上海的二手房东们，在市场博弈之后，已经开始扛不住了。
3月份过半，最近小编在密集的做一线市场调研。
原因无他，每年的3、4月份都是传统的市场旺季，今年我们想抓住这个特殊的节点，观察市场上是否有一些不一样的趋势。
结合最近的踩盘经历，有一些非常强烈的感受，忍不住想和大家分享。
先直接说结论吧——
上海的二手房东们，在市场博弈之后，已经开始扛不住了。
01
首先我想先和大家聊聊微观层面的细节。
也许有些朋友没有发现，最近上海的二手挂牌房源介绍里，出现了越来越多的房子，带着这样一致的描述——价格可谈。
包括如今抢手的黄金内中环，都有这样的房源出来。
但各位可别误会，这里的价格可谈并不是毫无前提的，而是有附加条件。
举个真实的案例可能会更容易理解，前段时间我和平米的顾问专家，在大虹桥核心区的万科时一区踩盘，3期出来了1套小三房，中间的黄金楼层，带精装修，总价是950万。
注意这套房源，挂牌的信息里没有体现任何可以谈价的字眼，但是房源维护人那边给到的信息是——
如果你的付款方式是全款，可以让步50万。
如果付款方式是二套7成，可以让步20万。
如果付款方式是首套3成，那最好不要来了。
这就是如今房东赤裸裸的心理阈值，所有的谈判空间都围绕着付款方式来做调整。
这么做的原因也并不意外，很多房东要么是变现，要么是需要置换，无论是地段置换、空间置换、还是学区置换。
他想要的就是，这笔款项能够越快越多的拿到就越好。
只要你的付款方式足够好，那么他去上家谈的时候，也有空间可言。
但比较特殊的是，这套房源的房东，并不是以上这三种置换。
他是杭州阿里来上海总部的，属于人才型落户，对他而言这套刚购入不久、不满二的房子，已经到了足够高的心理预期。
所以真相是——
他要拿钱，回杭州摇倒挂红盘了。
各位可能看过一些信息，杭州去年底和今年释放了一大波的限价红盘，肉眼可见的倒挂空间。
谁看到能不心动。
让我觉得惊讶的是，市场上的房东，嗅觉比我们想象的还要敏锐。
02
再来说几个微观的细节吧，我的某APP「关注房源」里，发生了一些微妙的变化。
大概在去年底，我关注了几个片区的房源，包括涨的足够高的吴泾紫竹半岛、春申高兴花园，还有刚刚起势的九亭标杆贝尚湾。
吴泾的紫竹半岛非常有意思，去年下半年一度因为紫竹华二单价冲到了10-11万，而且成交量并不小。
但是，奔着这个学区去的家长最后却发现，市招班表现的确不错，可地段班上一次的成绩却不乐观。
到了今年2、3月份，我们发现如今紫竹半岛的房东，仍然扛着压力把挂牌顶在高点。
如果真的让步，那就是彻底砸盘了。
所以现在正常的挂牌是10万，复式挂牌16万。
但只要有心点进去，你就会发现，最低挂牌价的带看量很微妙，30天6次。
这个和如今市场上的中间值，30天59次带看的房源，形成了将近10倍的差异。
所以我们能看到的真相就是，有些片区有些房源，买家直接不买账了，大家都在选择用脚投票。
我很好奇的是，紫竹半岛的房东，还能坚持多久。
还有我关注的北九亭标杆——贝尚湾，去年底的成交价破了6，当时的最高挂牌是6.9万，甚至个别破了7，还无房可卖。
而现在的情况呢，三房挂牌5.8万，两房5.9万。
不管你是置换也好，卖掉去摇新房也好，有些房东真的开始出现让步了。
再来说说高兴花园。去年的12月10号，高兴花园成交了一套房源，单价9.6万+。
那一波之后，很多房东开始惜售，稍微诚意卖的房东，把价格调到了10万+。
但是在今年2月底的时候，高兴花园突然释放出了很多套房源——单独链家一家，就有89套。
而且你仔细研究价格走势就会发现，最高挂牌价从10万回到了9万+，最低价已经回到了7.2万。
而且即使是这个价格，带看量也非常稀缺。
30天4次。
也许有人说这个楼层不好，有人说户型不好，但是如果你去一个个点开小区的房源会发现——
这种现象不是出现了单套房源上，而是近乎普遍到了整个小区。
03
为什么上海楼市会陆续出现房东扛不住的这种现象呢？
我们能给到的一线解读是：一个是心态，一个是市场。
我有个朋友在七宝链家工作，他告诉我去年底七宝一梯队的老破小学区房，成交价突破了10。
当时这位房东的心理感受是——
太可怕了。这么一套破败、局促的小一房，内部装修乱七八糟，租给外卖小哥的房子，我从来没想过有一天会上到10万。
个别板块的房东，看到这个成交价，自己都感到心虚、害怕了。
尤其在调控政策出台之后，对于这种局面能撑多久，能走多远，他们心里是没有底气的。
这种心态传导到市场，结果就是现在上海单独链家一家，二手挂牌量从过年前的不足3万套，已经回升到了3.7万+。
挂牌量回暖也就意味着，二手房东们，开始考虑陆续出货了。
至于市场，相信各位在最近看到了这张图——
大概在今年的4、5月份，上海会有33个楼盘集中入市。这批房源已经完成了价格备案，即将“领证”上市销售。
该批房源共涉及到33个项目，共计释放10044套，分布在浦东、宝山、松江、临港、奉贤、青浦、金山、嘉定、崇明、徐汇、闵行等11个区域。
很多人看到这个表格的时候，如果仔细看看备案价，会有和我一样的感受：
太便宜了。有点拼夕夕百亿补贴的味道了。
虽然这些供应很多分布在外圈板块、在郊区，但不出意外的话，大概率会消化掉8000+的房票。
不管最后的结果是需要积分摇号，还是直接不摇号选房，都会对外圈、对郊区的二手房造成极大的冲击。
郊区的房东们，你确定短期内不再出货了吗？
如果要出，尽快。
如果不出，请长期拿住。
04
另外，我们在3月初提示的——上海楼市，正处于真空期。
当时有一些细节观点，目前市场上的资金出现了真空期。
从一线信息的感受来看，银行放款速度正在慢慢的变慢，以前一个月就能走完的流程，现在需要三个月。
现在很多银行也不能确定新政的相关细则和楼市的风向，干脆凡是离婚有过婚史的就一律不给批贷款，然后再将整体的按揭放款速度降低。
甚至一些违规的行为，直接拒贷。
每个银行从今年开始，上层都会有房贷占比的要求，压着不放款，楼市自然转动不起来，银行当下对待房贷的态度，就是拖。
由于放款很慢，导致了整体的置换周期也被拉得很长。
大家仔细想想，置换周期变慢变长，也就意味着，上海楼市这辆车的链条转的慢了。
当买家批贷的速度慢了，买家过户的时间慢了，买家的主动权被压制住了，那么市场上卖家的强势，就要开始大打折扣。
结合前面的论点来看，当这辆车开始变得慢了（批贷速度），当这辆车的未来出现了不确定性（调控的收紧），当沿途出现了更好更漂亮的景点（限价新房）。
那么这辆车有没有可能，踩个刹车。
05
最后依旧是小编的实操环节，购房者在这种“房东让步”的趋势下还能做哪些努力和改变？
第一，盘算盘算你的积分。
低于50分的，请抛弃所有的幻想，直接杀进二手市场。
分数在50-60分之间的，如果你考虑新房，也同时将二手作为备份。
65分以上选手中内环可以摇一摇,60-65分大虹桥热盘可以参与下...
第二，市场趋势发生变化的时候，要不要选择等待？
结论是不要。
因为当前的上海楼市供需逻辑没有发生大扭转。憋了2、3个月的新房供应刚刚才开始跟上，释放完这一波之后，后面的供应速度可能会减缓。
二手房的话语权，还掌握在房东手里。
当前这种微妙变化的市场，正是一部分积分不够的购房者，一个很好的入场时机。
第三，从趋势上，调控收紧依旧是主流。
我们亲眼见证了，很多人在第一波、第二波、第三波的调控政策中，陆续失去了购房资格。
后续的收紧打压，不排除误伤你的可能性。
当然，如果你是首套无房户，你是积分高的那一批，保护刚需依旧是上海楼市的主流。
除了这批人，其他人尽量不要等，你也等不起。
