香港房地产协会早在2018年就提出过在珠海桂山岛“填海借地”的想法，9月21日，该协会在发布会上正式向社会公布“桂山岛‘创世新城’计划”。
据香港中通社报道，该协会当天表示，香港土地开发严重不足，建议用28年时间（2021年至2049年），在珠海桂山岛分3期合共填海70平方公里，以发展住宅、医疗安老、教育等用地，当中提供约28万个公私营住宅单位，供逾70万人居住。
该协会还建议由粤港澳大湾区成员联合组成投资基金（对桂山岛）进行开发，以减少政府财政负担。协会指出，桂山岛开发计划仍处于概念阶段，没有估算整体开发成本。
据香港房地产协会官方发布“桂山岛‘创世新城’2021-2049计划”文件显示，该计划开发之土地连同外围水域属中央政府所有，该区域的司法及执法权则由香港特区政府代理。
图自港媒
桂山岛地理位置优越，岛屿属内地水域，处于珠江口正中，距香港、深圳、珠海、澳门皆不远。由水路到中环及尖沙嘴只需30分钟，至澳门、珠海只需20分钟，至深圳只需40分钟。
“桂山岛计划”显示，该岛本身已有10平方公里平坦土地，配合组装合成建筑技术，可解社会燃眉之急。该计划预计在明年开展第一期工程（2021年至2030年），沿桂山岛西岸填海，填海10平方公里并开发岛上现有10平方公里土地，共获地20平方公里；第二期工程计划在2031年至2040年展开，计划填海20平方公里；第二期工程计划在2041年至2049年展开，计划填海30平方公里。
“桂山岛计划”三期工程的规划 图自香港房地产协会官网
按照该计划，桂山岛的住宅用地的置业阶梯是“四三二一”形式：四成绿置居、三成居屋、两成首置盘及一成私楼。若桂山岛填海3期工程得以全部落实，到2049年可提供28万个住宅单位，当中绿置居占11.2万个、居屋单位8.4万个、首置盘5.6万个，余下2.8万个为私楼单位。
香港房地产协会执行委员会副主席叶少明表示，桂山岛住宅平均房价会低于香港。该协会推算，岛上一个600平方英尺“绿置居”售价为300万港元，相同面积居屋售价约450万、首置盘为600万元。
2018年10月，据香港《星岛日报》报道，香港房地产协会曾倡议与广东省政府合作在桂山岛大规模填海造陆。协会副会长黄俊康当时指出，澳门亦早有向内地“借地”和“借水域”填海的先例，认为技术问题不大，并相信桂山岛一带有潜力打造成“小大湾区”。
近年香港土地短缺问题日益严峻，不少人曾建议特区政府向内地借地建设“香港城”，扩大港人的生活及发展空间。香港民建联立法会议员梁志祥曾提出在桂山岛填海建造“香港城”的倡议。梁志祥认为，在香港境内填海造地阻碍重重，中央可参照澳门的“横琴模式”，由内地在香港邻近地区拨地予香港建立新社区。
横琴岛是珠海最大的海岛，与澳门一河之隔。2009年横琴新区成立，并成为与港澳陆路相连、“一岛两制”的国家级战略新区。据人民日报报道，数据显示，截至今年8月25日，横琴注册澳资企业已突破3000家，成为内地澳资企业聚集最集中区域。
另外，中国银行（香港）高级经济研究员王春新9月3日在接受香港《大公报》专访中表示，与发展“香港城”相比，在距离大屿山仅三海里的桂山岛填海借地发展，应更理想。2018年，王春新与全国政协委员凌友诗提出桂山岛填海借地倡议。
王春新表示，据初步估算，桂山岛若能填海造地60平方公里，连同现有的10平方公里，面积相当于整个香港岛。同时，桂山岛不但有足够空间解决香港住屋问题，还有潜力打造世界级的深水港，成为“大湾区版洋山港”。桂山岛有地利之便，可以将其中15平方公里土地用作发展港口物流业，把香港、深圳、广州等地的货柜码头搬过去，粤港澳合作打造大湾区深水港。
