8月21日，Distrii办伴上海长宁中山万博办公空间，门锁被业主方更换，租户进门需保安开门。澎湃新闻记者 李佳蔚 图
办公空间运营商平台“Distrii办伴”正陷入违约之困。
近日，上海多个Distrii办伴租户向澎湃新闻记者反映，由于“二房东”办伴拖欠业主租金，办公场地正在被业主收回，与办伴签约且仍在合同期内的众多租户面临被清退的风险。由于此前预付给办伴的租金、押金尚未退还，租户进退两难。
“办伴的人找不到，大业主要我们重新交租金，门锁都换了，我们现在连自己的办公室都可能进不去。”Distrii办伴上海长宁中山万博办公空间的一名租客描述自己的情况。
Distrii办伴上海长宁中山万博办公空间，部分租户已搬走。澎湃新闻记者 李佳蔚 图
澎湃新闻记者了解到，办伴每个办公空间内租户通常有几十家，多为小微企业。根据受访租户反映，每个租户损失的租金、押金在数万元至十几万元不等。
对此，Distrii办伴媒体联络相关负责人告诉澎湃新闻记者，办伴在上海原有三四十家办公空间，目前正常运营的还剩十几家。公司部分项目确实因为实际经营问题关闭，相关情况及解决方案已告知租户，公司会积极解决押金、租金诉求。
租户刚签约，房子被业主收回
Distrii办伴，即上海办伴科技发展有限公司（以下简称“办伴”），是一家办公空间运营商平台。该企业成立于2015年，注册资本近4600余万元，由堂堂加集团百分百持股。
办伴的经营模式，是以“二房东”身份租下写字楼的部分楼层，再分割成更多小的办公空间，以办公室或工位等方式租给有需求的中小微企业。
成立之初，该公司以“无处不在的企业，家门口的办公”为口号快速发展，在北京、上海、南京、雄安、苏州、济南以及新加坡拥有60多家商务办公空间。
不过，从今年开始，办伴遭遇困境。
张女士（化名）是北京一家IT企业数盟上海分公司负责人，也是办伴长宁中山万博办公空间的租户。
她告诉记者，该公司2019年起和办伴合作，前几年合作顺利，2023年6月底合同到期后，该公司和办伴又签了新一年租赁合同。
新合同是从2023年7月1日至2024年6月30日。目前张女士租的是7人间，月租为1.17万元，预缴一年房租，共14万余元，另有2.94万元押金。
但张女士没想到，新合同刚签不足一个月，就出现大业主收回房屋的情况。
7月21日，办伴长宁中山万博办公空间的业主方上海源贸置业有限公司向办伴租户发送的告知邮件。受访者供图
7月21日，办伴长宁中山万博办公空间的业主方上海源贸置业有限公司，向办伴租户发送一封邮件，称办伴欠业主租金等各项费用逾一年，累计近千万元，业主当日已正式解除与办伴的房屋租赁合同，收回对该大厦此前租给办伴的25层和28层房屋的占用和控制。
业主方还通知，其将以不高于办伴的收费标准，继续向各租户提供办公服务，要求租户及时与业主签订新的合同协议。此外，业主方还对更换门锁和部分设施等作了说明。
张女士称第一反应是“不敢相信”，但惊诧很快变成现实。
8月7日，办伴给长宁中山万博办公空间所有客户发的“告知函”。受访者供图
半个多月后的8月7日，办伴给长宁中山万博办公空间所有客户也发了一份“告知函”，确认7月21日长宁中山万博业主方收回了租给办伴的楼面，已接管所有设施设备。
办伴告诉各租户，租户可与办伴签订解约协议，对各租户预付的租金、押金，办伴承诺自解约起90个工作日予以退款。“基于当下我司的兑付能力……我司依然会尽最大的能力履行承诺。”办伴在邮件中写道。
大业主更换门锁，要求重新签约
目前，多个租户表示难以相信办伴的退款能力，且找不到对接负责人。
刘先生也是长宁中山万博办公空间的一名租户，他说，该公司与办伴的合同到2023年12月才结束，目前有4万多元租金和押金在办伴手中。
“长宁中山万博办公空间的前台负责人，以前是负责和租户对接的，现在他们突然说自己代表业主方，我们打电话给办伴的管理层，有的离职了，有的打不通，都在躲我们。”刘先生说，种种迹象让租户无法信任办伴能在90个工作日退还租金、押金。
另一方面，来自业主方的压力让租户没有退路。刘先生说，长宁中山万博业主方要求租户从7月21日起重新签约，如果租户不与业主方签约或搬离，从7月21日起租户要向业主缴纳“占用费”，业主还就此向租户发了律师函。
长宁中山万博办公空间的业主方向租户发的催约书等，如不及时重新签约，租户将被清退。受访者供图
那么，租户与业主方再签新的租赁合同不行吗？刘先生说，由于业主方不承认租户与办伴的合同，租户立即与业主再签合同，意味着要重复缴纳房租。因此，除了部分合同到期的租户选择搬走或再签订合同，其他租户大都不愿立即再签。
在长宁万博中山办公空间，业主方已经更换25、28层楼面的门锁。多个租户说，他们每天进入自己的办公室要找保安开锁。“就算今天能进办公室，也不知道明天能不能进去，这种感觉很难受。”一名租户说。
租户可能的损失多在几万元至十几万元。张女士算了下，业主方7月21日起与办伴解约，从2023年7月22日至2024年6月30日，她预付给办伴的租金及押金共计16万余元。
Distrii办伴上海长宁中山万博办公空间，一家会务公司租的办公室。澎湃新闻记者 李佳蔚 图
长宁中山万博另一个会务公司租户告诉记者，其向办伴租了11个工位，月租1.85万元，目前预缴的租金还有三个月、押金两个月，总共5个月租金，损失9万多元，“我们去年刚创业，就遇到这个事情，还没盈利呢。”他无奈地说。
多个上海办公空间停止运营
关闭的不仅办伴长宁中山万博办公空间。
办伴陆家嘴新梅联合广场办公空间一名租户顾女士告诉记者，她是某深圳科技公司上海分公司负责人，6月29日收到通知，办伴称其与业主方上海鑫兆房产发展有限公司就房屋租赁合同“未达成一致”，业主将拒绝租户继续在原办公场所办公。
办伴告诉租户，陆家嘴新梅联合广场关闭后，租户可选择与办伴解约，办伴将自解约起90个工作日退还剩余租金、押金；租户也可选择变更到办伴其他办公空间继续合作。
“办伴在新梅大厦（新梅联合广场）有6个楼面，共有九十多户租户，目前有些合同到期已经走了，剩下五十多户，部分被平移到办伴其他仍在运营的项目，还有二十多户像我这样没走的。”顾女士说。
顾女士称，合同期较长的租户大多没有选择变更办公地点。她以自身情况举例，她预缴一年租金，到2024年4月合同到期，之所以没选择平移到其他办伴项目，因为担心下一个地点又“爆雷”，届时与办伴、业主方之间的协商会更复杂。
这种担心不无道理，根据办伴6月29日发给顾女士的告知函，当时顾女士还可转移到长宁中山万博等办公空间，但7月21日长宁中山万博也解约了。
而如果租户一直不搬走且不签约，业主方也在采取措施。顾女士说，他们办公空间的门禁钥匙被业主方暂停和修改，且租户面临停电、停网等威胁。
办伴静安仲益大厦办公空间忽然关闭。 受访者供图
办伴南京东路悦荟中心项目忽然关闭。受访者供图
目前，根据多个租户反映，办伴静安仲益大厦、张江微电子港、静安嘉里企业中心、南京东路悦荟中心等多个上海项目已出现业主方收回房屋的情况。
一些租户认为，办伴与业主方解除合同，风险不该让租户承担。顾女士说，她认为办伴应当把与租户的合同变更到业主方，业主与租户履行完现有的合同，再根据各自意愿签订新的租赁合同。如果办伴做不到把租户的合同变更给业主，也应当及时退还租户剩余的租金及押金。
“90个工作日就是玩文字游戏，人玩失踪。”顾女士说，办伴向租户发完邮件就消失了，业主不承认办伴和租户之间的合同，租户进退两难，“我们尝试找过办伴的管理层，找不到，都在躲我们”。
办伴：租金收入和租金成本之间存在倒挂
“我们现在确实有些项目是因为实际经营情况而关闭。”8月23日，办伴媒体联络相关负责人在接受澎湃新闻采访时回应，办伴并非“失踪”，而是将后续的客户处理放在线上，为各租户留下邮件地址，公司400电话也是开通的。
该负责人说，近期公司人员变化较大，加上经营方面等各种原因，因此对租户的后续处理速度较慢。他说，办伴为各租户提供了解约协议选项，其中涉及如何处理租户的主要诉求，即租金、押金的退付。
“我们结合目前公司的经营情况，给了租户一个可兑现的方案和周期，通常是90个工作日内退还。”该负责人说，解约协议具备法律效应，这是公司承担责任的一种方式。
但办伴突然违约不用赔偿吗？该负责人说，从业主方向办伴发出解约协议，到要求租户从办公空间搬出，办伴为租户争取了约一个月时间。“我们也考虑到租户可能需要一定的时间做搬迁，是留了一定的时间给到客户去做相应的一些处理的。”他说。至于租户其他诉求，可以向办伴再沟通。
办伴在上海有三四十家办公空间，图为办伴向客户展示的各点位。受访者供图
上述负责人承认，办伴在上海原有三四十家办公空间，现在只有十几家项目正常运营，主要因为经营问题。
他说，办伴大部分楼面2020年前从业主方租下，租金根据当时的市场环境签订。但2020年后，受各方面原因影响，租赁市场价格到目前下调了20%～30%。也就是说，办伴以较高价格租下业主的房屋，现在以较低价格租给客户。
“这里面存在租金收入和租金成本之间倒挂的情况。”他说，办伴已“亏钱运营”了几年，现在无法继续负债经营。
对租户的责任，该负责人认为办伴没有逃避，“我们在努力把剩下的项目经营下去，希望尽快走出困境，这样也有能力去满足客户的诉求，承担相应的责任。”
律师：“二房东”需赔偿业主和租客的损失
上海大邦律师事务所律师丁金坤分析，根据民法典相关规定，办伴作为“二房东”，拖欠业主方租金，业主有权解约，收回房屋。同时因房屋被业主收回，租客与“二房东”的转租合同也无法履行了，可以解除。
丁金坤认为，“二房东”一方面须赔偿业主的损失，另一方面还要赔偿租客的损失。另外，也要查清房客交给“二房东”的租金去向是否存在被挪用、职务侵占等违法犯罪。
至于业主与租户之间重新签订的租赁合同，丁金坤表示，如果租户与业主接洽，直接将后续租金交给业主，可以形成新的租赁关系，继续租赁使用房屋。
澎湃新闻记者查询中国裁判文书网发现，今年以来，上海办伴科技发展有限公司作为被告，牵涉多起房屋租赁合同纠纷诉讼案，不过多数案件按原告撤诉处理。另据上海市高院开庭公告信息显示，接下来两个月，还有3起房屋租赁合同纠纷案和1起委托合同纠纷将要开庭，上海办伴科技发展有限公司均为被告。
与此同时，办伴北京、上海多个项目停止运营的消息已开始流传。
据中国房地产业协会官方网站中房网8月3日报道，“目前，办伴位于北京的所有共享办公场所已经停止运营，所有租户均被清退，所属项目公司因登记住所无法联系而被工商部门列入企业经营异常名录。”
另据界面新闻7月31日报道，针对办伴内部人员称“为赴美上市质押4000万美元”的消息，办伴回应公司确实是在走上市流程，但质押情况不存在。界面新闻进一步询问于北京、上海项目清退的具体原因，对方回答由于疫情等因素，办伴项目的租金和出租率都受到了很大影响，“所以策略性地选择了一部分项目进行关闭。”
