李嘉诚上海囤地记:“囤”了七年 价格增长28倍






按长实此前披露过去十年在内地物业销售收入平均280亿港元(约合248亿元)计,仅真如项目年贡献便达30%。李氏家族似乎并不想放弃这只“现金奶牛”。

观点地产网 1月10日,在长江集团的周年晚会上,李嘉诚罕见地公开露面,这距离其上次在公众面前出现已过了四个月。

在媒体问到“是否重返内地”时,李嘉诚笑而不答,长子李泽钜则回应称,从来没有说过要离开,怎么会说重返呢?

一星期后,长实似乎用行动进行了一次“反击”。

1月15日消息,长江实业集团有限公司拟收购上海真如项目“高·尚领域”剩余40%权益,对此,长实方面回应称公司有兴趣作出研究,且事实上公司有优先购买权。

上述表态与过往市场的刻板印象有所出入,实际上去年6月长实便就大连西岗山黑嘴子项目与融创签约,交易价据传约40亿元。

但对于长实来说,开发周期长达十余年的真如项目意义不言而喻,从2006年联合和润集团以22亿元底价拿地,2013年才入市,再到2019年6月首次推出住宅产品“领寓”。这期间,“囤地”、停工、延期开发,再到出售传言,各种言论总是穿插其中,长实却始终未松口。

对于最新的增持消息,业内认为“真如项目销售不错,要买剩下的股权也正常”。1月3日,长实集团公布了“高·尚领域”去年全年销售成绩,其中“领寓”开盘半年以来销售金额达73亿人民币,位列上海住宅总销售套数及金额排名前三甲。

按长实此前披露过去十年在内地物业销售收入平均280亿港元(约合248亿元)计,仅真如“领寓”部分年贡献便达30%。李氏家族似乎并不想放弃这只“现金奶牛”。



28倍囤地记



这个名为“高·尚领域”的项目历来争议颇多。

2006年,上海真如城市副中心第一幅巨量核心地块A3-A6地块,以22亿元底价花落长江实业,折合楼板价3027元/平方米,这是长实在内地最大投资的综合体项目。

但随后,该地块却迟迟没有动工,直到在闲置土地“两年大限”到期之际,于2009年4月,长实才举行了开工仪式。按照仪式上李泽钜的说法,整个项目预计于2018年完工,即整个项目建成至少还需要9年时间。

彼时的规划显示,真如项目地下、地上总建筑面积达114万平方米,其中包括14.4万平方米的住宅、22.3万平方米的公寓式办公楼、24万平方米的甲级办公楼、21.4万平方米的商业、两栋星级酒店、会所和停车库配套及大量公共绿化建设。

开工仪式并没有加快项目进程,于2011年,媒体实地探访称该地块仍处于打桩阶段,按项目周边地块价计算,项目溢价率已达300%。对此,长实方面则回应称,项目面积达到几百万平方米,开工过程复杂,并称实际上日日都有打桩机在运作。

关于长实“囤地”行为的言论开始甚嚣尘上。

大多观点都认为,这是李嘉诚旗下长实系房企的一贯套路——第一个进入区域开发,最后一个开盘。这种操作模式的逻辑,即是较早拿地,缓慢分期开发,坐等周边配套成熟、土地升值,稳赚取土地溢价,坐享渔翁之利。

事实上,李嘉诚在内地的三四十个项目中,基本上开发周期都很漫长,少则三五年,多则二十年有余,如1993年长实集团拿下的北京誉天下别墅项目,直到2018年才全部开发完,跨越时间长达25年。

此外,也有一些看法认为是客观原因导致项目进程拖慢,尤其是该项目地下跟轨交11号线对接,使得地下三层的工程量与难度较大;加之政府承诺的配套并没有打造起来,如脏乱的铜川路水产市场迟迟没有搬走,更别说变身为步行商业街。

有业内则表示,客观原因固然也有,但是主观控制开发节奏才是主因。

值得一提的是,这种“囤地”“捂地”的行为并不是长实独有的,新鸿基、九龙仓、新世界等等都有类似开发行为,在港资们看来,高周转、获取流动资金并不是他们追求的,高利润才是更加核心的。

“囤”了七年后,2013年,“高·尚领域”首次推出行政公馆“柏韦”700个单位,并于当年6月下旬售罄,收金26亿元。而后在2016年,续推400个行政单位并很快售罄,然后又加推了160个单位,这一年合共实现销售33亿元。

2019年5月,在开盘前夕,外媒报道称,长实有计划出售上海真如项目权益,项目总估值约200亿元。不过,长实很快回应称,公司经常有收到不同的出价建议,但有建议不代表公司接受及会出售项目。

同年6月,“高·尚领域”终于首推住宅项目“领寓”。截至全年,“领寓”销售843套,总销售金额约73亿人民币,位列上海住宅总销售套数及金额排名前三甲。

长江实业地产投资有限公司董事郭子威近期在活动上还表示,“领寓”预计将于年后继续加推,提供合共逾348套精装修单位,按计划将分批依次推售。

结合前几次的推售来看,截至目前长实总共在“高·尚领域”回笼资金132亿。

回过头来,或许可以给项目溢价算一笔账。就上海中原向观点地产新媒体提供的数据显示,该住宅项目平均售价为87555元/平方米,较13年前3027元/平方米的拿地价格增长了近28倍。

28倍的差额,长实这场“时间换空间”的游戏再次赢得了胜利。



长实、中海争夺

即便春风得意,李嘉诚在真如板块并不是“一家独大”,它也迎来了对手。

真如板块的发展由来已久,根据2001年国务院批复的《上海市城市总体规划》,普陀真如城市副中心是继徐家汇、花木、江湾五角场之后上海的第四个城市副中心,是上海实施“四个中心”建设和国际化大都市战略的重点规划建设区域。

按照政府的规划,真如未来将要被打造为重点发展各类专业性生产服务产业、以现代服务业为中心、承担未来城市级CBD功能的城市副中心。

但相比于其他三个副中心,真如几乎是一个完全未开发之地,政府也有意引进大型房企来助推板块发展。据悉,早在真如城市副中心2002年规划之初,普陀区政府就已与李嘉诚旗下长实系接洽,希望可以进驻。

在2006年长实进驻后的几年里,该板块仍旧发展较为缓慢。直到2009年年底,经过真如、贯穿嘉定、普陀、长宁三个行政区域的地铁11号线通车运营后,才逐渐有绿地、星浩资本等房企进驻。

其中,绿地于2009年12月以14.17亿元摘得真如城市副中心B1、B2南块,楼面价9000元/平方米,溢价19%,与长实项目地块呈对角状态;2012年2月,星浩资本以17亿元底价竞得真如城市副中心A1、A2地块,楼面价7402元/平方米。

不同于长实真如项目,上述两项目地块开发周期均较短、体量较小,且目前两项目都已短期内售完。

如今真正的竞争对手,则是2018年才踏入真如板块的中海。在2018年10月11日,被称为上海中心城区最复杂“城中村”的红旗村迎来了新主人中海联合体。

彼时,上海推出F4-07、A6-05、A7-04、A11-01地块,四幅地块均坐落普陀真如副中心核心位置,确切而言是属于红旗村。最终,四地块由中海联合体以底价93.99亿元摘得,楼板价达4.12万元/平方米。

不到一年,中海将项目命名为“臻如府”并迅速推向市场,入市的时间正好在长实“高·尚领域”住宅项目推出的后两月。2019年8月26日,中海臻如府开启认筹,共推出352套房源,均价9.5万元/平方米,最低单价8.3万元/平方米。

也正是长实与中海这两个项目,给真如板块打了一剂“鸡血”。

观点地产新媒体了解,自2018年中骏天悦售完,真如板块一直缺乏住宅项目供给,直到去年下半年高·尚领域、中海臻如府接连推盘入市,才给板块带来了新的住宅供应。

对比两项目的销售情况,按上海中原提供的统一口径数据,2019年中海臻如府项目总销售套数287套,总销售金额27.12亿元,均价在9.2万元/平方米左右;长实领寓则成交套数784套,总销售金额67.19亿元,均价在8.76万元/平方米左右。

去化情况上,上海中原地产市场分析师卢文曦则表示,目前长实项目大概还有30%没卖掉,中海大概还有六成多。

虽然有推售的时间差,但是相比而言,长实项目销售去化情况还是比中海项目好一些。在卢文曦看来,相较而言长实项目靠近轨道交通14号、15号换乘站,交通上优势明显,且在价格上也更具有吸引力。

但同时,其也称,从产品而言中海会更加优胜一些,“长实住宅户型稍微差了点,到底是10多年前的东西”。

值得注意的是,中海在今年开春伊始再次加码真如板块,于1月2日联合中环以底价62.71亿元顺利摘牌真如副中心板块商业用地,成交楼面价21400元/平方米。对此,卢文曦认为,在真如板块商业、办公产品反倒具有较大市场潜力。

目前来看,上海真如板块的竞争局面里,也就是长实和中海“二虎相争”了。而未来,会不会有新的搅局者呢?

对此,业内认为,从供地看真如板块区域长期处于稀缺状态,一旦推地则多是体量大的地块,没有较大的资金实力的话并不能轻易拿下。但同时,随着板块发展也会有更多的旧改或整理地块推出,竞争局势或许也会改变。

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