2020年12月Aaron Moore在多伦多郊区Brampton买了个其貌不扬的3房独立屋。他简单给这个房子刷了层漆、铺了层地板之后，就直接挂牌出售了。
2021年3月，Moore终于找到了买家，并以81万加元的价格把这个房子卖了出去：售价比他当时收房子的价格足足高了28%——不到4个月，17万直接到手。
通常情况下，地产市场里这种快买快销的经营模式，在无数经济学家和政府官员眼里，这就是一摊脆弱的“泡沫”。然而，正是在这些不断唱衰加拿大地产的声音中，Moore迅速转手了无数物业。
据彭博社报道，Moore在多伦多地区专业干这行已经十几年了，不仅从来没失手过，反而用实际行动打脸了一批人。
01
唱衰加拿大地产的人，脸还疼吗？
最早开始唱衰加拿大地产泡沫“要炸”的政府官员，是2012年时任央行行长的Mark Carney。早在大约10年前，这位后来的英格兰银行掌门人就公开表示，“加拿大依靠地产市场的经济，是长不了的”。
然后紧接着，一群在美国2008年经济危机中折戟沉沙的资本家，一个接一个往加拿大房市里跑，效仿着电影《大空头》的样子，准备在这里反向操作一波，等加拿大的地产泡沫啥时候炸了，自己就能走上人生巅峰，活成标准男主角的样子。
可迎接这些人的又是一记响亮的耳光——无论这些人再怎么炒加拿大物业，地产市场却只会越来越火，一点崩溃的迹象都没有。
（多伦多街景 图自彭博社）
新冠来了又怎样？就算连加拿大住房管理部门（加拿大贷款和住房公司，CMHC）都觉得，2020年地产市场可能就这样了。结果呢？一个又一个历史新高不断刷新历史记录，甚至超过了炙手可热的美国地产涨幅，搞得该机构负责人Evan Siddall都不得不在推特上鞠躬道歉，说自己判断错了形式。
不过考虑到这么干可能会进一步刺激房市，Siddall还是一如既往地维持了自己嘴硬的特点，坚持表示自己说得没错——就算后来发生的事实与预测完全相反，当年的预测“也没错”。
政府高层怎么说都行，反正不耽误炒房者在加拿大赚得盆满钵满。疫情期间，Moore的快买快销活动一直持续进行着。
站在即将出售的独立屋面前，Moore似乎有些恍惚——“什么时候我会对多伦多地产失去信心？”Moore表示，“要我说，除非加拿大整个变天了”。
02
搞生产？搞房地产？
根据国际清算银行（Bank of International Settlements）的数据，如今，加拿大的房屋买卖、建造行业已在本国经济中占有相当大的份额。加拿大的房地产行业，不仅在经济占比方面甩开其他发达国家一大截，吸引来的总投资额也让他们望洋兴叹。
但同时，加拿大人的抵押贷款也累下了当今世上最高的消费者债务。据彭博社分析，加拿大的金融体系对地产抵押贷款的敞口约是美国的两倍，导致房价长期处于创纪录的水平。加拿大地产市场也随之开始进入超速运转状态——彭博社预测，2021年，全国大部分社区的房价将会上涨约30%。
现在，唱衰加拿大房市的声音已基本销声匿迹，而此前唱反调的人说不定现在都觉得手上的钱烧得慌，恨不得马上投钱进市场。
（加拿大地产年度涨幅最高的地区 图自彭博社）
但取而代之的是另一种声音：如果房地产泡沫不破会怎么样？
根据城市规划咨询机构Demographia的数据，在过去20年中，加拿大大城市的住房承受能力恶化最为严重。这让传统意义上一名普通加拿大人跻身中产的道路，即拥有属于自己的房屋，更难走了。
尚未买房的人，房子对他们来讲愈发遥不可及。长此以往，贫富差距的加剧只会是必然结果。而且，钱全都进房地产了，拿什么搞生产？
“房地产市场着火了，似乎没有什么可以扑灭它，”蒙特利尔银行高级经济学家Sal Guatieri说，“与投进房地产的钱相比，我们在机器、工厂、和人工智能上的投入完全不值一提，这种现象存在的本身就是病态的”。
03
加拿大地产泡沫为何不炸？会怎样？
加拿大地产市场始终没有崩溃，跟其非同寻常的吸收移民策略密切相关。
在新冠疫情之前，加拿大每年吸纳的新移民数量约为30万，人口增长速度不知道甩G7其他国家几条街。这些所有的新移民都需要住的地方，而在他们前往的主要目的地城市，住房供应量却严重不足。
长期以来，多伦多和温哥华一直在争夺北美最低空置率的宝座。由于缓慢的重新分区规划流程，公寓的上新速度远远赶不上移民买房的速度，而针对独立屋的开发限制更多。
另一方面，像多伦多、温哥华这样的大城市，他们紧贴着大海，指不定什么时候地就给淹了，所以能规划的住房区域也就那么大，更别提政府还在拼命限制城区的范围。
（就是这个车库，卖了72万 图自彭博社）
买的多卖的少，别说房子了，啥都涨价。住房供应严重不足，大流行又带来了利率暴跌，房价其实也是不得已才被推到新的高度——2月，加拿大全国基准房屋价格出现了有史以来的最大涨幅，而这时候，新移民基本都还没来呢。
从普遍认为地产市场几近崩盘，再到房价涨幅过快，太快的变化让事情开始变得混乱：在多伦多，一个没有房子的独立车库，最近以72万加元的价格出售。而在安达里略省多伦多西南部的另一个人口仅有4万人城市Woodstock，2020年地产的增值额已经超过了当地人的平均年收入。
2021年，Demographia发布了全球最住不起的城市榜单，温哥华、多伦多雄踞第二位第五位。15年前，这两个城市的排名一个在15名开外，一个还排在第37名。
（全球最住不起的城市排名 图自彭博社）
而现在，“多亏了”疫情的原因，这两个最住不起的城市已经把住房问题转移到了加拿大全国各地——为温哥华、多伦多企业工作的人现在根本不必住在这里，远程办公搞定一切。而当他们涌入大大小小的城市，只会把当地的房子统统都变成连当地人都住不起的样子。
这些问题早就引起过强烈抗议：从加拿大总理特鲁多、到各个省长、再到市长，加拿大的决策者们已表示，他们正在考虑实施新的税率，以期使住房价格更加合理。加拿大主要银行的经济学家也在疯狂警告，如果政府不采取行动，投机狂潮将超过市场风险的临界值。
（图自彭博社）
不过，这些手段在加拿大漫长的地产泡沫期间都用过：从改变首付规则，到对外国买家征税。结果证明，这些措施只能暂时延缓加拿大房屋价格长期上涨而已。
鉴于加拿大房屋库存处于有史以来的最低水平，特鲁多政府还提高了近三年的移民数量。我们有充分的理由认为加拿大火热的地产行情将继续持续下去。
要让加拿大地产泡沫彻底爆炸，除非联邦政府对移民政策开刀。
如果真有那么一天，加拿大还是那个加拿大吗？
