昨天到现在，整个房地产圈都在讨论一个新闻：
杭州出现集中供地以来的首次退地，5000万保证金打水漂。
看到这，估计你会冒出几个疑问：
1.杭州这么火热的城市，都要退地，杭州楼市的拐点到了？
2.自从实行集中供地后，为了扩大土储，开发商不是抢着拿地吗？怎么开发商宁愿不要5000万都要退地？
宋都是杭州的老牌房企，但其总体规模并不算大，净资产47.5亿元。
不过在2021年5月杭州首轮集中供地中，他却是拿地最多的房企。接连拿下5宗住宅用地，总拿地金额超过50亿元。
其中退的这个地块，就是唯一一宗位于主城区的地块。
那为什么要退地呢？
注意看下边这段新闻，估计你就秒懂了。
封顶29.9%溢价率，楼面价20962元/㎡，21%自持。这都是开发商的死穴啊。
楼面价如此高，该板块限价3万左右，利润空间再度被挤压。
自持比例高，意味着重资产运营，对于现在资金链紧张的开发商来说，显然不是什么好标的。
虽然地块处于网红板块运河心城，新房中签率低，但这么吃资金的地，没有多少利润空间，宋都这么一个小开发商，肯定啃不下。
在杭州拿地，需要面对非常严苛的要求。
杭州房地产的老大绿城在首轮集中供地中就没有拿一块地，并坦言“不后悔”。
滨江的董事长戚金兴曾公开表示：
滨江集团在杭州首批集中供地获得5宗地块，滨江团队人效高、公司融资能力强、融资成本低、品牌影响大。他希望在这种状况下，努力做到1-2%的净利润水平。
要知道，滨江在杭州的市场占有率可是最高的啊。
如果连滨江也只能努力做到1-2%的利润水平，那宋都宁可损失5000万也要坚持退地也就不奇怪了吧？
从拿地、立项、准备，再到建设、营销，这么折腾一圈，差不多就是在赔本赚吆喝。
所以某种程度上也可以说，现在杭州限价的遮羞布后面，是房企为了市场占有率和名声，以超低利润率，为杭州做“慈善”建房子。
宋都退地这件事，就像一面照妖镜，可以折射出当前这个阶段的楼市真相，我们一一来分析。
1.集中供地，开发商拿地竞争更激烈
集中供地之下，开发商多轮竞地价、竞配建面积、竞自持比例，变相拉高地价顶格成交。
像杭州的首轮供地，首批推出的57宗地块中有41宗达到了封顶溢价，并启动了竞争自持，自持率最高地块达40%。
不仅仅是杭州，上周，佛山中海保利两大央企控诉万科，在桂城土拍中，竞配建保障房面积，从17000㎡，直接跳价到25000㎡，拉高地价。
这些，绝对不是孤例。
集中供地后，会让资金实力强大的头部房企有更大的竞争优势，小开发商想拿地，就只能封顶楼面价成交。
2.三道红线之下，高周转玩不动了，“降负债”最关键
今年房企在融资方面频频受阻，房企的三道红线和房地产贷款集中度监管，让开发商拼了命降负债，之前那套拼命拿地提高土储的高周转玩法，现在已经玩不动了。
退地虽然会亏5000万，但是不退地极有可能把自己都折进去。
现在有越来越多房企的债务暴雷，看似中干的房企，实则底子已经掏空了。休克疗法，是唯一能够将自己从困局中解救出来的手段。
今年销售放缓、资金回流慢、利润降低，已不可避免。
降负债被当作集团第一要务来抓，融资渠道、拿地优势、控制成本，成为重中之重，一旦面临流动性困难，就是生死抉择。
根据一份权威报告，今年已有203房企申请破产，A股近50家已披露半年业绩预告的上市房企中，近半中小型房企预告亏损。
小房企，如果不审慎决定拿什么地、做什么项目，一旦战略失误，在这样的市场环境下，分分钟死掉。
当然，大房企也不好过，泰禾富力恒大华夏幸福，已经是活生生的例子。
之前开发商把土储和销售排行榜视为实力象征，为了并表，可以不顾利润，这种冒进的做法，无异于内耗。
3.高地价限房价，加剧市场的恶性循环
高价地之下，即使成本控得再好，也会让开发商利润率降低。
许多开发商最后都会捆绑装修，降标减配，从装修赚差价，最后交给购房者的，大概率是不合格的产品。
自2016年来，杭州维持了5年长牛，被称为“端水大师”，跑出了完全不输深圳的涨幅。
“万人摇号”、“一二手倒挂”，“抱团涨价”在杭州市场常态化。
虽然现在杭州打新还非常火热，但二手房疲态渐露，除了钱江新城、钱江世纪城和各区核心的二手房还有行情，其他板块都后继乏力。
杭州人民开始面临更大的不确定性，就是行情出现了拐点。
宋都退地，只是一个信号，开发商迫于紧张的市场环境，正视自己的现金流，更关键的可能是对杭州后市，保持谨慎乐观。
毕竟杭州和深圳一样，都是属于高度领涨的城市。
随着政策和金融端的收紧，杭州随时有可能被锤。
地产行业下行，叠加地产行情下行，到时开发商的日子更难过。
这一刻，“稳”是最重要的。
