楼市不断遇冷，许多城市房企纷纷开始降价抛售。根据澎湃新闻报道，前段时间江苏省徐州市贾汪区的一家楼盘之前的销售均价为7200元/平，但近期却以“工抵房”的名义降价销售，单价直接降至5300元/平，降价幅度高达1800元/平，此举引发了部分老业主不满，于是将该房企以“变相降价销售”的名义向当地住建部反馈。
在当地住建局和市场局的调查下，认定该房企违反了“不正当竞争法第八条”，责令该房企进行改正。随后开发商退回了已经购房的41位业主购房意向金，如今价格已经基本上回到了7200元/㎡。对于部分不希望房价下跌的群体来说，该消息自然能够作为很好的例子，再结合上述专家提出的“房价上涨能够带来财富与尊严的论调”，自然得出了房价不会跌，未来房价还会继续大涨的结论。
房价真的不能下跌吗？答案显然是否定的。去年12月，中国证券报报道了一则消息，7月份某业主通过摇号一房一价认购荣盛时代天府楼盘，11月7日售楼部收到返回的合同。但随后业主了解到，在同一时期荣盛以工抵房的名义按照8.2折并且赠送车位的方式销售房子，该业主认为开发商的降价行为属于严重干扰市场的行为反映给当地住建局，希望能够得到补偿。对此，四川天府新区成都管委会公园城市局回应表示：
“经核实，开发企业降价销售未违反成都市房地产现行法律法规，该情况属于市场经济”。
同样是房企通过工抵房的名义降价，同样是引发当地业主不满，但得到的结果却截然相反，由此可见房价并非不能跌，而是不能“乱跌”。正如去年下半年央行多次会议上提到的“两个维护”一样：维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房合法权益。通过避免房价大涨的方式来维护房地产市场的平稳健康发展，通过避免房价“乱跌”的方式来维护合法权益。
由此可见，未来房价走势已经逐渐明朗。随着楼市不断调控下，未来楼市泡沫会不断消除，房价也会逐渐回归到理性的水平，房价大涨的时代已经一去不复返了。但与此同时，刚需不要对于未来房价会出现大跌过于期待，原因很简单，房价一旦出现大跌的问题，容易导致“断供潮”出现，进而引发一系列的金融风险，上世纪90年代的日本以及08年的美国就是前车之鉴。
