今年的楼市，相信大家已经嗅到了调控不一般的味道。
上半年累计调控300余次，7月政治局会议之后，市场更是一片肃杀，一日4城连打补丁。
可以说，再不愿意下狠手的城市，也得跟上调控的步伐。
如此猛烈的调控之后，房价真降了吗？
根据最新的情况来看，一批城市，已经绷不住了。
先说说广州。
多个二手标杆楼盘，开始降价了。
根据广州plus整理的百盘数据来看，火热的黄埔，价格已经开始松动。
著名网红二手盘金碧世纪花园，上个月成交价还有破6的成交，7月成交均价已经回落到5.4万。科学城的标杆万科东荟城，相比4月，有业主已经偷偷将挂牌价下降68万了。
不止是黄埔区，去年上涨非常霸道的天河区，也开始下跌了。幅度最大的是天河区的华景新城信华花园，7月回调幅度高达14.7%，也就是说100平的房子已经回撤近140万。
广州神一般的越秀区东风路学区房——锦城花园，业主心态也变了，挂牌价从4月的3600万，已经调整至2799万，整整降了800万。
而价格之所以下跌，不是没有征兆的。7月，广州成交量依旧没有大起色，一手成交量仅有7000多套，相比1月已经腰斩；二手成交量同样在下滑，信贷政策持续收紧，成交量重回去年4月。
与此同时，广州调控政策还在跟进，继7月收紧黄埔人才落户之后，8月新房预售证要求房价必须下跌3%。新房奉旨降价，这对此刻本来就不乐观的二手市场来说，又是一大利空。
广州二手房价的瓦解，已经开始蔓延。
比起广州楼市，杭州楼市此刻更加焦灼。
8月5日的新政，直指杭州楼市最大的bug——落户即能摇倒挂盘，新增落户未满5年需要2年社保才能买房的要求，直接砍掉了30%的房票。
二手市场立马就慌了。
据手边买房统计，新政首日，杭州二手降价房源量多达711套，是涨价房源的4倍多。8月7日，杭州二手降价房源为682套，涨价房源为138套，前者数量是后者的近5倍。
文鼎苑某项目，8月5日当天，直降115万；未来科技城也不能幸免，大华西溪风情，有业主8月8日直接下调100万；映月台8月8日，某业主直接下调18万。
二手一片惨淡，新房市场却仿佛迎来更好的时代。
低中签率减少了，新政规定中签率低于10%时，按照社保缴纳年限入围。也就是说只要社保交的时间足够长，摇中的确定性足够高。并且，按入围人数计算中签率，触发5年限售的概率更低了。
此前还有所顾及的老杭州们，这次终于可以撸起袖子加油干，腾挪房票，冲进新房市场，二手市场立马多了一批一次性付款的紧急房源。
新房市场越是红火，二手市场就越是落寞。
陆续入市的18大红盘，就是此刻杭州楼市的香饽饽，中签结果也不断出人意料。亚运村的桂冠东方，最后居然不限售、不用拼社保。溪上俪庭，反而成为首个触发顶格社保的楼盘，入围最低也要15年社保。
火热氛围烘托下，此刻杭州楼市最惨的，是真正着急卖房的二手业主，以及摇中5年，不，8年郊区限售盘的幸运儿们。
杭州楼市，表层的火热下，二手市场的寒意，已经在蔓延。
与这些热门城市相比，宁波的颓势，更加明显。
根据宁波市住建局公布数据来看,7月，宁波市场新二手房成交量仍在下跌。
7月，新房市场共成交8697套，成交量环比下降24.9%；二手市场成交量仅仅只有4742套，与今年3月11759套的成家量相比，已经砍半，这是二手市场第4个月下跌。
宁波的调控算不上非常严格，但对打击宁波市场的泡沫，显然是足够了。
4月新政扩大调控限购区，5月学习深圳，公布9大热门学区二手房指导价，市场的拐点立马就到了。
新房摇号开始成为过去式，6月哪怕是购买力最强的鄞州，也没有一个需要摇号的新房，7月日光的6个楼盘，仔细一看全部是倒挂。
而市场上，真倒挂项目是越来越稀缺了，随着成交量下跌，二手市场价格开始回稳，不少区域的倒挂盘已经沦为笑话。
二手房指导价杀到的学区房，已经开始降了。宁大附属学校的姚景花园（世茂天慧），最新一套成交价大跳水，3.6w回到2.8w，比指导价还低了1000元/平。
6月，鄞州区、海曙区、镇海区价格统统开始转涨为跌，根据安居客的数据来看，跌幅最猛的是海曙区庄家花园，跌幅高达13.4%，鄞州的宁丰铭园、北仑区的陈婆渡小区跌幅均在10%之下。
相比深圳，十八般调控之后，还能屹立不倒，宁波这类城市，下跌已经在局部板块和区域开始。
另一个值得谨慎的城市，是南京。
南京楼市，去年房价虽然并未大涨，但是热门板块新房非常火热，8成首付才能上车，依旧得排队摇号。
但是目前市场的两大信号，已经昭示下行行情的到来。
1、市场二手房挂牌量超过12万了，江北核心区，二手库存更是接近4万套。这一方面当然与前段时间疫情有关，另一方面也证明，二手市场确实不好卖了。
2、顶级二手板块也卖不动了，成交量与活跃度大幅降低，不少业主开始降价。
比如河西核心神盘正荣润峯，今年的4月，成交价已经突破天花板冲破7万，但随之而来的是，成交量和活跃度大不如前了。今年上半年只有28套成交，相比去年因为疫情几乎冰封的上半年，成交量还要砍半。
比如江心洲，某业主为了促成交，直接降价120万，远低于周边的挂牌均价5.5万。比如上秦淮的翠屏诚园，最近挂出一套房源报价低了市场价30万。
南京今年其实没有太猛的调控政策，唯一有变化的，其实就是信贷收紧，房贷利率提高。
可见，南京的脆弱其实来自于自身，此刻上涨，消化泡沫已经有些难了，下跌已经在市场开始出现。
当然，目前处在下跌期的城市，远不止上述这几座。
每轮调控大家可能都会认清一个事实，房价就是涨起来容易，跌起来难。
想要看到全面大幅下跌，不现实，但是征兆已经开始出现。目前积极的信号就是，部分城市成交量已经开始下跌，局部板块熬不住开始降价了。
但市场博弈还在继续，如果说下半年买房有何建议的话？有三点：
1、热门板块买房不要着急，下半年是属于刚需买家的市场，优先打新，熬一熬二手业主。
2、擦亮眼睛，找到回撤最小的板块，这才是真正泡沫少的， 板块。
3、认真缴纳社保。
这三点，在下行的楼市当中，非常重要。
量价齐跌！上海楼市真的变了
上海楼市降温肉眼可见。 最新数据显示 ， 7月全市二手房成交还不到2.4万套。
翻开近一年成交数据，这是今年除了2月外最差的单月成交量了，同比去年7月下跌16%，如果对比1月份4.5万套的成交，几近腰斩！
成交差，从带看的降温就能看到苗头。中介6月带看减少，到了7月份带看量又进一步下滑，环比下降了16%。
虽然7-9月是成交的传统淡季，但这个成交量还是让业内大跌眼镜了。
一般来说，成交量大跌，价格也不可避免会松动。
市场的反应也确实如此。有中介透露上海7月挂牌价格环比下降8%。我看到有购房者说7月份买完房，不久后上海发布了二手房核验价，小区里的同户型挂牌价立马应声下跌30万。
而在这之前的1月份，市场到达高潮， 二手房 业主跳价、反价全看心情，看到最夸张的是一次跳涨285万，玩得很大！
这才半年时间过去，高潮迭起后倒是痿得厉害。
还有媒体报道，目前上海火车站附近的降价幅度已经在5%-10%。静安区成交的几套房子，有业主把价格下调了近10%，大部分成交价是业主让步了 5%。
在4月份我们去浦东调研的时候，浦东房价已经回调了5%左右，那时候浦西还没降，现在降价情况已经蔓延到浦西了。
上海楼市从年初到达顶点，再到如今非常冷淡，究竟经历了什么？
这要提到上海频繁的调控：
1月12日，“沪十条“落地，打击假离婚炒房，增值税减免期限2年改5年；
1月25日，法拍房纳入限购；
2月6日，正式实施上海新房认购积分摇号制度；
3月3日，“新沪七条”出炉，明确提出5年限售；
7月9日，推出二手房源价格核验制度；
7月24日，上海限购政策再打补丁，赠予房产被纳入限购范围；房贷利率上升，首套利率从4.65%上升到5%，二套利率上升到5.7%；
8月6日，银行房贷改为以“三价就低”原则审核贷款金额，选最低价审批贷款额度。
从年初开始，上海的调控一个接一个，对假离婚、限售等打上补丁。
其中真正对市场影响比较大， 造成7月份数据那么惨淡的，主要是二手房源价格核验，以及房贷利率上调。
先看二手房源价格核验，主要是调控预期。二手房价格在挂牌核验后才可以对外发布，价格虚高的房子纷纷被下架。
之前有网友说这是上海版的二手房指导价，但放在当时看其实也算不上。
一是核验价是参考具体小区最近的成交量和成交价格做出来的，和实际价格差距并不算大，在9折左右，对比深圳的二手房指导价普遍打5-8折，称得上是温柔一刀；
二是价格虚高的不让挂牌，但如果有人愿意以高于核验最高价买房，还是可以正常成交。所以核验价的整体杀伤力相对有限，更侧重对预期的打击。
结果就是，我看链家上现在挂牌约1.8万套，相比之前下架了1万多套。
有中介说，价格核验之后，内网房源也明显少了大概20%。如果之前一个小区有10套房子出售，现在差不多就5、6套。
之前大热的板块，像杨思前滩，过去成交火热的楼盘top10里，如今挂牌量都在个位数，其中万科新里程、恒大华城东林苑等楼盘是一套在售房源都没有。
挂牌量大大减少，中介找客户的难度加大，加上如果卖价高于核验价，买房人可能会有心理抵触，所以很难成交。
而真正对市场成交有大影响的，是房贷利率的上浮。政策指出7月24日起，上海地区首套房房贷利率由此前的4.65%上浮至5%，二套房由5.25%上浮至5.7%。
这也没办法，上半年市场太火热了，全市新房成交套数同比增长59%，二手房贷额度再增加的话， 哪怕上海作为全国的金融中心，银行资金充足，也要被掏空了，所以得涨点利息，对贷款资质的审核也更严格。
而首套房房贷利率涨到5%，虽然放全国来看算低的，但上海的房贷利率已经有两年多没涨这么高了。
刚需对买房成本是很敏感的，成交量肯定会有影响。
另一方面，就是贷款审批周期和交易周期延长。政策出来前基本是1-2个月银行就可以放款，现在银行也没那么多钱了，什么时候放款不确定，一般都要拖到4-5个 月，房子买卖的周期也被拉长了。
可以参考房贷利率高的2017、2018年，二手成交就很萎靡。到后面利率下调，成交才慢慢好转。
7月份数据惨淡，现在是抄底买进的好时机吗？接下来市场行情又会怎么样呢？
我的结论是：别着急，上海楼市肯定还没到底！
8月初才出台了价格指导的第二步——“三价就低”，这是影响成交的另外一个重要因素。
它要求二手房申请银行贷款，银行房贷金额要参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价三个数据，选择其中最低的金额来放贷。
这是直接从信贷上打击，强行降低杠杆。过去银行评估价会比较高，一般直接按合同价格贷款就可以。“三价就低”出来后，直观结果就是贷款的额度会降低，首付成本提高。
说白了，作用有点类似深圳的二手房指导价，效果不错，毕竟对真正的刚需来说，贷款额度减少的话，要多掏的钱真不是随随便便就掏得出的。
深圳楼市从2月份出台指导价后，楼市就奄奄一息到现在，市场信心都被打得七零八落。
接下来，上海执行“三价就低”，资金预算不充足的刚需会被挡住。加上之前市场太热了，现在市场冷却过滤出真正的买房需求，导致二手成交量下滑，然后二手房的价格继续下挫，这是毫无疑问的。想要上车的朋友可以再等等。
