最近，土地越来越被推到风口浪尖上。
不管是对“土地两集中”政策的关注，还是“土地财政即将终结”的猜想，都不是最猛的。
最剧烈的变化出现在，20个城市率先试点土地集中供应“零售改批发”，效果可以用一个词来形容——
烈火烹油！
三月以来，土地市场真的疯了！
4月28日，重庆土拍最高溢价率去到130%，强力拉升房价，5月重庆新房价格环比上涨1.9%，领涨全国；
5月8日，杭州土地出让金猛破千亿，七成土地拍到封顶价，进入竞自持环节；
5月25日，宁波29个地块全部出让，封顶率高达65.5%，刷新多个板块地价；
......
同样被放在火上炙烤的，还有各大开发商，和担惊受怕的买房人。
1
吃瓜群众已经看得麻木了。
这轮集中供地，直接把4月全国的土地溢价率推到了三年以来的历史新高。
克而瑞数据显示，当月全国300个城市的经营性用地的平均溢价率，从3月的17.8%大幅跳涨至4月的25.4%。
要知道，在最近三年里，全国经营性土地的平均溢价率多在18%以下。
集中供地以来，地价一路飙涨，愣是从多月来的平稳曲线中，走出了个疯狂上扬势头！
图源：克而瑞地产研究
众多官媒也坐不住了。6月9日，经济日报发文，委婉探讨了“两集中制度”：
“从实际效果来看，首轮集中供地一些城市出现火爆场面，众多高溢价率地块被拍出，‘两集中’是否能达到政策预期尚需进一步检验。”
6月10日，央广网表示：
从目前情况看，部分热点地区却还是出现高溢价率成交地块......后两批集中供地的竞争激烈程度将会下滑。
谁曾想，年初的时候媒体还大都是这个画风：
不只是媒体，部分研究机构早前也抱持非常乐观的态度。
开源证券认为：土拍 “零售改批发”，一二线城市土地成本有望下降，改善房企毛利率。
现在，波动熨平了吗？土地降温了吗？成本下降了吗？
看着一路飞涨的成交楼面价，我哪里还敢出声......
2
当然，每个城市的情况还不太一样。
就首轮集中拍地结果来看，当前有三个比较明显的趋势。
一是南北分化继续加剧。
梳理完当前20座已经实行了首轮集中供地的热点城市后，可以发现，土地溢价率超过15%的城市就有8座，分别是：
重庆、深圳、宁波、厦门、合肥、杭州、南京、福州。
每一个都是近期房价涨势凶猛的南方城市！
这些城市接下来会被重点关注，在中央的大棒面前，今后的土拍都不敢这么招摇了，同时房价也会被密切留意。
因此，这轮以极高溢价率拿地的开发商，大概率会高位站岗。
剩下的12城中，要么是没有戏唱，抑或是已经内定的北方城市，如郑州、天津、济南、青岛、沈阳、长春。
要么就是火爆依旧，但土拍制度调控极为得当，把溢价率控制在合理范围内的城市，如苏州、北京、无锡、长沙、成都。
二是，二线城市已经成为各大房企的主战场。
根据中指研究院整理的数据，今年前五月，50家代表房企拿地面面积TOP10的城市中，仅有广州这个一线城市在列。
广州算是个特例，推出了大量郊区地块，把整体溢价率硬生生往下拉。
其余三个一线城市，拿地门槛极高，后期控房价又极狠，这样压缩开发商的盈利空间，无异于硬生生从它们身上咬下几块肉。
于是，更多的房企开始涌向二三线城市，寻求生机。
第三个趋势：今后调控越加精准，开发商的日子将变得越来越难捱。
一边是地价上涨，一边是限制房价，开发商的利润空间被疯狂挤压，买房人也跟着提心吊胆。
在这个节骨眼上，有人火速“跑路”。
6月16日，福布斯全球富豪榜单上排行第925位的潘石屹夫妇，把他们在SOHO中国持有的54.93%股份变卖，成功逃离房地产，直接套现195亿。
也有开发商断臂求生。
前几天，连踩“三条红线”的光明地产把名下资产转让。
这三年来，该房企的销售额逐年递增，但净利润却从2017年的19.47亿元一路降至2020年的1.07亿元，短短三年时间缩水18.40亿元。
图源：投资时报 当然，更多的房企“死”在了路上。 截至今年六月，人民公告网信息显示，2021年全国已经有198家房企发布破产公告，相当于每天都有一家房企被清算。
大部分小房企在这轮改革中已经率先举白旗投降。
对于尚未破产的大房企来说，光明地产是个很好的缩影——就算销售额不断增加，利润也不见得能提高。
在杭州土拍结束后，面对投资者的“利润能有多少”的提问，滨江集团董事长戚金兴表示：
“公司努力做到1%-2%的净利润水平。”
简直是见者伤心，闻者落泪。
尤其是这轮土拍结束，房企们的境况更是越发艰难。
当前，大部分城市采取的是价高者得的限地价+竞配建/竞自持政策。
以无锡为例，一个热门地块从1.7万的起拍楼面价，被喊到最高限价1.8万，还要加上66100平方米的竞租赁面积。而这个地块，周边项目平均售价也才2万/平方米！
厦门，湖里2021P03地块被建发以6.78万元/平方米的楼面价拿下，再加上1.32万平方米的配建面积。然而，根据规定，该地块商品住房销售均价不得超过7.18万元/平方米！
这么低的利润，你猜开发商会不会做这种赔本生意？
稍好一些的，从精装里面抠油水。部分糟糕的，有可能直接烂尾！
4
一个很魔幻的现象出现了。连房地产市场，也开始内卷！
初试集中供地，政府既要把土地卖出一定的价格，但又不能太高价，影响民生稳定，于是各城市绞尽脑汁变着法做一件事：
压缩开发商的利润。
但是现在，眼见房企疯狂内卷，加钱加配建，利润稀薄得让买房人都害怕。
所以，为了保障房屋质量，新一波政策调整又陆续出炉，每个城市给出的解决办法都不太一样。
第一类是以北京、杭州为代表的“竞质量”模式。
以已经出台具体方案的北京为例。5月份，北京集中出让30宗地块，有28宗的出让条件包括竞“高标准”。
其中，19宗采用“竞地价+竞公租房/竞共有产权份额+竞高标准”的“新三竞”，9宗采用“竞地价+竞高标准”的“二竞”方式出让。
在竞价后的10个工作日内，房企递交高标准商品住宅建设方案，由专家评比打分，最后公布获胜者。
具体评分项目包括6大方面。
其中，绿色建筑分值18分，装配式建筑20分，超低能耗建筑20分，健康建筑6分，宜居技术应用16分，管理模式20分。
总体看来，该方案关注的更多是基本品质、绿色环保等方面，并没有涵盖维权多发的精装部分。
此外，该制度还是由人工打分，打分标准相对宽泛，具体效果还需要后期监管部门足够给力，否则这就只是一份不痛不痒的“承诺书”。
第二类是以上海、南昌为代表的“非价高者得”模式（又称“给你一条活路走模式”）。
传统的土地拍卖就是价高者得，后面出现了“限地价+摇号”和“限地价+竞配建/竞自持”几种模式。
然而，这次上海默默观察各大城市的土地市场反应后，当即出台新模式，即分别设置了起始价、中止价及最高报价。
在拍卖中，报价超过中止价后，也不是由最高报价者得地块，而是接近整体报价平均值水平者得。
同时，上海引入房价地价联动机制，在拍地前就明确项目预售参考价格，再公布第二次集中拍卖将要供应的土地名单，通过各种方式提醒开发商冷静竞价。
这种方式可以很好地给开发商一定的利润空间，避免未来集中爆发的“维权潮”发生。
第三类是以成都为代表的“丰俭由人”模式。
6月8日，《成都市新建成品住宅装修管理规定（试行）》发布，提出两点：
一是购房人自选房之日起，1个月内自愿选择升级装修方案......升级装修价款纳入预售款监管；
二是新建成品住宅不仅要设置和开放交付样板间，还要设置和开放工序样板间......集中交付达到90%之日起的90日内，方可拆除。
这两点规定不再“一刀切”，既满足了买房人多层次的装修需求，同时也避免了开发商通过偷工减料造成民众不满，真正做到了“所见即所得”。
不难发现，随着集中供地的不断推进，各城市都在进一步细化和深化调控政策、
或许，今后地价能做到真正可控，同时装修丰俭由人，没有质量问题。
但现阶段，集中土拍带来的混乱还需要一段时间才能被消化。
希望各位了解完各城市这波拍地的溢价率情况后，谨慎考虑出手，避免成为新政策试验的“炮灰”。
