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12月18日晚，山东菏泽宣布取消限售。瞬间，一石激起千层浪。
中介们的新一轮狂欢又开始了！
对此，有人又重新搬出了14、15年的经验：
2014年，由广西南宁牵头，率先打响解除限购第一枪，随后，更多的城市加入到松绑的阵营，2015年，房价开启新一轮疯涨......
“看看，如今菏泽取消限售了，接下来，就会有更多的城市效仿，一旦全面放开，楼市新一轮行情很快就来了”!
新一轮行情来没来我不知道，但我知道的是，给智商充值的机会来了...
首先，关注时事的朋友想必都非常清楚，官媒曾多次在不同场合暗示过，我们现在所面临的情况，跟历史上任何时期都不一样；12月18日刚刚结束的“庆祝改革开放40周年”大会，领导的讲话也传递了重要信号——中国经济走老路的概率非常低。
既然如此，还拿过去的经验来类比现在，就是“刻舟求剑”！
其次，就算你要套用过往的经验，也请弄清楚了：14、15年那时候取消的是限购，现在只是限售而已，一字之差，达到的效果却差之千里。
而且，那时候有大水漫灌、降准降息、限购限贷放松、涨价去库存的同步配合，现在呢，这些都会放开吗？其他的先不说，就单单“限贷”这事儿，放松的可能性都不大。
也许你会说，现在好多城市利率都开始下调了啊，刚刚，深圳四大行还宣布，首套房贷利率由“上浮15%”降至“上浮10%”呢。
利率是降低了，这没错。但是你要知道，15年那时候利率可是七折啊，而且“首付贷”、“首付分期”还满天飞。
2019年，能到那种程度吗？
绝不可能！
12月份，如果美联储不加息，那么，19年降息就多了点可能性。
但是，笔者认为，即使降息，敲锣打鼓地降低基准利率的可能性也不会太大，很有可能是通过“逆回购”的方式进行非正式降息。
另外，本轮调控中，部分利率上浮幅度过大的城市，可能会降低5-10个点，但像利率打折啊、首付贷之类的，想都别想。
人生在世，还是现实一点比较好！
2
菏泽为什么会突然宣布取消限售？
很简单，因为扛不住了！
那为什么首先取消限售的不是领跌全国的厦门、不是全岛被冰封的海南，而是一个名不见经传的菏泽？
也很简单，因为像菏泽这类的三四五线城市，几乎没有任何基本面支撑，自然，相比于厦门这样的强二线城市，要脆弱的多。
菏泽，其实还有另外一个称呼——中国拆迁第一大市！
有数据显示，仅仅2017年这一年，山东菏泽棚改就达到了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市，而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100余万人。
其棚改规模之大，范围之广，令人震惊！
然而，菏泽，仅仅只是三四五线城市的一个缩影！
笔者相信，放眼全国，类似菏泽这样，没有人口持续流入、GDP又很落后，完全依靠棚改来拉动房价的城市，还有很多很多。。。
然而，国开行突然收回棚改审批权限，甚至住建部要求逐步取消棚改货币化，对于这些城市的楼市来说，无疑是来了个釜底抽薪。
特别是进入10月份以来，全国各地楼市下行压力加大，这些三四五线城市，就更不必说了。
那么，一个很直接的问题就摆在眼前了：楼市下行→开发商压力加大→土地流拍→财政收入减少。
所以，此刻最渴望楼市松绑的，就是三四五线的地方政府。此时菏泽突然撕开一道口子，就是想试探一下上面的态度。
万一被默许了，可以解一下燃眉之急。但万一，“枪打出头鸟”了，自然也不损失什么。
但是，他们却忽略了另外一个问题：在楼市下行期贸然放开限售，很可能会引发踩踏式的集中抛售。
而这种情况一旦发生，所产生的后果，是难以估量的！
所以你说，取消限售这事儿，究竟是利好还是利空？
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这一轮楼市调控下来，限售，几乎成为了标配，为的就是锁住流动性，以时间置换空间。
从2017年3月厦门限售后，全国共有60多个城市加入限售的阵营，其中还有不少三四五线城市。
来看一下，2017-2018年限售城市名单（不完全统计）：
泉州、绍兴、昆明、北海、三亚、宁波、桂林、石家庄、长沙、贵阳、南昌、重庆、南宁、苏州、武汉、西安、张家口、嘉兴、无锡、开封、承德、南京、芜湖、郑州、济南、扬州、东莞、常州、惠州、珠海、白沟、徐水、启东、长乐、闽侯、广州、福州、杭州、厦门、三明、成都、丹东、哈尔滨、长春、海南、青岛、沈阳、大连...
怎么样，是不是有些连名字都没听过？
这些城市的限售时间一般是2-5年不等，再加上期房交房、以及拿房本的时间，真正的限售时间其实是5-9年。
5-9年，对于苏州、武汉、西安、成都这样的强二线城市来说，其实一切都不是问题，毕竟人家基本面很好，长期肯定是看涨的。
但对于三明、徐水、长乐、闽侯这样的四五线来说呢，5-9年的时间会发生什么？
棚改取消→房价失去上涨动力→房子逐渐老旧→贬值！
对不起，除了这一条路之外，我真的想不到别的。
在如今这样的形势下，长了不敢说，至少3-5年，大概率不会有大的行情出现。既然如此，就要考虑安全性。
哪里最安全？
当然是一线、强二线、二线，再加少数强三线。
据笔者了解，很多人买三四五线的房产，是在本轮大涨周期中，一二线限购，所以才被迫去不限购的三四五线的。当然，有些人足够幸运，买完后大涨了一波；而有些人呢，出手时机过晚，不但高位站岗，甚至还要面对长时间的限售。
不管怎样，这是命。活在世上，要学会认命！
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再有10多天，2018年就结束了！
如今，许多人心里都有一个疑问：明年楼市会回暖吗？调控会放松吗？
对此，笔者的看法是，部分城市会！
其实，调控进行到现在，目的已经达到了，利空也已基本出尽了，这也是两次政治局会议都只字未提房地产的重要原因。不提，其实就算是利好！
明年，最重要的就是：维稳！
所以，2019年大概率不会再出补刀政策。至于一些楼市下行压力很大的城市，可能会自我松绑一下，来试探上层态度。
比如，菏泽取消限售，后续，或许还会有城市跟进，但出于楼市安全性考虑，我认为他们会慎重！再比如，限价、限签等，部分城市可能也会放开。
注意了，对于那些没有任何基本面支撑、完全靠棚改来拉动房价的三四五线城市来说，2019年如果放开限售，那么，将会是你套现离场的最后时机，一旦错过这个时机，你以后面对的，可能就是长期的下跌！
套现后干嘛？置换更有价值的城市啊！
此时也许你会说，现在卖掉赔钱啊。
怎么选择，当然在你！反正，结局或许早已注定。
2019，我只能祝你好运！
相关报道：
菏泽取消限售成功闯关，多地一连串宽松动作密集跟进，楼市春天来了？
12月18日，在举国上下忙着庆功改革开放40年的日子里，山东菏泽市在当天下午3点钟平地一声惊雷，砰地打响了取消限售的全国第一枪。
两日之内，异动四处蔓延，广州商服类物业对个人放开限购，珠海两区降低购房门槛……
地产圈狂欢，财经媒体哗然，全国三四线也激动地一抖，“来了，终于来了，这下有救了！”
慢着！房地产的春天真的到了吗？
地方与中央的博弈从来没有我们想的那么简单。老大哥的眼睛时刻都在，能否“杀出一条血路来”，取决于内外部形势的联动发展。
但无论结果如何，绝不能把杠杆再加到居民身上，绝不能让房价飙涨挤压了消费和创新。
除非是真遇到“难以想象的惊涛骇浪”，否则未来是不可能全面放松的，最大概率是边际性宽松，将投资的需求往三四线城市赶，以此守住经济基本盘。
01
第一个吃螃蟹的地方，是一座存在感极弱的四线城市。
12月18日15:19，山东菏泽市住房和城乡建设局在官网低调地挂上了一则通知。
文件于末尾之处藏了惊雷：
简单解读一下：
1. “取消新购住房限制转让期限”
——过去，全国至少40 个城市出台了限售政策，限制新购住房在一定的期限内不得进行转让买卖，这是最直接打击短线炒房的典型政策。如今，菏泽率先打破禁区，正式取消2年以内的新房、二手房限售政策！
2. “降低市区商品房预售资金监管额度”
——菏泽放松对开发商的资金监管，资金链紧张的房企终于可以缓一口气了。在房地产开发商被弃之如敝履的2018年，菏泽是第一个公开向他们抛出橄榄枝的地方政府，情深义重。
菏泽发布的时间不早不晚，选得极为巧妙，这个节点刚好是庆祝改革开放40周年结束后的几个小时内，全中国都在解读会议的信号，无暇顾及其他。
不过，全国楼市早已压制了两年，饥渴难耐。这一上来就是全城取消限售、补血开发商，怎么藏都藏不住。
资本市场迅速对这一壮举作出投票，19日大盘萎靡，地产股却信心大振，房地产开发指数在10点钟拿下1.4%的涨幅，鲁商置业涨停。
到底是虚晃一枪等着被上级叫停，还是能够成功闯关，成为全国取消限售首城？菏泽的举动，被全国上上下下当做是窥探政策走向的出头鸟。
其他地方似乎也早就埋伏在墙后，暗中观察。在菏泽打响头炮的第二天，楼市松绑的枪声接连发生。
广州商服类物业限购松绑：
广州住建委发布文件显示，2018年12月20日起，“330”新政前出让的商服类项目（如公寓、商铺）可卖个人。
珠海两区限购松绑：
坊间传闻珠海金湾、斗门两区下达口头指令，购房门槛大降，社保年限从5年降至1年，且面向所有购房者。《房地产导刊》的记者求证后获知，“虽然没有正式文件下发，但政府已默认。”
为什么此时楼市会异动连连？难道楼市调控一两年后，总是历史性重演，迎来全国性放松？
02
先把视线投向中国经济全局，宏观环境正在加速形成调控政策底。
20日凌晨，全球央行美联储在一片反对声中宣布年内第4次加息，基准利率升至2008年最高水平，全球流动性进一步紧缩。美联储继续加息，使得中国货币政策操作受到的掣肘随之加大，进行大宽松大刺激是不可能的。
上周11月经济数据出炉后，国家统计局便表态，经济下行压力较大。今天，中国的出口，消费，房地产投资，就业方面的数据纷纷出现异动，这里省略一万字，就不具体展开了。
洪水总是在最薄弱的堤坝上寻求破口，谁压力更大，谁就会先第一个冲出队伍。
菏泽，四线城市当中最典型的样本。
1. 人口外流大。2016年菏泽以152万外出人口居山东省首位，占总人口的15%。2017年，菏泽人口净流出145万人。
2. 土地财政依赖度居高不下。2017年菏泽卖地收入219.7亿，一般公共预算收入为186.5亿元，以此计算，土地财政依赖度高达117.8%，位列全国TOP10。2018年上半年菏泽又以177亿元的巨量土地成交额，杀入了全国30强，而土地成交面积更是稳居全国前20位。
3. 财政收支缺口越来越大。从2005年到2017年，菏泽的公共财政收支缺口从50亿以下，飙升至300亿以上。
此外，过去菏泽的棚改规模，在全国都是数一数二的。2016年至2018年菏泽启动棚改37.2万套，其中2017年有18万套，约占全国的3%，数量在全国地级市中居第一位，涉及70万人口，相当于拆掉一个百万人口的城市。
棚改带来了菏泽兴旺的房地产需求，也带来了地方政府卖地为生的轻松生活。2019年棚改缩量，货币化安置退出，压力可想而知。
同样的，广州是一线当中的异类，它的土地财政依赖度比北上深都要高很多，受房地产销售拖累，今年广州的经济增速你懂的；珠海是三线城市的代表，土地财政依赖度排名同线城市最前列。
当前经济形势考验定力，宏观调控需要不断寻求再平衡。压力之下，那些想要补血的地方，都在猜测中央的底线在哪里，试着从紧调控的态势中撕开一道口子，托底经济。
03
菏泽的闯关战，可以看出政策博弈的经典套路。
中央为了打击炒房、遏制房价上涨，用行政性手段加码调控冻住全国楼市，五限全上。但在最初的时候，饶是最高等级的智囊也无法准确预估未来形势的变化，因此长效机制就留下一个口子：一城一策，因城施策。
这里的复杂在于：既要管控全局不能让房价蒙眼狂奔，又要归还地方决策自主权、避免一刀切。
中央没有全盘封死，地方蠢蠢欲动，夹在中间的省级部门就最难做了：在中央没点头之前，绝不能轻举妄动，要时刻保持住“房住不炒”的政治站位；另一方面，又要保住经济，不能随意摁住地方的自救。
现在正是最尴尬的时间节点。中央经济工作会议还没开，对2019年房地产政策尚无定调，而最近两次政治局会议只字不提房地产调控，存在一定的遐想空间。
山东省住建厅19日对菏泽举动的回应就是这样一股味道，暧昧不清，模棱两可，扑朔迷离。
先是“还没弄清楚情况”，“文件没报备”，“不好说”，这样就不会把话说得太死，给菏泽留了余地。
接着“媒体过度解读，不利于地方根据自身情况采取措施”，给菏泽撑撑小腰。
最后表态高举中央“一城一策、因城施策、避免一刀切”的指示精神，表明“不干涉”，至于“有的政策需要报备，有的不需要报备”一说，民众通常都是认识不清的。
而且菏泽给自己留的一手实在是高，以至于省级部门有了按兵不动的底气——
19日下午菏泽再次发布文件，说是“市民要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切”，因为近年来，受转让期限规定的影响，该市二手房交易价格出现同比增长较快的势头，为了防止价格出现大波动，才决定取消限售。
换句大白话，过去棚改弄太多了，有很多拿到货币补偿的市民，因为限售政策不能办理过户，无法买到合适的住房，导致需求大供给小，房价上扬，俺这也是为民所忧嘛。不是想要让房价抄起来，是不想让房价涨起来。
这样一个道德制高点，省住建厅哪里好意思啪啪打脸。总之，现在2天过去了，菏泽的取消限售还没有被亮红灯。
政策博弈的思路是，只要没有被踩刹车，就算是进一步确认了禁区的深与浅。
一旦菏泽刺探成功，陆续跟上的队伍就可能会多了起来。毕竟，地方政府对房地产投资具有本能冲动，只要不加限制，地方出于提振经济的考虑，甚至可能出现赛跑放松的局面。
限售本来就是地方政策，放在“一城一策”的框架下，由地方说了算。中央的作用是全局监测，守住“房住不炒”的基本盘。
对地方来说，不管明里暗里有什么小心思，所有的游戏，都只能披着 “房住不炒”的外衣进行。
04
记住了，千万别相信“房地产春天到来”的鬼话。整体性的春天是不会来的。
还得说回美联储加息。美联储态度偏鸽，暗示明年大概率会放缓加息，市场猜测加息次数很有可能从三次减少至两次，甚至是一次。全球流动性都有望改善，全球的风险偏好和经济有可能再度提升。
中国也将具备更大的货币政策放松空间，可以继续对实体经济定向滴灌，而不是急着立马提起房地产这个夜壶，全面放水刺激楼市。
房地产是不可能全面放松的，如果房价继续回到暴涨时代，资产泡沫膨胀，不仅社会矛盾加剧，政府公信力受到挑战，还有可能爆发系统性金融风险。除非是真遇到“难以想象的惊涛骇浪”，否则不可能启动一二线楼市，以时间换空间。
所以，房地产调控大概率只会迎来边际宽松。所谓边际宽松，就是选择性、有限度的放松限制。宽松的形态在一二线和三四线会有很大的差别。整体思路是：
稳住一二线，纠正一些行政性措施对市场带来的扭曲；
宽松三四线，防止三四线经济在2019年大幅波动。
要托住经济，只能稳住一二线，将投资需求尽量往三四线引。要知道，三四线并非完全没有财富保值增值的潜力，只要是在大城市周边的，刺激一下还是会有需求的，比如造一个横琴自贸区的概念，珠海又是一个大利好。
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此前智谷也撰文《三大指标看懂中国楼市迷局》分析过，接下来3-4个月是政策转向的关键期，最近不少市场声音认为，明年一季度末二季度初政策会迎来放松。
接下来，很大可能会有一批城市闻风而起。而最可能被动刀的，就是五限政策当中的“限价”。
限价能抑制住地价、房价的飙升，但负面效果的影响也大：
1. 一二手房价格严重倒挂，留下巨大套利空间，抢房现象严重，反而是鼓励了投机。
2. 滋生“双合同”现象，导致新房价格失去真实性，也加大了刚需购房成本。
3. 开发商为控住成本，催生了最烂楼盘，房闹越来越多
如今楼市预期发生了转变，观望情绪越来越浓，房价防跌的压力比防涨更大，放开限价，提高新房备案价格，既能恢复市场价格信号，也能稳住房价数据，稳住市场预期。
实际上，限价已经在悄然放松。
北京在去年8月份已经有多个高端盘突破了8万元的政策红线入市，今年10月，更是少见的有4个10万+项目在低价限竞房的掩护下入场，没有让楼市价格产生大波动，高价房的堰塞湖也慢慢地得到释放。
广州两区出台了文件取消限价，目的是清理双合同，优化市场价格信号，与此相伴随，限签也在逐步放开；南京有一楼盘在12月突破了限价，名义为“防止国有资产过多流失”。
据财新报道，成都、合肥、宁波、石家庄、鹤山等地，其备案价都有不同程度上调，幅度在5%-10%不等，限价政策出现松动。
当然，如果房价反弹太快，限价令卷土重来不是没可能。
总体而言，中国的房住不炒是有底气的，调控出现边际放松不意味着必然刺激房价上涨，深圳、北京都在印证这一点，只要加快住宅用地供应，一样可以对冲有限度的宽松。推进人才住房、限竞房、共有产权房等保障性住房的建设，既可以拉动房地产上下游行业的发展，稳住经济，也能缓解房价狂飙的社会问题。
2019年，中国楼市政策再平衡之路正式开启。
