◎作者 | 木马君◎来源 | 潜伏的木马君（EUTrojan） 已获授权
虽然我总打着育儿博主的幌子，主业其实是吐槽木马爸爸，但因为坐标德国，常有很多瓜友向我咨询德国的衣食住行问题，问我德国的物价怎么样？房价贵不贵？想为孩子买房应该去哪里买？哪个城市适合投资，哪个地段适合租房？
突然感觉，我一个人活成了一整个德国版的58同城啊，哈哈。
三言两语难以回答瓜友们的留言，而且我也不是专业做房产中介的，不敢贸然指点。
为了给瓜友们一点参考，我和德国的小伙伴整理了一点德国买房的信息，仅供瓜友们吃瓜用，切勿当作专业意见哈。
这几年国内房价暴涨时，300万在北京上海也许只能买30平的城区老破小。很多瓜友一定好奇，如果放眼国外，300万能在世界各地买个什么样的房子。
今天就带着瓜友们看看2021年的300万人民币，能在德国买个什么档次的房子。 PS：本文中所有房源，仅作示例。不含广告，没有推荐性质。
德国的地方虽然不大，也就相当于我们辽宁和吉林两个省加起来的面积，但是房价在不同地区间差异却非常大。
而且德国新房比较少，更多的是二手房，或者百八十年历史的十八手房，所以房屋的状况非常复杂；
比如房顶是否漏水，墙壁是否做了隔热保温，窗户是不是双层防噪，电路水管有没有老化问题，导致房价的水很深，不多做功课根本把握不住。 先了解一下德国近两年的房价概况，下面是德国邮政银行Postbank发布的2019年德国房价地图。
色块越红房价越高，越绿房价越低，大城市和小城市，东德和西德间的价差还是挺大的。
德国平均房价最高的7个城市分别是慕尼黑，法兰克福，汉堡，柏林，斯图加特，杜塞尔多夫，科隆。 这些城市相互之间的差距也不小。
慕尼黑以每平米均价8000欧（约6.3万人民币）贵得清新脱俗，一骑绝尘，慕尼黑所在的拜仁州，也基本是全州飘红，几乎没有低于3000欧每平米的地方。
生活在慕尼黑的木马君默默两行泪，为了还房贷养家，我已经耗尽了洪荒之力。
另外，一个很有意思的现象是，疫情期间德国的房价不降反升，慕尼黑，法兰克福，柏林的房价都是一路飙高。大约一方面因为银行利息极低，刺激购房，另一方面，新冠后有更多人居家工作和生活，大家对于一个自己的房子的需求比以前更强烈了。
1
慕尼黑
德国找房源一般用immoscout24这个软件，按照1欧元=7.85人民币，300万人民币四舍五入等于38万欧元。
咱们在这个app上搜索下慕尼黑的房子，把价格设定为38万欧以下。
慕尼黑作为德国第一贵，价格和咱们的北京上海差不多，38W欧这个价钱只能买到小公寓，比如下面这一套。
居住面积35.94 m²，使用面积37.81 m²，房屋价格 35万7千欧，购买总价 37 万6千欧，每平米单价大约在一万欧（约7.8万元） 德国的房屋有两个面积，一个叫居住面积，一个叫使用面积。这两个都基本对应于国内实得面积的概念，德国买卖房屋中，几乎没有“建筑面积”这个概念。
“使用面积”一般会更大一些，因为它包含一些如地下室、阳台等这些不能住人却能使用的面积。
购买价格因为包含中介费，土地税，公证费，土地注册费，会一般高于房屋价格的10%左右。
由于这个房子是建筑公司的期房，不需要通过中介，所以购买价格只比房屋价格高了6%。
这套公寓带一个小阳台，在总共5层楼的2层，这个小区的地理位置也还可以，距离慕尼黑市中心20公里左右，目标群体是单身职场人士。
根据开发商给的效果图可以看到，这种新公寓的外观和我们国内的公寓楼差不多，走的方方正正，线条简洁的风格，
就是楼层比较低，总共只有5层，德国这边的住宅楼比较少会建成十几二十几层的高楼。
这个价钱，还能在慕尼黑市内买个稍微大点的，适合刚结婚的小夫妻或者一家3口吗？
答案是可以的。
上面这个期房算是“新远小”，如果想买个面积大一点的就要在房屋状态上让步了。
比如50年代70年代的老房子，地址偏僻，38万欧可以买个50平左右的。 如果还想买个更大的，那就要非常小心了，比如下面这套房。
居住面积72 m²，价格 36万9千5百欧，购买价格 40万3千欧
按每平米的价格，这套房子比上面的期房便宜了一半，房龄是1963年的，能源等级D。
德国的50年70年的公寓楼很多，这种房子如果维护的好没有发霉、下水、漏雨的情况，再住个好几十年一点问题都没有，
但是，可能每月的物业费（hausgeld）会特别贵。一些房龄大的公寓，每个月的物业费就要好几百欧。
这个物业费，可以用来更换老旧水管线路，公共区域的门窗，用作整栋楼的修缮。所以房间状态好的老房子，物业费肯定不会便宜。 德国买房子还有一个指标-能源效率级（Energieeffizienzklasse），这个等级一般反应了房子的能源消耗情况，从A到H分为多个等级。
近十年或者期房一般都是A级别的，说明房子能量消耗少，隔热保温效果好，
老一点的房子如果做了隔热窗户，墙体做了隔热防潮，也会达到D以及以上。
所以这个等级为D的房子为啥这么便宜呢？是不是房子內部状态不行，要全装修才能入住呢？
根据上面厨房和客厅的图片，可以看出装修确实是有点旧，但是完全是可以直接入住的状态，干净简朴，就是普通的德国房子。 难道是地段的问题吗? 虽然慕尼黑个别区域据说外国移民比较集中，大家心理上会觉得治安不好，但是在房价上并不会有如此巨大的差距。
再仔细看看，房子南边直接挨着一大片墓地，但是歪果仁一般不忌讳这个，也不太会影响房价。
看来这套公寓的超低价，另有原因，仔细看了下面房子的描述，卖房标题写着Kapitalanlage mit 4%，意思是回报率为4%的投资房。
原来的房主是一对72岁和66岁的夫妻，他们不想再拥有房子所有权，所以要出售房子，以租客的形式继续住在这里，每月付给新房主1100欧的租金，
也就是新买主花40万买下这栋公寓的所有权，然后不能自己住，只能每年获得13200欧的租金。原房主仍然和以前一样，继续住在公寓里，享受晚年，直到过世。
原房主这一波套现的手段是不是还挺优秀的？
德国保护租客利益，如果几年后新房主想自住，而这对年龄大的老房主不搬或者拖欠房租，那真是毫无办法，硬走法律程序也是非常消耗精力的。
此外，上面的描述还暴露了另外一个重要信息，业主对公寓所占的地是没有所有权的；
公寓的土地是租赁性质的Erbpacht，土地租赁费用每月110欧虽然由租户承担，但是租赁权到2063年到期，到期后怎么办呢，这就不好说了。
（PS：租赁性质建房用地在国内比较常见，有一点儿类似国内的70年土地使用权，但是在德国，一般购买住宅用地是永久使用的，租赁性质的比较少）
也就是，新房主买了这个房子既不能自己住，过几年或者二三十年后也不好转手卖。
所以，这么个看似巨便宜，实则烫手山芋的信息还一直挂在网上，看来一直没找到买家。
之前有瓜友问我，听说外国人都喜欢住别墅，300万人民币能在慕尼黑买别墅吗？
不能，慕尼黑多老多小的别墅都没有这个价格的。
2
柏林
看了德国第一贵慕尼黑，再来看看首都柏林。
柏林的平均房价稍微便宜一些，整体情况和慕尼黑基本相同，38万欧元如果是新房子可以买个40平左右的小公寓，二手房的话可以买6、70平米左右的。
要是不嫌偏、不嫌旧、不嫌翻新费劲，38万左右的价格是可以在柏林的犄角旮旯买到别墅的。
比如下面这套房，在柏林市区的北部边缘。
居住面积61.28 m²，占地面积232m²，房屋价格 31万5千欧，购买价格 35万1千欧
别看居住面积只有60多平米，这个房子其实是有完整的地下室，地上一共3层的；
网页描述的居住面积61.28平米，是地上第一层和第二层的面积，第三层的尖屋顶和地下室是没有算进面积的。
这个房子还包含两个车库位，127平米的花园，所以还是挺适合有小孩或者喜欢伺候花花草草的小家庭。
看图片房间虽然旧，但是没有伤筋动骨的大毛病，装修一下后是可以入住的。
墙壁地板，包括地下室图片上，都看着没有大的问题，但是由于房子是1938年建的，有可能存在电路老化，地板不平等一些老房子常见问题，需要实地考察才能知道房子具体情况。
这个房子从我写文章查资料到中间修改文章，2周左右的时间网站显示房子信息不存在，估计已经卖出去了。
3
杜塞尔多夫周边
除了慕尼黑、法兰克福、汉堡这些大城市，在西德大部分范围，38万欧元左右的预算还是可以买到很多不错的房子的。
下面这个在杜塞尔多夫附近Nuess的联排别墅，在我找到它截了几张图准备用它做素材时，它还是在售，
在我拖延几天后，它的购买价格就不再显示，应该是已售出。
居住面积81 m²，占地面积125 m²，房屋价格 37万9千欧，购买价格 价格不再显示 杜塞尔多夫在中国的名气好像不是很大，其实很多国际大公司都在杜塞尔多夫有驻点，杜塞市内的房子这两年也是一房难求。
我有一个朋友，他因为换工作，今年2月需要搬到杜塞尔多夫住，他和他老婆从去年11月起不知道在寒风中看了多少房子，最后终于在杜塞尔多夫市中心的一栋写字楼同意租给他们。
是的，他们没有找到民宅，他们只找到了只有一面墙有窗的办公楼，不仅光照不好，还格外的吵，他们才住了3个月就要神经衰弱了。
所以杜塞尔多夫外围的房价这几年也是涨势惊人，这个小别墅是18年的房子，地点好状态好，看下图里的装修和小院也都是可以随时入住的状态，所以这个小小的别墅格外的抢手。
4
德法边界小城市Saarlouis
欧洲还有一种房子叫Penthouse，可以叫空中别墅，就是公寓楼的顶层，
一般一整层都属于你，有大露台，有高屋顶，不喜欢别墅又喜欢住在城市想有私人的空间，可以选择这种大平层的房子。
比如下面这个空中别墅，在德法边境4万人口的小城市Saarlouis市中心。
居住面积135 m²，占地面积180 m²，房屋价格 36万欧，购买价格 43万4千欧 第一张图可以看到，客厅非常的宽敞通透，客厅外有自己的小露台。
后面两种图里的卫生间看起来也蛮气派，既有独立淋浴房，也有圆形大浴缸。
德国这些卫浴产品格外的贵，原屋主这些瓷砖和浴缸大约是花了大价钱的。
不过，这个房源挂在网上有一段时间了，看来城市太小，需求少，高档一些的房子由于贵反而不好卖。
5
莱比锡周边
如果把购房地点换成东德，38万欧元购买力瞬间翻倍。
下面这个房源是2022年的期房。
居住面积226 m²，占地面积600 m²，房屋价格 36万9千欧，购买价格 39万欧
看看这气派的独栋大别墅效果图，占地600平方米，居住面积226平方米，位置在莱比锡附近，距离市中心30公里左右。
这个价格也太便宜了吧？！慕尼黑人民表示想买这个房，然后每天打飞的上班。哈哈。
这套房前两天也下架了，最近几年东德的莱比锡，德累斯顿随着经济的发展，房市也是火得不行，好的房源几个星期就被抢空。
300W人民币在德国，既能买上一线城市的超小公寓，也能买上三四线城市边上的大别墅。
从房价也可以看出，德国的地区发展差异，贫富差距也不小啊。不管在哪里，安居乐业都是件不容易的事。
