我们都知道，美国房价在过去一年时间里暴涨，不只是头部大城市，就连中西部小城市的涨幅也非常夸张。目前美国房价数据更新至四月，根据S&P Case Shiller的数据，美国4月房价同比上涨14.6%，高于3月的13.3%，这个涨幅同比创下30多年来的最大涨幅。
出现这个情况的原因是新冠疫情冲击美国经济，美联储为了救经济，采取了大水漫灌的货币政策，也使得房贷利率大幅下降，全美30年期平均按揭利率在2019年初的时候是4.9%，之后开始下降，其中疫情期间加速下行，到了2021年初，这个利率将到了2.65%。
美国30年期按揭利率 1994-2021
在美国人口和经济长期基本面还不错的背景下，这样大幅度的降息，房价不涨就奇怪了。多说一句，这也是为什么中国在宽松的过程中对房贷利率反而定向加息的原因，就是怕在楼市已有的高风险之上继续叠加风险，也解释了为什么炒房客转至经营贷炒房，以至于出现经营贷的违规滥用。
回到美国，根据FHFA（联邦住房金融局）的数据，在疫情冲击美国的时候，美国的房价先是停了一下，然后2020年5月开始大涨，不出意外的话，下一次美国更新房价数据时，同比涨幅还会更大。
美国房价 1991 - 2021
那么，已经涨过这样一波之后，美国房价到底是贵还是便宜呢？100万美元无论对于中国还是美国的普通人来说都是一笔巨款，我们看看涨完这一轮之后100万美元还能买到怎样的房子。我们和以前一样，采用Zillow或Redfin的房源信息，它们是美国最大的两个房产平台，与各州的经纪人系统联网，房源信息全部真实。
这个主题将考察六个比较有代表性的城市，分别为纽约、洛杉矶、芝加哥、圣何塞、丹佛、奥马哈。
目标城市的位置
纽约
作为美国第一大城市，纽约的房价在过去这一轮上涨中显得不温不火。实际上从2008年到现在，纽约都会区的房价涨幅甚至低于全美平均水平。这可能是因为纽约已经比较高的房价基数，以及过去十多年加州、得州、华州、佛州的强势崛起，使得纽约不再独一无二。
纽约房价涨幅（蓝色） vs 全美平均涨幅（红色） 2010年定基100
纽约可能也是美国最特别的一个城市，这座城市有着市中心区的垂直生活空间、也有城郊平铺式的独立屋社区。所以纽约这部分我们看两套房，一套是曼哈顿的公寓（condo）、另一套是周边的独立屋（single family house）。
100万美元在曼哈顿大概可以买到下面这样的房子，这套房下楼就是中央公园，报价99.5万美元，1卧1卫，套内面积828呎（77平米），整栋楼建于1930年，距今已经91年了，下面我们通过照片看看这套房的状况。
是不是觉得单价好像不高？645万人民币、77平米，算下来每平米8.37万人民币，而且还是在寸土寸金的曼哈顿，出门就是中央公园！但看过更多信息后你就知道它贵在哪里了，这套房有很高的持有成本，每个月的HOA（物业费）高达1135美元，最近一年度房产税11308美元。
对于这样的房子，买得起未必住得起，纽约类似的公寓基本上都是这种房产税和物业费都很高的状态，这使得即便如曼哈顿这般寸土寸金，当地的房价也涨的不快，这套房在2006年曾以82.5万美元成交，2012年又以89万成交，现在挂牌价是99万美元，可见纽约（曼哈顿）的房价上涨很慢。
纽约的居住空间不只是这种高层公寓，我们下面看一下独立屋。这套房报价101.9万美元，套内面积1613呎（150平米），占地面积4000呎（372平米），四卧两卫，这个房子位于皇后区，距离曼哈顿直线距离15公里，通过公共交通大约需要1小时10分到时代广场。
这套独立屋无论是占地面积、套内面积、还是屋内装修状况，都不算高级，但这样的房子是纽约最普遍的居家自住房。这栋独立屋建于1945年，保持到现在也维持着不错的屋况。有别于曼哈顿的公寓，这种独立屋持有成本相对更低，它没有每个月的物业费，上一年度房产税是8527美元，对应他实际价值的100万美元，实际房产税只有0.85%。
但我们梳理纽约的房价，100万美元在市中心买的公寓虽然地段好，但持有成本太好，在中心区外的独立屋也不算漂亮、面积也比较小。因此尽管纽约房价涨的不快，但纽约房价还是比较高的。
洛杉矶
洛杉矶是全美第二大城市，西海岸第一大城市。如果只算美国名义上的城市（City），洛杉矶市人口（400多万人）还不如中国很多三线城市，但美国的City都比较小，如果以中国的城市概念对口，洛杉矶是一个包括100多个大小城市涵盖1800多万人都会区，这些city很多都比洛杉矶市环境更好、房价更高，例如帕萨迪那、尔湾都是有名的好城市，我们也从都会区范围寻找房源。
根据Zillow提供的数据，过去一年洛杉矶房价同比大涨16.7%，套均总价达到88.2万美元。
尽管如此，我们仍然尽力寻找100万美元的最佳选项，实际上，100万美元在洛杉矶都市圈的选择空间还是很大的。可以买到钻石吧（Diamond Bar）一座如下所示的独立屋。钻石吧位于洛杉矶以东，有着很好的学区和自然环境，也是中国人比例比较高的一个地方。
这套房报价105万美元，套内面积2590呎（241平米），占地面积0.35英亩（1416平米），拥有四卧三卫。这套房建于1986年，最近一年度房产税为9160美元。
芝加哥
芝加哥是美国第三大城市，尽管近些年芝加哥人口增速几乎为零，但仍然比排在第四的休斯顿领先一些。芝加哥也以密歇根湖和漂亮的城市天际线而闻名。
芝加哥景色
由于市中心的人口和产业密集，芝加哥相当一部分人也过着纽约市中心类似的生活，这种生活方式与公寓式住宅完全结合在了一起。
芝加哥的房价是美国大城市中算是比较便宜的，尽管过去一年芝加哥房价同比上涨了10%，但套均总价也不过29.6万美元。对于在芝加哥工作的白领来说，每年收入8-10万美元极为平常，相当于两三年的工资可以全款买下一套芝加哥平均水平的住房。
100万美元在芝加哥买房显得有些多余甚至奢侈。基本上可以买到全市最高端的住宅。下面这套公寓报价92.5万美元，面积1200呎（112平米），两卧两卫，2009年建成。下面的图片还包括房源的外部景色。
这个房的情况和上文纽约的公寓类似，持有成本很高，每个月的HOA需要1200美元、每年房产税1.57万美元，光这两项成本每年就要交3万美元出去，所以囤房空置的情况是不可能出现的。
除了持有成本高，芝加哥人口近年来不增反减，而且缺少新产业，又位于铁锈带核心区，所以经济和人口基本面整体上并不好，可见房价不高也有不高的道理。
圣何塞
圣何塞位于硅谷中心区，之所以它必须放在我们今天的考察范围，是因为它代表整个硅谷，而硅谷又代表美国收入、房价、生活成本的最高水平。圣何塞在整个旧金山湾区不算房价贵的，但它具有代表性。
如果用100万美元要买独立屋，在湾区最好的几个城市例如红木城、帕罗奥图、山景城，几乎是不可能做到的事，有也是有硬伤的小黑屋。但在圣何塞可以，而且屋况和位置都不差。
下面这套房报价102.8万美元，套内面积1041呎（97平米）、占地面积6124呎（569平米），三卧两卫。开车17分钟到苹果总部、17分钟到谷歌总部、16分钟到特斯拉总部、13分钟可以到英伟达和英特尔总部，可以说是一套被科技巨头包围的房子。也正是这个原因，100多万美元只能买到1041呎的使用面积，它最近一年度的房产税为1.1万美元。
这房子内部做过重新装修，所以看上去很不错、空间利用也算合理、后院实用平整↓
丹佛
丹佛可说是美国一个典型的二线城市，但丹佛的房价并不一定就比头部一线城市便宜，事实上丹佛的房价远高于芝加哥和休斯顿。根据Zillow的数据，丹佛目前的套均总价是54万美元，是芝加哥（29万）的快两倍，是休斯顿（22万）的两倍多。
也因为100万美元预算比套均总价高了快一倍，所以可选范围很大。下面这套独立屋报价95万美元，有三卧三卫、套内面积3005呎（279平米），占地面积6534呎（608平米），建于1925年，它的楼龄已经快100年了。这套房有个优点就是税很低，2020年房产税只有3285美元。
奥马哈
奥马哈可以作为美国三线城市代表，这里是巴菲特的老家，巴菲特除了求学和早期打工经历在纽约，后来所有时间他都常住奥巴马，这里也是伯克希尔的总部所在地。
奥马哈虽然不大，但过去一年房价涨幅也不小，同比上涨了16.3%。但由于房价基数不高，所以涨过这么多之后，套均总价在23.8万美元。
在奥马哈，100万美元以上的房子少之又少。现在巴菲特的自住房大概就在100万美元的价值。如果你拿100万美元到奥马哈定居，可以考虑和巴菲特当邻居。
巴菲特的房子位于奥马哈市中心旁，是一套五卧三卫的独立屋，套内面积6570呎（611平米）、占地面积0.73英亩（2936平米），虽然总价只相当于北上广深的一个中低档次的改善型住房，但这套房在奥马哈是妥妥的豪宅。当然你也可以YY一下：我住的房子比巴菲特住的还值钱。
巴菲特的家
看完这些城市的示例房源，可知100万美元在大多数城市仍然可以住的非常好，这个“大多数城市”的概念基本上也就是除纽约和旧金山湾区以外的所有城市。
但过去一年美国房价的涨速是创纪录的，如果情况持续，会对民生带来不利影响，房价暴涨对美国人的冲击可能会大于中日韩这些东亚国家。因为大多数美国人从小就住house、开大排量皮卡，从不知内卷为何物，对于这种情况恐怕无法适应。而美联储主席鲍威尔和美国财长耶伦也在最近表达了对美国房价上涨的担忧。在最近的一次的国会听证会上，鲍威尔表示过去一段时间美国房价涨的太快了... 但他从来不会说美国股市涨的太高了，原因就在于房价上涨会对民生造成不利影响，而股票上涨则几乎没有任何负面影响，房子是生活必须品，股票不是。
由于入学因素和生活习惯等原因，一般来说每年的上半年都是美国房地产市场的旺季，到下半年开始转淡。2020年由于美联储大放水，使得2020年下半年淡季不淡季，反而成了旺季。而随着房价涨至高位、时间进入新的一个下半年、以及美联储考虑减少宽松力度，美国房地产市场可能将在2021年下半年迎来降温。
本文由房东经济说发布，2021年8月23日
