编者按：2023年下半年，新一轮保障性住房的重启，被外界视为房地产发展新模式的重要支撑。此前，开始于上世纪中叶、并不断发展更迭的香港保障房制度对内地有很多借鉴意义。腾讯财经《潜望》近期对话香港特区政府官员、房地产业内人士和相关居民，力图再次还原香港在此的探索和经验。
腾讯财经《潜望》 作者 谢照青
香港是全球最难买得起房的城市之一，能够在香港拥有一套房，几乎是每一个在港年轻人的梦想。不过，在香港拥有一套房也有多条路径，除了购买商品房之外，还可以通过购买政府提供的居屋的方式。
居屋是香港政府提供给收入不足以购买私人房屋的市民，在除公租房屋之外的一个福利。居屋和内地的共有产权房类似，即政府建好房子，以远低于市场价格，比如五折或者三折卖给市民，后者若是要转售的话需要满足5年期限或者补足地价。
尽管如此，在港年轻人想要拥有一套居屋也并不是件容易的事情。作为在公屋长大的孩子，26岁的谢渺（化名）在读完大学之后，一边背负着40多万元的债务，一边疯狂努力工作一年多，终于在2023年6月，带着年近70岁的爸爸和50多岁的妈妈搬进了位于东涌的一套40多平米的新房。
谢渺说，住进新房半年了，终于感觉在香港有自己的家了。
近期，谢渺在尖沙咀的咖啡厅里和腾讯财经《潜望》详细回忆了他的买房故事。以下为谢渺自述：
我为什么要在香港买居屋？
我自己买居屋是有好几个因素的，最核心的是因为我想给爸妈置换大一些的房子，有一套自己的房子给他们养老。我爸爸和妈妈是老夫少妻的模式，爸爸马上70岁了，妈妈49岁，我今年27岁，我是11岁的时候从深圳来到香港的。此前，我们一家三口住在香港屯门一个20平米左右的公租房。
香港的公租房是香港政府提供给本地低收入家庭的福利。像我们家，一家三口月收入不超过2万多港元（每年设定数字不一样），是符合申请香港的公租房的。我们的公租房是之前爸爸申请下来的。爸爸在香港属于低收入人群，他之前还有一个家庭，也有孩子。
参加完DSE（相当于内地高考）后，我拿到了香港某Top大学的面试，但没有通过，我就选择北上去内地读大学了，最后去了大湾区一所重点大学学习Marketing。
读大学的时候，我就想赚钱，希望可以从三个人20平米的房子里搬出来。三个人20多平米是公屋里面比较常见的，我长大之后很长时间都不想回家，宁愿在街头晃荡，因为家里太小了，很难受。还有一点，我爸爸已经过了65岁了，一大把年纪了，没有多少年头享福了，我不想他和我妈一直住在这么小的屋子里，毕竟他们养了我20多年，在香港不容易的。
但是，香港的公屋政策是，安排入住了之后，几乎没有机会再换大的公屋了，除非家里增加了新人口，重新排。现在香港排公屋的平均时间5、6年，实际上可能更长，7年、8年随处可见的。我自己又没有能力搬出来，所以，我大学的时候，我就开始想着赚钱这件事了。
进入大学之后，我开始拿自己的一些生活费之类开炒A股。开始的时候，我确实赚了不少钱，我就想搞更大一点，借钱炒股。身边同学看到我赚钱了，也愿意借钱给我。
但2018年的时候，我炒A股亏了很多钱，负债了40多万，其中有部分本金，有银行贷款，还有些是我从同学那里借来的钱。我当时是加了杠杆，连续两个跌停板就爆仓了。
这时候，我还在读大三，背了40多万的债。我那时候满脑子想的就是要还钱。对我来说，内地可以兼职赚钱的机会太少了，我就回到香港找一切可以赚钱的机会。
香港地产中介是没有门槛的，高中毕业就可以做了。我当时就加入了屯门的一家地产中介做兼职，能够赚一些钱，但是不多。我一边慢慢还同学借款的利息，也一边看其他可能赚钱的机会。
从大学毕业之后，2019年夏天，我发现在深圳、广州找工作太难了，即使是非常优秀的同学拿到字节或者网易等大厂的Offer，一个月也是7-8千，好一些的可能一万出头，2万多的非常少。若是回到香港，但凡找个工作也有2万港币左右，我就返回香港了。
后来，我正式在团队的地产中介公司入职了。虽然很快疫情来了，2020年，整体还是不错的，我那一年收入有70多万港元。因为香港地产的收入佣金是分开发的，所以当年我的税表收入还没有超住公屋限制的年收入。
2021年更好，香港房地产行业算是一个小爆发了，中原地产指数也是一路涨的。这一年我非常卖力的工作，简直可以说是疯狂地工作，我老板们也非常喜欢我，他们不知道的是，我卖力工作是因为我负债了40多万，而且我还想买房子。这一年的收入在2022年的税表体现了，就意味着，我的收入远超了现在公屋的收入门槛了，即三口之家2万多的月收入。
这时候，我有三个选择。第一，把我的名字从爸妈的公屋名单除掉，这样，他们两个人的收入是满足公屋的，因为我爸爸快70岁，不工作了，我妈妈做零工收入不高，没有超；第二条路，政府的人会过来谈判，不至于让我们搬走，香港的公屋若是有超过60岁的长者入住后，很少要求搬的，除非是家里有人去世了，需要换小一些的公屋才搬。像我们这种收入超了的，一般会被要求加租，具体加几倍不知道，这个得政府的人审核后才知道，一般是两到三倍。我们当时在屯门20多平米的公屋月租金2000港币左右，若是三倍的话，就6000港币，这和买下来这套房子的月供差不多了；第三条路，就是买居屋。
我爸爸和大多数香港住公屋的本地人想法比较一致，他觉得政府的房子租金这么便宜（仅有市场价格的20%），可以住到养老，没有必要花钱去买房子。
我身边很多同学也是这样的想法，即使他们的收入超了，他们也有应对的方法，比如不涨工资甚至是工资发现金等。比如有一个同学，他在港工地做事每个月有7万港元收入（工地的收入是现金，政府审查看不到，尽管超过公屋的收入要求），但是他有钱也不想买居屋。更夸张的是，我有个朋友的爸爸，他们一家三口也是住公屋的，他爸爸最后宁愿花30多万港元装修公屋也不想买居屋。
我想让父母住好一点，最后决定还是买居屋。我妈妈很自豪，觉得我有能力买房子让她住了，但是我爸爸即使在我买完之后，也是一副觉得我浪费了钱的感觉。
如何拿下40多平两房居屋？
在香港买居屋，还挺有意思的，主要有两个群体，一个叫做绿表群体，一个叫做白表群体。
我们这种原本住在公屋或者是已经拿到公屋资格在等排队的人，是可以去申请绿表身份的。拿到这个绿表后，有两种选择，一种即是可以申请居屋购买证，申请购买二手居屋，不过这个购买证的有效期是一年；另外一种则是，可以填表申请抽签购买香港的一手居屋。像我们当时是两个都申请了，即我同时申请了二手居屋的购买证，也注册了新居屋的抽签表格。
对于我们已经住在公屋的人来说，即使两个路径都没有买到心仪的房子的话，那我们接下来就需要按照可能增加租金的方式继续住在公屋，绿表的身份还在，之后还可以继续参与这两个路径，直到我们买到合适的房子。
与此同时，那些拿到公屋资格在排队等入住的人，申请了购买居屋的购买证有效期一年之后，若是没买到的话，这一年的时间需要被扣除，得重新继续排队公屋。
绿表的身份相当于就是公屋的门槛，即单身的月收入不可超过12940港元，净资产不超过26.6万港元。像我们三口之家，用2023年的数据来看的话，月收入不超过24410港元，资产不超过46.9万港元。白表的人则要稍微高一点，按照政府要求单身的话，月收入不超过3.1万港元，净资产不超过73.5万港元，而两人及以上家庭则是月收入不超过6.2万港元，净资产不超过147万港元。
两个群体的门槛不同，在选择居屋的时候也是不同的。绿表是可以直接买二手房的，不需要任何其他的要求了，也不需要抽签，只要找到合适的、有人愿意卖的居屋，就可以像自由市场一样去交易了；白表的人二手房每年的配额只有4500个，需要抽签才可以买。新房的话，白表和绿表都需要抽签，只是两个抽签的池子个不同，一般来说，绿表的申请家庭中有长者或者孩子的都会优先的，但是具体如何优先比较复杂，我们也搞不懂。
二手市场的居屋是一个自由市场，只是交易的环节增加了一个政府担保买家的贷款而已。绿表的买家买二手居屋是可以做到5%的首付，95%的贷款的，这个贷款不需要任何审核。不过有一点不好的是，二手居屋之前政府担保期是30年，这个导致有些楼的贷款年限很短，月供就高。现在2024年要调成50年了，那就意味着很多二手居屋最长也可以做30年期的贷款了，月供就好很多了。
我拿到绿表身份之后，当然首选新的居屋。买新居屋，不管是绿表还是白表，都需要抽签的。我当时也去抽了一个号码，100个号码中，我是40多号，运气不太好，每个号码里有几万人，我当时觉得当年可以买的新的居屋可能数量不够，可能排不到我了。我也申请了二手居屋的购买证，这个购买证有效期是一年的，我不想浪费了，就想试试二手的居屋，毕竟我们的绿表身份不需要抽签，合适了，买就可以。
2022年底的时候，我和爸妈去看了家附近一栋二手的居屋的低楼层，65平米，三房，挺好的，我们很想要，但是业主不愿降价。我当时若是买这套房子，以当时的利率，需要大概2万多港元的月供。
我们没谈成就回家了，回到家第二天，我就接到通知让去放出来的新居屋选房子了。我当时还有点意外，我抽的号码很靠后也有机会选房子，后来才知道，因为我是用爸妈的名字申请的绿表资格，属于长者家庭，尤其是我爸爸年纪快70岁了，政府会优先考虑长者家庭，但是具体怎么优先的规则，我们也不知道。
虽然运气不够好，当时港岛、沙田这些离市区近的好位置的一手居屋都被选完了，但是还有距离机场不远的东涌，以及工业改造区观塘的房子可以选。（备注：观塘类似北京的亦庄）
最后，我们选了东涌一个40多平米的两房，售价200多万港元，均价在每平米不到6万港元左右——周边的二手商品房单价在15万港币每平米，相当于是四折多一点。这个小区有6栋，共提供3300套居屋，走到东涌地铁站需要20分钟左右，也有巴士大概6分钟。
我原本想买更大一些的，但是这个项目大户型55平米的数量不多，售价355万港元。居屋中大户型少也是一个很大的问题，其实像我们这样的家庭从公屋搬走，更多的需求都是想住更大一些的房子。这也会导致部分住公屋的人不想搬走，因为买不到预期的更大的居屋，毕竟数量太少了。
我选择三成首付，得留些备用的现金和装修的经费。我去缴费的时候，政府的人问我是否全款，我猜想，应该不少买居屋的人是选择全款的。这就很有意思，说明其实住公屋或者申请买居屋的人很多是有全款买房能力的，虽然有收入和净资产的门槛，但是实际上这些买家并不是想象中的穷的。
香港的居屋和公屋差不多，政府只是把洗手间隔开来，剩下的就是个大开间的毛坯房，需要自己做隔断和铺地板之类的。我大概简单装修了一下，40多平米花了30多万港元。
当然，有些人就是几万块简单隔断一下就搬进去也有的。这是我们家的第一个房子，可能也是我爸爸住着养老的房子了，我没有将就装修。
现在即使利息涨了，我每个月月供在9000块港元左右，我妈妈做些零工够家里开支，我不需要给家用了，我自己还在中介上班，收入足够用，还可以存下一小部分。
买完这套居屋之后，尽管只有40多平米，但是我觉得心里很踏实，在30岁前完成了一个心愿，让爸妈住到了自己的房子里，我自己也才真正觉得，我在香港有家了。
我现在没有当时为了还债和买房的时候疯狂工作了，变得佛系了。虽然底薪只有港币6000多块，但是完成KPI，我每个月的收入足够生活了。
