面对美国15年来的最疯狂的房价，今年大家对各种炒房新闻都见怪不怪了。
而有些房地商们则脑筋一动，“机智”决定利用当下风口带头炒房！
但几个月后，他们却方了：开始砍部门、裁员四分一……这，难道是美国楼市要开始凉了的信号？
美国房价飙升，房地产商借机炒房
今年美国房价涨的多离谱，不用我们多费口舌了吧，各种抢房大战在全美各地疯狂上演：
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国际地产咨询公司Knight Frank刚刚出炉的全球城市房价表明，2021年全球第二季度房价排名里，迈阿密、洛杉矶和旧金山作为美国代表“光荣”挤进前十名，同年房价涨幅超过17%！
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华盛顿郊区一栋刚刚装修过的房子。四居室、1800平方英尺，挂牌价27.5万美元。
4天后，经纪人收到了88个offer，其中76个是全现金的，15个买家还没看房就给offer。有人甚至出价50万美元。
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房源紧俏的湾区几个月前更夸张，下面这栋大火烧过的房子标价87万美金，竟还能收到8个offer？！
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瞅准了千载难逢的房价，房地产商们大腿一拍：“炒房啊！”
于是，以Zillow、Opendoor为首的房地产商们决定利用现有资源，迅速开拓炒房新业务（House Flipping），通俗点解释就是低价买入房屋后翻修，再出售。
这种美式炒房一般会通过两方面获利：
第一当然是不断上涨的房价让房屋本身增值；第二是翻修之后，由于房屋结构性和功能性的改善，而产生增值。
总之对于老练的房地产商来说，这是稳赚不赔的买卖。
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2019年12月，Zillow推出了专注于炒房的Offers部门，让房主将他们的房屋出售给Zillow以换取现金，公司开始大规模收房。
此后Zillow还为房主提供房屋修缮服务。然后再投入市场大赚一笔。
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同时他们利用一种叫iBuying的高科技炒房软件来预测房价走势。
在此期间，Zillow凭借这一业务赚得盆满钵满。
但日积月累下来，潜在的危机开始浮出水面。
说到底，Zillow本身只是一家在线帮助房屋买家和卖家建立联系的公司，房屋翻修维护其实并不是他们的专长，受疫情人工短缺的影响，这个业务长期搞下来还是一个拖累。
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从报表数据上，也反应出了问题：
从9月开始，Zillow的offers业务一直处于亏损状态，之前大量收购过来的房屋，将近有一半要削价求出售……
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裁员、砍部门…房地产商彻底方了？
万万没想到，精明的房地产商也有翻车的时候……
11月2日，美国房地产服务公司Zillow首席执行官Rich Barton表示，Zillow正在关闭其与Opendoor竞争的名为
Offers的炒房部门，正式退出“炒房”业务。
同时，Zillow将裁员25%，即大约2000人。
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此举背后的原因还是财报结果不佳。
财报显示，Zillow的Offers业务在本季度的收入一度攀升到11.7亿美元，这远远高于一年前的1.86亿美元，那时因为处于病毒大流行期间几乎没有交易。
然而，Offers的House业务部门在本季度直接亏损4.216亿美元，导致公司整体净亏损。
Zillow预计将因此次关闭而减记超过5亿美元的资产。
CEO 告诉CNBC说，Zillow炒房业务最终失败的原因是无法准确预测房价。
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在Covid-19大流行开始时，房地产市场低迷，随后又急剧反弹，许多房屋的价格已经攀升至创记录的水平。
为了让二手房业务盈利，公司必须能够以高于购买价格的价格出售房屋，并有足够的剩余利润来支付所有其他成本（例如维护、销售和营销费用）。
这就是房地产市场普遍下跌的风险。即使 Zillow 由高科技算法提供支持，它也不会免受这种风险的影响。
因为要不停出更高的价钱收房，Zillow 的一些“大手笔”常常让同行困惑。
有屋主找到Zillow 出售佛罗里达州温特斯普林斯的房子，一个不超过30岁的特派员去房子里转了不到两个小时就出来了，过几天Zillow 收房成功--比屋主计划的高了一万美金。
Barton在一份声明中表示：“我们已经确定房价的不可预测性远远超过了预期，如果继续扩大Zillow Offers的规模将导致太多资产负债表的波动。”
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据Bloomberg报道称，Zillow希望以28亿美元的价格向机构投资者出售7000套房屋，CEO没有否认Bloomberg报道中的数字，他承认Zillow确实有需要出售房产，他们在第二级季度购买了3805套房子，并在此期间售出了2086套。
美国楼市要开始凉了？
自从疫情爆发以来，美国房价像是坐上了火箭。随着房地产商们“炒房失败”，是否预示着美国房产泡沫即将破灭？那么接下来房价到底是涨是跌？
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CNN有一篇文章指出，现在很少有经济学家认为美国房地产是一个即将破灭的泡沫，但在2007年那场席卷美国的房产泡沫破灭前，经济学家也是这么说的。
我们先来看一下隔壁租房市场。
根据apartmentlist提供的最新数据，全美10月份的租金指数仅比9月份上涨0.8%。这是自2月份以来的最低数据，这也是增长连续放缓的第3个月。
全美租金增长速度已从 7 月份的峰值显着放缓，但增长速度仍超过疫情前趋势。
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在美国100个大城市中，有95个城市10月的租金增长较上月有所放缓。其中22个城市10月的租金实际上出现了自1月以来的最大降幅。
下图显示了从2018年1月到2021年9月全美100个大城市中每个城市的月租金变化
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而房屋市场的数据也显示，美国房产市场好像开始降温了。
11月初，Redfin报告称，9月份平均房屋销售价格同比增长14%，这是自2020年12月以来的最低增长率。与此同时，已完成的房屋销售和待售房屋的新挂牌量均较上年同期下降，分别为5% 和 9%。
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Zelman Associates 首席执行官Ivy Zelman认为，所谓的住房短缺是一种幻觉。
她认为，这些估计忽略了更广泛的趋势，例如人口增长放缓和新家庭形成率低。
她认为，目前的建设步伐可能已经超出了需要。她担心，由于外部投资者进入市场，随着大量建筑的建设，市场上很快就会出现房屋供过于求的情况。
然而，有不少经济学家预测未来价格还会上涨。
根据广受关注的标准普尔 CoreLogic Case-Shiller 全国房价指数，和2005年-2007年那场房产泡沫相比，此前房价上涨，和2005年相比，同比上涨了14.4%，每个月基本都在创记录，目前同比上涨保持在19.9%。
根据全国房地产经纪人协会的数据，现有房屋的中位数价格现在为 352,800 美元。
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Case-Shiller 报告指出，房价比 2007 年初上一次泡沫的峰值高出三分之一。几乎用每一个衡量标准去衡量，目前美国人住房负担的能力都在下降，但接近历史低位的抵押贷款利率控制住了房屋支付。
因此，Zillow预计全国房价上涨将放缓，但不会开始下降。高盛本月早些时候预测，到2022年底，价格将再上涨16%。
根据 Realtor.com 的一份新报告，从 3 月到 10 月的每个月，典型的美国房屋在市场上停留的天数都少于 2016 年至 2020 年销售最快的月份。
10 月份，平均每栋房子在市场上停留的时间为 45 天，略高于9月 43 天的平均值。但房屋的销售速度仍然比近期历史上任何其他 10 月都要快，包括 2020 年（-8 天）和 2019 年（-21 天）。
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不知道今年的最后两个月，美国房价又会何去何从呢？
