SOHO中国董事长潘石屹
记者 | 吴波
SOHO中国的老板潘石屹张欣夫妇，似乎真的退出中国房地产了。这次不再是单纯资产出售，还涉及上市平台私有化。
3月10日，有消息称黑石集团正与SOHO中国（00410.HK）就后者私有化进行谈判，交易价值40亿美元。
受此消息影响，SOHO中国今天开盘后短线急速上涨37.58%，报每股4.1港元，最新市值213.18亿港元。截至上午十一时十二分，SOHO中国已经短暂停牌。
据相关媒体援引两位消息人士称，有关交易细节预计将在未来几周内敲定。黑石提出的私有化报价为每股6港元，这较SOHO中国今日2.93港元/股的开盘价高约一倍。
这项交易中，黑石还将接管SOHO中国的债务。根据其中期报告，截至2019年6月底，SOHO中国的债务为人民币326.8亿元（约合47亿美元）。
知情人士还透露，潘石屹张欣夫妇计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。
对于私有化一事，SOHO中国方面回复界面新闻称，“晚些时候SOHO中国将发布公告，一切以公告为准。”
目前，潘石屹和张欣的家族信托持有SOHO中国33.24亿股股份，比例达63.9309%。潘石屹是信托的实益拥有人，张欣为信托的受益人。
黑石和SOHO中国交易并不意外。去年10月底，在SOHO中国将出售京沪两地8个商业物业的消息中，意向买家之一正是黑石。
一位业内人士告诉界面新闻，2018年，原SOHO中国有限公司执行董事兼总裁阎岩加盟黑石集团，后黑石和SOHO中国有了更多交集。
阎岩或许在其中起到牵线搭桥重要作用，是双方交易的关键人物。她于1996年进入SOHO中国，是后者22年老将，负责业务包括项目拓展、成本预算控制及全面管理，一路做到总裁、首席财务官、首席运营官，对SOHO中国甚为了解。
SOHO中国是潘石屹和张欣在北京成立的港股上市房地产公司，在中国一线城市北京和上海持有多个写字楼物业。
根据SOHO中国2019年半年报显示，其北京、上海有8个核心资产，分别为北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHOII、银河/朝阳门SOHO，上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。这8个项目在上半年给SOHO中国带来了约7.44亿元的租金收入。
根据2018年财报所列物业资产，除了以上核心资产，SOHO中国还持有三里屯SOHO、银河/朝阳门SOHO、中关村SOHO、丹棱SOHO、SOHO东海广场、SOHO嘉盛中心、SOHO中山广场长城脚下的公社、博鳌蓝色海岸、北京公馆、服务式公寓和SOHO3Q等物业资产。
最近几年，SOHO中国也一直有出售资产的意向和动作。
2014年，SOHO中国卖了上海SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO的近一半物业面积，总价82.8亿元。
2015年，又通过股权转让的形式，SOHO中国将上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益卖给复星，总价84.93亿元。
2016年，SOHO中国又卖了上海SOHO世纪广场，总价32.2亿元。2017年，SOHO中国进一步卖掉了上海虹口SOHO及凌空SOHO的剩余物业面积，总价85.8亿元。
2019年，除了7.61亿元出售位于北京的9个商业项目、共计2583个地下停车位组成的资产包，还传出出售核心资产消息。
2019年6月，SOHO中国就列出了一份资产出售清单，将涉及上海、北京两地共计13个项目摆上货架，资产总价值约78亿元。
2019年10月，财新报道新报道，SOHO出售计划的第一笔交易正在进行且接近最后阶段。交易项目包括北京上海8个项目核心项目，总价值在500亿-600亿。
随后，SOHO中国发布澄清公告，否认此次交易。但其中表述仍然耐人寻味——“在投资物业组合的日常经营管理中，本集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。”
而值得注意的是，这次传闻中的其中意向买家之一就是黑石。
黑石是一家总部位于纽约的另类资产管理巨头，是一位长期从事房地产业务的专家。其主要业务包括包括PE基金、房地产基金、信贷以及对冲基金等。
这家公司2017年底管理的资产规模达4341亿美元，房地产基金业务的管理规模占1153亿美元。2018年，它为亚洲有史以来最大的房地产基金筹集了71亿美元。2019年，它在全球有史以来最大的房地产基金中募集了205亿美元。
第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想告诉界面新闻，尽管，面对房地产市场疲软和经济放缓，但包括黑石在内的全球投资者对中国这个全球第二大经济体充满信心。
北京和上海的商业地产仍然是全球投资者的首选。在中国市场，从投资的目标城市来讲，北京和上海维持在第一梯队，广州和深圳是第二梯队，杭州、成都等二线城市是第三梯队。
目前，中国写字楼租赁行业也受到冠状病毒爆发带来冲击和压力。但李想认为，写字楼市场相较商业零售来讲，受到冲击比较有限。首先，在建设方面，2019年供应量已经创下新高。今年写字楼市场的供应集中放量将推迟至下半年。其次，在需求端写字楼租赁等活动是停滞的。
他预计写字楼市场将在今年下半年会逐步回归正轨，而需求端的反弹预计将于今年年末、明年年初集中体现。
除了黑石对中国投资市场兴趣和信心，对于这次交易，有业内人士分析称，整体收购比单独收购简单，这也为黑石完成交易提供更大的确定性。
与国内处理资产不同，潘石屹张欣近两年在海外动作十分密集。
天眼查显示，从2019年12月至2020年1月中旬，潘石屹一个月内注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。
其长子潘瑞也在英国成立Estates房地产公司（欧房集团），投资了多个大型地产项目。
后续报道：潘石屹要“清仓”？在谈，还没定。
尽管没有承认有关黑石私有化的传闻，但潘石屹和SOHO中国确实“有动作”。3月11日傍晚，SOHO中国发布公告，确认公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性。
确与海外金融投资者洽谈
3月10日，刚刚遭遇过“黑色星期一”的股民发现，罕有消息的SOHO中国于当天开盘后突然直线拉升，临时停牌时涨幅达37.58%，报4.1港元/股，创52周新高，并于3月10日上午11时12分起短暂停牌。
上一次，SOHO中国股价大涨还是半年前的2019年10月30日，盘中涨幅一度高至27.07%，因有报道称SOHO中国正考虑以80亿美元（约627亿港元）出售其在中国的办公大楼。这一次的“异动”又是因为什么？很快，市场传出消息，美国黑石集团提出以6港元/股的价格私有化SOHO中国，交易价值40亿美元。
今天，SOHO中国发布公告称：公司注意到某些涉及与公司有关的潜在交易的媒体报导。公司董事会谨此就此等媒体报导作出澄清及确认，公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性。截至报告日期止，尚未就是否进行潜在交易作出决定，而且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。
5年不停卖卖卖
“房子建在这里，我是带不动的，所以说我跑了都是谣言。”这是2019年11月19日，潘石屹在丽泽SOHO开业仪式上的原话。
带不走的房子，却可以卖得出。实际上，这几年，在潘石屹的媒体见面会上，北京日报客户端记者听到最多的一个字还是：卖。
将时间拉回到8年前。“经过反复的分析、测算，我们公司做了一个重大决定：告别散售，持有北京、上海有价值的物业。”2012年中期业绩发布会上，SOHO中国董事长潘石屹宣布，未来SOHO中国不仅要将小麦（土地）做成面粉（商业项目），还要将面粉做成蛋糕（持有并运营商业项目）。这一番话，也被视为SOHO中国第二次转型的表态。这位一度被煤老板追随、靠散售致富的房地产商人，终于换一条赛道，走入自持经营。
然而，2年后的2014年，SOHO中国就卖掉了上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场。紧接着，是上海外滩“地王”和SOHO世纪广场。
卖楼最频繁的是2017年。2017年6月，SOHO中国以35.73亿元人民币整售虹口SOHO。短短10天后，潘石屹又表示开始寻找买家，准备出售北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO两个项目。“卖楼是为了专心发展SOHO 3Q业务。”当时，潘石屹告诉记者，之所以决定处理这三栋资产，完全是遵循低价买入、高价卖出的商业原则，而卖楼所得的资金，除部分将用于利益分红外，主要都将投入到SOHO 3Q的业务发展中。
随后两年，潘石屹的确在四处推广SOHO 3Q业务，可相比于出售，出租业务的利润确实不高。2019年5月31日，潘石屹又宣布，SOHO中国将分批销售旗下约78亿元的散持物业，第一批房源是是来自望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场和SOHO中山广场共5个项目的9套单独交易标的房源，总计2万平方米。
粗略估算，5年的时间，物业出售为SOHO中国带来了超300亿元的套现。毋庸怀疑，这才是SOHO中国财报里回报率最高的业务。
天生的生意人
潘石屹的个人微博里，最近一条与SOHO中国有关的微博发表于2月16日。“最近许多企业已经陆续复工，望京SOHO也实行了升级的防疫措施来保障楼内客户的健康安全。感谢每一位客户的配合！等春暖花开时，我们摘下口罩再微笑相逢。”
当然，这样的内容在他的微博里并不多见。研究编程、研究AI智能、做做木工活、搞搞健身班，微博里的潘石屹展现的是一个公知、偶像，而非商人。
从负债指标来看，SOHO中国算是房地产企业里的“优等生”，资产负债率不高，也没有永续债。所以，潘石屹的卖楼，绝不是事关生存，比如王健林卖掉万达文旅项目。卖楼的另一面，潘石屹家族以家族信托的方式在欧美购入商业地产。
任志强曾说，潘石屹卖东西很厉害，是天生的二道贩子。
也许，就像他自己曾说的，他是生意人，要低买高卖。
SOHO中国已向联交所作出申请股份于3月12日上午九时正起复牌。不知道，明天的市场将给这个家族什么反应。
