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房价波动牵动千万人心!
又到了每月统计局发布70城房价数据的时候!
2月23日，国家统计局发布数据显示，1月，房地产市场运行总体平稳，但各线城市房价环比涨幅均较此前有所扩大。其中， 一线城市的房价继续领跑 。
具体来看，1月份，4个一线城市新房价格环比上涨0.6%，涨幅比去年12月扩大0.3个百分点;二手住宅价格环比上涨1.3%，涨幅扩大0.7个百分点。涨幅和增速均高于二三线城市。
资金充裕和预期升温，被认为是房价普遍上涨的主要原因。 其中，对学区房的追捧，导致一线城市的房价涨幅领先于其他城市，也使得二手房价格涨幅明显高于新房。
值得注意的是， 这是在楼市调控不断加码的背景下发生的。 整个1月，中央和各地出台楼市调控政策近40次。当月下旬，住房和城乡建设部副部长倪虹还带队赴上海、深圳进行调研督导。
分析人士指出，1月的房价涨势，延续了去年四季度以来的惯性。但从当下的态势来看， 政策调控与房价上涨的博弈，有可能成为全年的主旋律。
二手房价格上涨
带动一线城市领涨全国
此次70城房价涨幅扩大的背后，相较于新房， 二手房的上涨更为突出。
国家统计局数据显示，1月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。二手住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.7个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。
截图自国家统计局官网
“1月房价涨幅扩大依旧主要是一线城市二手房价格上涨的带动。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，深圳、广州及上海二手住宅价格环比涨幅居70城TOP4，这与1月一线城市二手房市场的明显升温高度相关。
贝壳研究院数据显示，2021年1月，重点18城的链家二手房实际成交环比增加约23%，其中一线四城总成交环比增幅在29%，且成交绝对水平均处在2019年以来月度高位上。
58安居客房产研究院分院院长张波指出，一线城市市场较热，主要有三个原因，一是， 市场需求量依然旺盛 ，虽然深圳、广州等城市在2020年已出台相关政策，但人口流入以及取得购房资格人数不断增多，导致需求在一定阶段集中释放；二是 二手房价格上涨与教育资源有着较大关联 ，从一线城市房价上涨较多的板块来看，教育优质资源集中的房源表现尤为明显；三是 市场上依然存在投机炒作行为 ，对未来预期产生影响。
中原地产首席分析师张大伟同样认为，疫情影响下，一线城市学区房的需求明显上升，是出现二手房价格上涨的核心原因。“包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显，大量的出国读书人群回流，增加了市场需求。”
二手房价格涨幅偏高，还与新房的“限价令”有关。 在多数城市，限价政策主要作用于新房市场，二手房交易因分散、随机等特征，价格受限相对较少。在市场升温期，二手房的价格涨幅也往往高于新房。
上涨城市数量增多
东、中部区域较热
除了价格涨幅均环比扩大， 房价上涨的城市数量也在增多。
1月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市数量有53个，二手住宅销售价格环比上涨的有49个，均比2020年12月增加11个，且均高于2020年第四季度各月份。
从价格涨幅排序看，金华(1.2%)、广州(1%)、合肥(0.9%)、扬州(0.9%)、沈阳(0.8%)、成都(0.8%)、兰州(0.8%)、泉州(0.8%)、武汉(0.7%)、西宁(0.7%)的新房销售价格环比涨幅排在70城前十位;深圳(1.7%)、广州(1.4%)、上海(1.3%)、金华(1.3%)、成都(1%)、西安(1%)、徐州(1%)、北京(0.9%)、宁波(0.9%)、泉州(0.9%)的二手房销售价格环比涨幅排在70城前十位。
可以看出， 多个东、中部城市的价格涨幅居前。 浙江金华市新房销售价格环比涨幅位居70城第一位，二手房销售价格环比涨幅位居70城第四位。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示，金华前两年的房地产市场相对平静，在潜在购房需求释放的情况下，房价容易反弹。浙江的丽水、衢州、台州等地此前都出台了调控政策，因此，金华也有调控升级的可能。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄称， 在政策规划利好以及市场需求等因素的推动下，长三角、珠三角区域内城市的市场热度较高，价格涨幅较快。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，从今年春节过后首周分城市贝壳二手房市场景气指数看，长江沿线部分城市如宁波、无锡等城市的房价上涨压力仍较大。
张波称，相比于一线城市，二三线城市价格涨幅的扩大趋势明显减小，尤其是三线城市上涨幅度已明显趋缓。而非热点三四线城市，年初的降温表现明显，尤其是轨道未覆盖、配套不完善的区域，房价上升乏力。
政策还有加码空间吗?
房价涨幅能否回落?
“当然一线城市近期房地产政策调控升级，客观上也使得此类城市后续房价有趋稳的可能。尤其是近期部分一线城市信贷政策明显收紧，这都会影响后续的市场交易和房价走势。总体来看，2021年房价的走势会受信贷政策影响较大。”严跃进表示。
张大伟同样认为，这一轮楼市2020年市场翘尾到2021小阳春核心原因是信贷政策，特别是经营贷入楼市有关。“2020年全年信贷增量刷新历史纪录，部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松，这也拉动了一线城市需求。”
“目前看虽然各地政策加码，但供应量短期很难增加，信贷政策处于逐渐收紧中， 预计一线城市房价上涨的趋势将依然持续。 ”在张大伟看来，2021年小阳春已经出现。
但在涨幅方面，许小乐认为， 预计2月商品住宅销售价格涨幅收窄。 在1月下旬密集调控出台及春节周影响下，2月市场降温，价格上涨动力走弱。从更长期看，2021年仍是房价上涨与调控博弈加剧的一年，总体看，房价涨幅会较2020年有所收窄。
至于现在正火热的二手房市场，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，后续二手房方面参考价制度势必推进，尤其是需要积极和市民进行公开，以真正指导二手房的定价和监管。“就近期部分城市二手房贷款市场的变动情况看，已经有所收紧。接下来，二手房相对一手房更容易降温。”
贝壳研究院数据显示，2月以来，一线城市中北京、上海及深圳的二手房市场景气度已经高位走平或回落，业主报价由涨转跌。
张波说，“北上深在一季度已经频频出台政策，堵漏洞、控金融、打炒作的信号十分明显。虽然一线城市之前的调控政策的严厉程度从全国来看已属‘顶格’，但不代表没有进一步收紧的空间，不代表会任由投资炒作氛围提升。”
“1月房价数据公布后，或有更多城市发布升级的调控政策。”张大伟预计，2021年一季度房价继续上涨的趋势依然持续，但越来越收紧的加码政策有望平稳市场， 房价涨幅会继续放缓。
博弈时代来临
许小乐认为，近期政策与市场的博弈，几乎奠定了全年的基调。
具体而言， 仍有一些城市存在房价上涨的压力，而调控政策的加码也随时会出现。 按照贝壳研究院的统计，从节后首周的二手房市场景气指数看，长江沿线部分城市如宁波、无锡等房价上涨压力仍大。
进入2月，北上广深及杭州等地已纷纷升级调控政策，住房和城乡建设部副部长倪虹还带队到北京调研会商房地产调控工作。分析人士认为，面对即将到来的传统“小阳春”，调控政策有继续加码的可能。
另一重博弈则存在于买卖双方之间。 北京某房产销售代理公司相关负责人向21世纪经济报道表示，今年北京的地价高企、不限价项目增多，未来房价存在一定的上涨压力，并会反过来影响购房者的热情。可以预见的是，同样的情况也可能出现在二手房市场。因此，在经历一段时间的横盘期后，买卖双方的博弈也将在今年加剧。
【延伸阅读】一线城市
为何严打经营贷“流入楼市”
作者：李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
岁末年初，北上广深等热点城市开启新一轮楼市调控，核心就是把控“资金端”。
首先是1月21日上海发布“沪10条”，明确提出严防信用贷、消费贷、经营贷违规流入楼市。随后的1月29日，上海银保监印发文件，要求高度重视信贷资金用途管控。1月30日，北京银保监局提出，近期对下辖银行2020年下半年以来新发放的消费贷、经营贷开展合规检查。2月1日，北京市房协组织房产中介签署承诺书，不得协助客户参与首付贷、经营贷等违法融资活动，并约谈了“唱涨”的5家自媒体。
2月9日，针对媒体报道6家银行涉嫌违规，广东银保监局深入现场调查取证，严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产的行为。此前一天的2月8日，深圳发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，要求以参考价作为发放贷款的重要参考，而2019年底以来房价明显上涨的深圳中西部片区，参考价仅为实际成交价的七折左右，目的也是控杠杆。
一线城市加强调控，最直接的原因就是楼市明显回温，违规加杠杆再现。2020年最后一个月，一线楼市“翘尾行情”明显，北上广新房或二手住房交易量创上一轮调控以来新高。据中原地产统计，去年12月北京新房和二手住房分别成交6681套和20944套，创2017年“3·17新政”以来新高。上海二手住房成交3.9万套，同比增长96.2%，月度平均认筹率达165.57%。华南的广州、深圳也如此。重要的是，房价明显上涨。以占交易主体并更代表市场走势的二手住房为例，进入2020年四季度，沪深穗二手房价环比涨幅已进入全国70城的TOP10。
近期，一线城市普通住房价格较稳定，高端盘涨价是房价上涨的主要因素。以北京为例，2020年11月-12月，144平方米以上的二手房价指数环比涨幅在1%左右，明显高于中小户型。2021年1月份，北京二手房涨价房源占比环比上升幅度超过10个百分点。
“认房又认贷”的限制下，加上对非普通住房进一步提高首付比，过去京沪深以改善、投资为主的高端盘价格涨幅有限。但2020年下半年以后，本来意在纾困中小微免受疫情冲击现金流的经营贷(以公司为申请单位、以房子为抵押)，其中一部分绕道进入房地产市场。关键是，中小微贷款利率明显低于按揭贷款利率，这是刺激经营贷进入楼市的主要原因。以北京为例，2020年北京抵押贷利率一直维持在4%以上，20年等额本息。到2020年底，抵押贷利率降到3.85%，30年等额本息。
同时，楼市回升、抵押物升值，而很多实体中小企业经营困难，因此银行发放的中小微贷款往往以房屋为抵押，对于部分经营贷、消费贷进入楼市，银行也是睁眼闭眼。经营贷、消费贷的利率明显低于按揭利率(在5%以上)，且期限比较长，并能够通过小贷公司、私募、房屋管家等中介渠道，披上中小微实体贷款的外衣，从而刺激了市场对高端盘的购买动力。
从2019年开始，楼市长效机制开始转向金融审慎管理，通过规模和占比“双控”，防范资金违规流入楼市，夯实实体经济融资链。具体措施是，供给端祭出“三道红线”，驱动开发商降杠杆，需求端推出房贷“五类分档”，明确贷款集中度管理。到2020年底，房地产贷款增速连续29个月回落，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年44.8%下降到了去年的28%。
经营贷违规流入楼市，不仅突破了差别化的房贷政策，阻碍房地产金融长效机制的建设，而且有重蹈资金“脱实入虚”的危险。目前来看，热点城市房价已到历史高位，刚需购买力有限，普通住房价格稳定。但是，名为中小微实体融资、实为地产违规加杠杆的经营贷、消费贷等，助长了一二手住房涨价循环，已成为楼市又一轮“金融加速器”效应释放的新特征。
这种“金融加速器”效应，不仅结构性地推高房价，且错误地给市场传达了购买力强大旺盛的信号，误导了市场预期，导致各类需求非理性地进入楼市。同时，以杠杆推动房价上涨，房价上涨带动房屋评估价上涨，评估价上涨反过来助推杠杆率提升，导致部分银行信贷资金冲进楼市。因此，2020年底开启的资金端管控，将在2021年进一步强化，并成为未来楼市调控的重点内容。
以深圳为例，二手房价一直是新房价格的领先指标，二手房价上涨，新房价格随后上涨。2017年四季度以来，深圳加强新房价格管控，但投资客“加杠杆”炒作二手房，二手房价涨幅明显高于新房，造成一二手房价格“倒挂”，杠杆炒作蔓延至新房，“打新”愈演愈烈，新房涨价反过来再次推动二手房价格上涨，形成价格轮番上涨。价格上涨预期实现，也在不断推高银行贷款评估价，经营贷、消费贷违规流入楼市。
近期，深圳对全市3595个小区制定了二手房指导价，并明确提出，银行贷款评估价要参考二手房指导价，明显超出指导价的可能触发约谈，并对此承担责任，目的就是形成一二手房联动调控，阻断“金融加速器”效应。但目前，除个别银行外，各大银行并未明确表态按照指导价确定贷款评估价。笔者认为，银行要摒弃继续在泡沫中获取盈利的短线思维，从风控的角度，从打击资金违规流入楼市的高度，从金融审慎管理的维度，从金融监管落实“一城一策”的站位，加强与住建部门的通力合作，斩断“金融加速器”链条及对房价的非理性拉动。
