房企年报，是不是一个任人打扮的小姑娘？
去年底，万科前董事长王石公开表示，虽然万科2019年年报尚未出台，但财报数据肯定会非常好看。
但这一说法很快就遭到反转。3月17日，万科2019年年报正式出炉，全年营业收入为3678.9亿元，归属于上市公司股东净利润388.7亿元，分别同比增长23.6%和15.1%。相比2018年，万科净利润等多个指标的增速出现下滑，而且净利润增速小于营业收入增速，可谓增收不增利。不仅如此，在这份年报里，还有着一连串的疑问。
存货减值存疑
万科集团的年审机构毕马威华振会计师事务所在2019年审计报告中表示，“关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。”由于存货对房地产公司的重要性，在2019年万科年报三大关键审计事项中，毕马威华振会计师事务所的关注点首先就聚焦于万科的存货。
万科2019年年报显示，存货金额为8970.2亿元，较2018年底增长19.6%。同时，基于审慎的市场策略，2019年末计提存货跌价准备29.9亿元。
存货跌价不仅关系到资产总量，还影响着利润的数额。万科就在年报中表示，本次计提存货跌价准备，影响本报告期税后净利润11.4亿元，影响归属于母公司股东的净利润7.8亿元。
在万科计提跌价的14个项目中，上海金域澜湾鹭语墅项目2019年跌价准备近2.49亿元，与2018年保持一致。一般而言，地产公司的存货发生跌价，大多数为项目难以销售，最终出现贬值。不过，仅仅在确认跌价准备一周后，2020年1月6日，上海金域澜湾鹭语墅对外开盘销售，当即实现主力产品销售一空。
预售数据显示，本次金域澜湾鹭语墅共推出412套住宅，总面积37710平方米，其中有244套叠墅住宅。截至4月9日，该项目已销售245套住宅，销售面积24044平方米，占总面积的2/3；其中244套叠墅产品几乎售罄，目前已签约销售241套。该项目销售人员告诉中国新闻周刊，该项目叠墅产品在1月开盘时即全部清空，之后陆续在办理签约手续。
据了解，该项目的土地成本略高于2万元/平方米，而其叠墅售价在3.8万元—4万元左右，小户型住宅在3万元/平方米左右，去掉后期最主要的建设成本即每平方米3000—4000元的土建工程成本，根据该项目2020年一季度的销售情况看，具备一定的盈利前景。
大华会计师事务所合伙人肖立杰告诉中国新闻周刊，一般在资产负债表日之后、年报正式公布之前，存货等资产减值金额发生变动，应该予以调整。如果计提存货跌价准备，到后期项目实现了盈利，之前的跌价准备会转入利润表中，最终项目对利润的影响会放大。
以万科的上海金域澜湾鹭语墅项目而言，如果实现盈利，仅仅这一个项目，对利润报表上数据的影响是2.5亿元—5亿元甚至更高。就此，中国新闻周刊联系采访上海万科相关负责人，对方表示婉拒。
税负异常增大近100亿元
毕马威华振会计师事务所关注的第二个关键审计事项是万科的土地增值税，其判断理由是，“由于土地增值税的计提对合并财务报表的重要性，且管理层作出估计时的判断包括对相关税务法律法规和实务做法的理解等考虑要素”。
相比于往年，今年万科的土地增值税有些异常。
万科2019年年报显示，其土地增值税高达295.9亿元，相比于2018年的196.1亿元，多了近100亿元，涨幅高达50%。在万科的多个财务指标中，这一涨幅相对较大。
这对万科的利润表带来了一系列的影响。首先就放大了万科的整体税负板块金额，数据显示，2016年、2017年、2018年万科的税金及附加科目金额分别为219.8亿元、197.2亿元、231.8亿元，这三年基本保持稳定，但2019年万科税金及附加的数值为329.1亿元，上涨近100亿元。
由于税金及附加直接关联到利润，换言之，土地增值税数额的变动对万科利润的影响大致在100亿元左右。由于万科对后期市场预期不乐观，市场上不乏质疑，先更多计提土地增值税，后期计提额相对减少，可以冲淡今后市场下滑对企业利润的影响。
毕马威华振会计师事务所在审计报告中指出，在期末，管理层需对土地增值税的计提额进行估算，在土地增值税汇算清缴时，实际应付税金可能与预估的金额存在差异。
肖立杰告诉中国新闻周刊，土地增值税按照超率累进税率30%—60%缴纳，是用预计收入减去预计可扣除的土地成本、开发成本、利息费用等，最后再计算出税率，一般而言，税率越高，利润空间越高，税额自然也就越大。
值得注意的是，从净利润率来看，万科2019年的净利润率比2018年有所下降，其整体项目的利润空间在缩小。日前，万科首席执行官、总裁祝九胜在万科业绩发布会上公开表示，“整个行业毛利的下降可能是长期的趋势”。
肖立杰表示，另一方面，万科的规模和体量巨大，而且项目情况各有不同，其土地增值税的上涨存在一定可能性。
不过，万科2019年年报并未有土地增值税预估的细节。
新业务收入或未达预期
收入是毕马威华振会计师事务所重点关注的第三个关键审计事项，不过，审计机构关注的并非是万科的整体收入，而是万科房地产开发项目的收入。
毕马威华振会计师事务所表示，销售房地产开发项目产生的收入占万科 2019 年度营业收入总额的92.6%，以及单个房地产开发项目销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对集团的利润产生重大影响，因此将万科房地产开发项目的收入确认识别为关键审计事项。
换言之，万科非开发业务收入规模较小，占比较小。
这似乎与万科的布局并不相符。
在2019年年报中，万科表示，近年来，公司在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上，积极拓展业务版图，已进入商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、冰雪度假、教育等领域。
就其规模而言，万科的部分业务在行业中已经颇具优势。其中，在商业地产板块，万科以印力集团作为平台，2019年底，印力集团运营管理项目108个，覆盖50多个城市，管理面积近900万平方米，已开业面积为644万平方米。当前，商业地产龙头华润置地旗下已开业商业地产面积为1000万平方米，万科印力的开业面积足以居于行业中上游。
在长租公寓领域，万科同样不落下风。年报显示，2019年万科租赁住宅业务新增开业5.6万间，累计开业11万间，已开业房间中81%位于北京、上海、深 圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京等核心城市，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约为90%。
不过，在2019年年报中，商业地产、长租公寓等业务的收入并未公布，更没有被审计机构重点关注。
事实上，这些新业务具有较大潜力。参照华润置地、万达等2019年业绩，1000万平方米的商业地产能营收100亿元以上，并且实现较高的利润率，那么万科印力有望实现营收60亿元左右，利润20亿—30亿元左右。
对此，一位地产分析人士表示，之所以未在年报中披露新业务的数据表现，很大一部分原因或许是万科转型业绩未达预期，这就是万科一边寻找新的支柱产业、一边却大喊活不下去的深层次原因。
