在中国，如果说谁嫌自己的房子太多，那非王健林莫属了。早在2015年，谈及万达的房地产，他就坚定表达了对“抛房”的决心。“五年内万达将不再是一个房地产企业，而是彻底成为一家高科技服务型公司。”
从那以后，万达开始了轰轰烈烈的“去地产化”。
事实证明，王健林撤得很及时。2016年，房地产周期性震荡。整个社会，都弥漫在“房价要崩”的氛围当中。
而与此同时，有一家企业，却在疯狂盖楼。
随着湖南省怀化市最后一座大型综合商场的竣工，它的商业地产数量已经突破200家，超过万达的190座，一举成为全球规模最大、数量最多的大型商业Mall运营商。
把老大哥万达挤下马的，不是龙湖，不是华润，也不是大悦城，甚至不是任何一家在行业内有名气的商业地产商，而是一家家具卖场
——红星美凯龙。
更令人惊奇的人，这个家具卖场不仅在商业地产领域独占鳌头，在住宅销量上，它也一骑绝尘。
光在过去的一年里，它就卖了价值450亿的房子，今年上半年，又卖了近300亿的房子。
在A股企业排行榜上，红星美凯龙竟然以798.77亿元的身价，力压万科（689亿元）、中国建筑（560亿元），连续多年位列建筑行业第一。
但同时，红星美凯龙的本业——家具业务，却在严重缩水。
到了2018年，其家居业务的比重已经缩小到占其总业务比重的30%，明显落后于房地产，其线上业务也纷纷扑街，甚至差评声不绝于耳。
这开始引起了我强烈的好奇心。
这位中国目前最大的隐形“地主”，不做家具，改炒房了，这葫芦里卖的到底什么药？
01
初创时期的红星美凯龙，不过是江苏常州的一个不起眼的家具店。
刚开始是自己做，自己卖，类似于宜家。后来除了卖自己做的家具，还卖多家国内知名的家具品牌。
此后三年，红星美凯龙的生意越做越好，陆续在江苏开了23家分店。
眼看生意做大，危机却来了。
由于红星美凯龙从生产到销售，整套的生态链都要由自己完成，在极速的扩张下，企业的资金周转受滞，到了1996年，24家连锁店中，有14家出现了相当大的亏损。
创始人车建新意识到，大包大揽的经营模式既费力又不讨好，必须瘦身。
当时摆在他面前的是：选工厂还是商场？
木匠出身的车建新说：“我是做工厂出身的，对工厂是有感情的”，但同时他也明白，收取租金这条路更旱涝保收，资金来源更稳定。
抉择之下，他放弃了工厂，把店面出租给家具商家，自己只负责卖场的管理服务，通过收取商户缴纳的租金和物业费来盈利。
从那时起，红星美凯龙正式从“产销者”转变为“二房东”。
换句话说，开始躺着赚钱了。
1997年，借鉴国外“Shopping Mall”的模式，车建新建成了南京红星美凯龙家具城。
那时国内广告业还不发达，做生意最关键的就是位置，但红星美凯龙很任性，只租了一间仓库，位置还在二楼，既没有门面，也不临街，离马路有很长一段距离。
在同行看来，这家具城能火就见了鬼了。
但谁都没想到的是，在开业前夕，车建新在南京中央路两侧，做了100个灯箱广告用来指路。“虽然门面有限，但是灯箱一做，一下子家喻户晓了。”
无数人流沿着灯箱好奇地走进红星美凯龙，从此它在南京一炮打响。
第一家Mall成立之后，红星美凯龙便大步流星走向快速扩张之路。
02
2000年，车建新做了第二个改变。
他决定取消租地，改为直接买地，然后在自己的地上自建卖场。
这样做的原因，是因为他看准了当时中国处于一个极速发展的时代，地价和物业价随时会涨，与其时刻揪心自己未来的房租，不如干脆来做“地主”稳妥。
于是，红星美凯龙发起了浩浩荡荡的“圈地运动”。
2000年后，红星美凯龙开始大量购买土地，投资房产，到了2008年，红星美凯龙把店开到了50家，其卖场坐下的地产都是归自己所有。
而时代的进展再次证明了车建新的眼光。
在2008年，国内的地价和商业物业费突如其来的开始一波暴涨，红星美凯龙不但没有受到影响，反而由于地价上涨，带动了总资产的上升。
其总资产在三年之内就翻了五倍。
初次尝到甜头的红星，开始进一步在地产上面做文章。
车建新发现，买下一片地后，不仅可以建家具商城，还可以用来做其他更多样化的地产项目，比如购物中心和写字楼。
不久后，红星地产有限公司在上海成立，车建新正式涉入房地产领域。
最开始，红星美凯龙的地产有三类。
除了家具MALL外，一个叫红星国际广场，另一个叫爱琴海购物中心。
前者主打写字楼、商铺，后者主打购物中心，它们都依托于红星美凯龙的家居MALL，捆绑拿地，三类商城同步扩张，模式类似于万达。
2016年，爱琴海购物中心在国内36座城市内落子59个项目，签约销售约180亿元，居全国91位。2017年，红星美凯龙一天之内就开业了19家红星国际广场，创造了业界记录。
到了2018年，相比2014年的门店数，已经翻了一番。
几年后，车建新开始把触角伸向住宅。
2015年，红星地产打造出住宅产品线——红星天铂，开始了疯狂拍地。
仅在那一年，红星地产以80亿元的巨款，分别竞拍下温州市城市中心区、天津滨海新区中新生态城区、长沙雨花区、广西柳州市柳东新区滨江区的4片住宅地块。
大刀阔斧之下，一年之内拍下近1000亩地。
同时，红星美凯龙也开始在房地产的上下游延伸。
上游方面，红星美凯龙在上海宣布成立子品牌“美凯龙爱家”，这是一家类似于链家、中原的房地产经济公司，红星的野心昭然若揭，希望靠着它挺进房地产经纪行业。
下游方面，红星美凯龙先后投资儿童家居O2O品牌酷漫居、VR家装平台打扮家等企业，试图迈入装修行业。
商业地产，住宅，地产经纪公司，成为了拉着红星美凯龙大步向前的三驾马车。
随着国内房地产步入黄金期，三驾马车也化身汗血宝马，一路拉着红星美凯龙从318亿蹿到478亿，行业排名飙升到58位。
到了2018年底，红星美凯龙就像一台不知疲倦的盖楼机器，投资性房地产账面价值已高达785亿元，占资产总额的比例达71%，在地产的布局已卓有成效。
也是从那年起，红星美凯龙持有的地产也超过了包括万科、新城等地产商在内的所有其他A股上市企业，成为了名副其实的“A股最大地主”。
而相比之下，作为“老本行”的家居业务却在掉队。
2018年，在红星房产业高歌猛进的同时，家居业务的比重已经大大缩水，仅占总业务比重的30%，明显落后于房地产，甚至坊间也传来了各种关于红星美凯龙家具城服务不到位的新闻。
有不少顾客表示，在红星美凯龙买东西不遇见事还行，但一旦商品出现了问题，售后的服务一言难尽。基本上不是打官腔，就是和稀泥。
一位叫石楠的顾客告诉我，她曾在红星美凯龙买过一次吊顶，寄到家后发现商品的色差太大，并且掉漆了，致电红星客服，却被一拖再拖，最终得到解释是运输过程中造成的，维权只能去找质监局，而这笔退款至今也没有收到。
同时，红星的商家也对红星美凯龙涨到58%的公摊面积叫苦连连。
据他们说，高昂的房租和公摊面积，这些成本必须要加到商品上去，但如今的市场非常透明化，很少再能像以前那样吃信息差，顾客纷纷流失到线上或者其他平台，致使恶性循环。到近几年，全国70%以上的商家都在亏损。
而面对线上平台的崛起，红星美凯龙对互联网业务的态度一开始十分抵触。
2013年，车建新甚至公开表示过一点都不担心电商的冲击，他与马云和王健林打赌：“10 年后，如果单纯电商在中高档家居零售市场的份额超过 15%，我愿意输给王健林和马云各 1 个亿。”
但仅仅过了11个月，红星美凯龙就仓促上线了红美商城、星易家、家品会等线上app，之后几年烧钱数亿元，并联合了国内19家大型家居卖场，一同在双十一那天对天猫进行抵制。
但可惜的是，双十一那天家具行业的总销售额仍然逼近2000亿，有40余家家具店销量过亿。对比之下，红星美凯龙之后上线那些app都流量平平，几乎鲜有人用，最终无疾而终。
有不少业内人士评价：“家居目前只是副业，房地产已经让红星应接不暇，这才是它们如今真正的主业。”
03
其实靠房地产来扩张这套模式，不是中国的原创，最初源自于一家国外企业。
这家企业是麦当劳。
在很多年前，在一次聚会上，麦当劳创始人雷.克罗克向在座的人说过这样一句话：“其实我不做汉堡包业务，我的真正生意是房地产。”
本来大家都不信，但后来有人仔细研究了麦当劳的财报，惊讶的发现这竟然不是一句玩笑话。
2016年，麦当劳10%的利润来自于直营餐厅的运营，40%来自品牌授权，而50%的利润，来自于地产出租。
甚至麦当劳在全世界的房地产资产，已经超过了天主教会，成为了世界上最大的房地产商之一，并且占有各个城市几乎所有最值钱的黄金地段。
这在当时大大颠覆了人们的常识。
如果说红星美凯龙是靠家具城延伸到了房地产，那麦当劳是靠什么？
答案是，靠加盟店。
作为一家以擅长汉堡薯条而闻名于世的快餐连锁店，麦当劳的业务有两项：直营和加盟。
在全世界麦当劳32000家店中，它的直营店只占30%，其余70%都是加盟店，对于后者，麦当劳收取加盟费和房租。
没错，除了加盟费，加盟商还要向麦当劳交房租。
为什么呢？
因为对于大部分店面，麦当劳自己就是房东。
能让麦当劳成为房东的，是它在1955年提出的一套“土地扩张”理论。
在那之前，麦当劳仍然是租地模式，靠一家店赚到钱后，会用这笔钱去租下一家店，然后再赚到钱，再去租下一家店，以此来完成企业扩张。
但租着租着发现，新店的销量赶不上扩张的速度，总部越来越拮据，银行也不批贷款，甚至一度连员工的工资都发不出来。
在生死攸关下，麦当劳想到一个简单粗暴的办法——买地。
买下地后，它在自己在地上建起分店，然后把分店以加盟的方式租给别人，再用房子作为抵押向银行贷款，最后收取房租还款。
这一套操作看起来很迷惑，其实是时代造成的。
上世纪50年代，美国金融业还很不发达，没有风投那么一说，想融资只能去银行贷款，而去银行贷款就需要抵押品。当时人没啥值钱的东西，唯一银行最认可的东西，那就是房子。
当麦当劳有了房子，便可以名正言顺地向银行贷款，以此得到企业扩张所需要的资金来源。
于是，麦当劳开始把重心放到房地产，并认真研究分店的地理位置，挑选一些他认为之后人流量会变大的地方（比如麦当劳在北京选的第一家店位于王府井，之后房价翻了数倍），把土地买下来，建设分店。
果不其然，原先不给麦当劳贷款的银行开始顺利的批款，麦当劳拿着这笔钱买来更多的土地，赚取更多佣金，比竞争对手更快的占领所有的优势地段。
趁着其他快餐店还在为筹资而苦恼的时候，一间间麦当劳连夜间拔地而起。
不到5年，麦当劳已经扩张在全美开了一百多家分店。
到了2016年，麦当劳的加盟费收入仅有31亿美金，但租金收入高达61亿美金，成了世界上最大的“包租婆”。
这套模式，后来也被称为麦当劳模式，不仅为麦当劳带来了巨大的成功，也随之影响着未来的无数家企业的运作。
不得不承认，红星美凯龙最开始的运作方式，就像极了麦当劳的影子。
红星一度靠着土地优势获得了巨大利润，但随着近几年国内房地产开始走下坡路，红星的地产危机正在暴露。
如今，它面临的首要难题是，原先借的债开始还不上了。
一直以来，红星地产的资金，主要是靠背后的家居商城在输血，就像是依附在犀牛背上的犀牛鸟。
在过去中国房地产的黄金15年里，房卖得好，家居业也自然不愁吃喝，靠着家具城来养房地产的资金绰绰有余，这种寄生的关系一直维持得很好。
但到了最近，随着地产开始降温，家居行业受到的牵连最大，尤其在2017年推出房地产“史上最严”调控政策后，犹如挨了一记闷棍，当年全国家居建材卖场年销售额同比上一年骤降23%。
寄生母体没钱了，那就只剩一条路——向银行借债。
2018年，红星美凯龙给红星地产的借债112亿，担保金额79亿元，本体的资产负债率从2015年的48%，提升至2018年的91%。
也就是说，公司总资产857亿元，781亿元都是借来的。
到了2019年，债务的问题被暴露得更严重，红星美凯龙的短期借款及一年内到期负债为99.5亿元，而手上的资金却只有74亿元。
这之中的缺口，高达25亿元。
在家居行业，这个数字足以拖垮任何一个企业。
而相比于家居，红星“地产系”的债务更为惊人。
据上交所发布的2019年债券年报，红星美凯龙控股负债共计1662亿元，与2018年底的1479亿元相比，新增债务183亿元。
负债对于地产行业来说虽然是常事，但高达千亿的债务，的确是实属罕见。
2019年5月，上交所对红星美凯龙的巨额债务发出严重质疑，就其投资性房地产经营状况和财务信息进行问询。与其同时，标普也在此期间将红星美凯龙的信用降分，评级从“BBB-”下调至“BB+”。
债务高压下的红星美凯龙，如今不得不发行新债来偿还旧债。
未来几年，红星的债务分别为28亿元、39.2亿元、32.9亿元，压力将会一年更比一年大。
在债务危机上火上浇油的，是红星地产在三四线城市项目实在是太多了。
虽然红星地产已经在约50个城市布局项目，但其中大部分的房产位于三四线及以下城市。
经济基础较弱、人口外流、房地产供过于求，都是三四线城市民宅将要面临的巨大问题，这也无疑拖长了红星地产的回款周期，间接加重了债务危机。
同时，缺钱的红星地产开始暴露出更多问题。
2019年8月，位于山西晋中的项目红星天铂，被业主集体维权，业主反映小区存在车库漏水积水、入户门与样板间不符、厨卫地漏部分缺少存水弯，甚至出现了步行梯水泥掉渣等问题。
同年，武汉阳逻的红星天铂更是出现了精装收费，毛坯交房的情况，有的业主为此损失近20万元。
还有重庆业主在第三方平台投诉，称重庆綦江红星国际广场小区部分房子交房后不久，出现墙体裂缝等问题，导致根本无法居住。
而为了填补债务的巨坑，红星旗下的许多商业地产项目纷纷关闭或者转让。
2020年2月29日，红星美凯龙旗下的首家爱琴海购物公园——北京太阳宫爱琴海购物公园正式关闭。
2020年4月，经过一系列股权变动，昆明广福路爱琴海购物公园项目也被金科接手。
在红星地产岌岌可危的情况下，红星家居忙着拆东墙补西墙，不复2016年时疯狂拿地的光景，收益和行业排名都大大下跌。
当年风光一时的红星地产，如今也不得不在行业周期性低谷前低头，所谓成也地产，败也地产，不得不令人唏嘘。
红星地产，风光不再。
尾声
类似于红星美凯龙遭遇的，还有新光饰品。
新光饰品的创始人周晓光白手起家，将自己的工厂发展为全球最大的饰品代工厂，一度成为浙江女首富，要打造成为中国的“施华洛世奇”。
2004年，她没能抵挡房地产高利润的诱惑，毅然杀入房地产行业。
当时她一下子投资了70亿，开发浙江中部第一高楼义乌世贸中心，后来还成立了万厦房地产公司，投资了新光建材城等项目。
刚开始形势一片大好，不过到了2011年，银行开始紧缩，许多房地产公司一下子资金紧张，不得不靠着发行债券来过日子。
结果窟窿越滚越大。
到了2016年，周晓光累计已经发行了170亿的债券，仅当年就发行了90亿元。
最终，债务越滚越大，直到公司破产，负债330多亿。
而同样是房地产，为什么作为始祖的麦当劳，却一直没有受到殃及呢？
当红星美凯龙和新光饰品用本业来滋补房地产的时候，麦当劳对自己主业——连锁快餐，依旧十分严格。
在快餐界被封为神话的“厚达560页的工作手册、两万多种软硬技术、QSCV理念”，让麦当劳在数十年里，依旧让所有分店的品控保持着惊人的一致。
举个例子，麦当劳所有分店的可口可乐要求均为4摄氏度，因为在这个温度下的可乐味道最好。所有分店的鸡腿炸好以后放到过滤网上面要求只能4到7秒，因为不到4秒吃起来会比较油，超过7秒吃起来会比较干。
同时，麦当劳在收购原材料的时候，还向下游的企业提供先进的养殖模式和种植模式。
以土豆为例——过去每亩土豆年产6000斤，用了麦当劳提供给他免费的种植技术，亩产可以提高到20000斤。
而且每一家跟麦当劳合作的农场、养殖场都可以得到麦当劳信息化和电子化的支持，拥有一套拥有一套与麦当劳相匹配的供应链系统。
如此精细的培训、管理流程和模式，既让加盟商的经营变得十分简单，也保证了它在快餐连锁业永远位于世界最前端，让无数加盟商心甘情愿的来为它支付房租。
大家知道，蛋姐轻易不夸国外品牌，但对比之下我们仍需要承认，房地产确实给麦当劳带来异常可观的收益没错，但从更深入来看，之所以能这样，还是因为其快餐业的强大，并与其伴随的虹吸效应。
这一点，那些企业的创始人，不是看不到。
但火热的楼市，让他们前仆后继地扎入房地产市场，玩起了“拆东墙补西墙”的游戏。
在那时，他们的命运，已经注定：炒房一时爽，忘本火葬场。
