荷兰的经济在2020年较上年同期收缩3.8%，主要原因是家庭消费、投资和贸易平衡下降。
这种萎缩比2009年3.7%的萎缩略为严重，然而荷兰的房价却一路飙高，这又是为何？
1
“不科学”的房价
从2020年二季度开始，荷兰经济骤停，并开始正式进入衰退期，荷兰实际国内生产总值（GDP）骤降8.5%，创下有史以来最大的季度跌幅。
尽管GDP创下最大季度跌幅，但是2020年第二季度房价却同比上涨6.12%，是自2018年第四季度以来的最大增长，甚至比一季度的1.15%有过之无不及。
荷兰几乎所有主要城市的房价继续强劲上涨，阿姆斯特丹、鹿特丹和海牙等。
在阿姆斯特丹，2020年第二季度上涨6.47%，达到均值突破50万欧元。这已经是阿姆斯特丹连续第25个季度上涨。在鹿特丹，2020年第二季度上涨3.97%，创下连续第20个季度上涨的记录。
阿姆斯特丹
当时很多房地产专家还在认为二季度的房价上涨只是短暂的“诈尸”，以后一定跌的时候，到了第三季度荷兰房价再来了个8.1%的涨幅，碾压二季度，震惊了所有人，最终2020年全年荷兰全国住宅平均购买价格涨幅定格在了7.33%。
疫情当头，不少人原本都预计，荷兰肯定跟西欧许多国家一样，楼市萎缩，然后房价销量齐跌，但是房价暴涨确实让很多专家直呼：“这不科学！”
房价的背后自然是销量在拉动。2020年，荷兰住宅销售数量比上一年增长了7.7%。荷兰房地产经纪人协会NVM从7月到9月，其会员公司总共售出了近41600套住房，这是该组织历史上的最好销量。
2
买房狂欢？
在这种暴热的销量中，荷兰有限的住房供给根本喂不饱投资者的胃口。
由于荷兰最高法院在2019年裁定多达1.8万项排放量超标的建筑工程需停工，不少房地产工程直接停工或者延后，这导致到了2020年荷兰住宅竣工量同比下降3.1%，现有的市场库存不足以满足激增的需求。
荷兰2020年的住房短缺估计约为20万套。
从2014年开始，荷兰房地产就一路火热，2020年的新冠肺炎疫情都扑不灭投资者们的热情，从2014年第一季度到2020年第一季度荷兰全国房价上涨了近43%，其中阿姆斯特丹房价增长了80%。
疫情搞到经济萎缩，为什么房地产市场能这么不科学？
荷兰人不是习惯租房吗？是的，但这不是习惯，是因为房价太贵。许多中产阶级买房都抓襟见肘，而很多低收入者更是想都别想。
媒体报道过，荷兰至少有4万人无家可归，约有6万人居住在度假屋和大篷车等住房替代品中。有限的土地供应导致荷兰缺房子、房价贵是常态。
到了今年，出现疫情，经济萎缩，但是欧盟立刻采取了紧急救助计划，规模总计5000亿欧元，给困难的企业和个人发钱，许多人的饭碗暂时保住了。欧洲央行针对这种情况采取的货币政策，长期维持低利率。
利率下降
较低的按揭利率导致购房需求增加。
正是在这种人们购房意愿越来越强烈的时候，荷兰的房贷利率下降了。
2020年4月，住房贷款的平均利率为1.88%，低于一年前的2.35%和两年前的2.39%。
如此低的利率也给荷兰房地产加了一把火。荷兰2020年第三季度的交易量同比上涨14.4%。阿姆斯特丹更是高出17.8%。
荷兰房地产市场迎风逆袭只是欧洲房地产“黑天鹅”事件的一个缩影，低利率和住房短缺不仅是造就了欧洲多国的房地产繁荣。
新冠疫情爆发以来，很多建筑商无法开工，很多中介也无法营业，从而导致工程延期，住房短缺。很多欧洲国家也出现了房地产销售量井喷的情况，这确实是许多房地产专家难以预料到的，但是这种“井喷”现象能持续多久？
3
一直繁荣？
通常而言，房市繁荣和经济增长是正相关的关系，而这次由短暂的低利率和住房短缺共同造就的房市“狂欢”，终究是难以持续的。
之前有大量刺激政策，现在欧洲多国二轮和三轮疫情高峰相继爆发，局面越来越抓襟见肘，疫情后遗症将显现，今年失业率上升的可能性很大。
荷兰拉博研究公司就预计荷兰失业率将在2022年达到峰值。
随着近期欧洲多国第三波疫情再次爆发，人们最终会失去工作，或者至少会担心失去工作。不少投资者也将更加谨慎，导致房屋需求下降，房价会下降一点。
荷兰合作银行预计，2021年的房价将比今年平均下降0.8%。而在2022年，房价将再下跌2.6%。
疫情影响持续，除了失业率可能会持续上升，各国之间的交通管制和出入境政策之间的变化，还可能会导致各国物价上涨，预计欧洲多国2021年物价将上涨5.5%，2022年将上涨2.5%。
这会压缩房地产需求。多重因素影响下，房屋销售将从今年的22万套下降到明年的19万套。
哪怕房价有所下跌，但是对于土地和住房紧缺的荷兰来讲，房价不会低到哪去，依然高位运行。
随着高房价和高失业率可能导致的社会问题逐渐引人关注，为缓解房屋短缺问题，荷兰内阁已经计划从2020年到2025年间，每年新建75000套房屋，考虑到所有新建和拆除房屋，到2020年将增加约78000套房屋。到2025年，阿姆斯特丹平均每年新建6500套房屋，鹿特丹将会新建3500套。到2040年，预计阿姆斯特丹的新建房屋数量会更高。
随着住房的陆续竣工，将可以有效保证房地产市场的供给，避免出现再次井喷之后，房价过高的问题。
欧盟方面的经济刺激计划也一直没有停，去年7月，欧盟领导人就规模7500亿欧元的复苏基金达成协议，实现联合发债协议，其中70%的无偿拨款将于2021-2022年发放。
这会给今年房地产市场带来哪些影响，房地产市场会不会继续飙红，现在还是得保持谨慎态度。
