能不能通过打折销售的方式，让面临资金压力或者说有资金需求的开发商能够尽快回血，这难道不是比寻求金融机构支持抑或者是以贷还贷更好的思路？
撰稿丨沸雪
熟读《李嘉诚传》的碧桂园掌舵人杨国强，可能怎么都没有预想到如今的局面。
过去一周，碧桂园身陷债务违约；而与此同时，李嘉诚在香港大本营的长江实业集团旗下新楼盘一开售就卖爆，其以周边市场价七折的价格，引发购房者疯抢，超额认购近60倍，排队买房的人，从售楼处外溢到了街道上。即便如此，也有很多人抱怨，抢不到房子。
图/网络
这种场景我们曾经十分熟悉：售楼处挤满的购房者，彻夜排队就为了等一张房票。那时候大多数人包括开发商在内都认为，房价会永远上涨下去。然而，也不过就是短短几年时间，曾经风光无限比肩李嘉诚的内地开发商大佬们，传出的是欠债停工暴雷的消息。
都说内地房地产市场的积弊源自于学习香港的房地产预售制度，为此没过少争论；只是，当香江两岸的差距越来越小，同样是白手起家的广东人杨国强和李嘉诚之间的差距却开始变得越来越大。
问题到底出在哪里？
01、困局
杨国强在很多个场合提到过李嘉诚。
据说他最喜欢的一本书是《李嘉诚传》，对于李嘉诚的故事可以说是了如指掌；不仅如此，他的接班人计划也很大程度上在试图复制李嘉诚的路线，在2018年接受采访时，63岁的杨国强说李嘉诚都那么久才退，我就继续干吧。
其实仔细复盘杨国强和李嘉诚在过去十余年间的选择就会清晰发现，尽管杨国强认为是在复制李嘉诚的成功之路，但很显然，差之毫厘，往往就会谬以千里。
命运分叉的齿轮，从2015年时就已经开始往截然不同的方向转动。
相信如今许多人应该还会对那一年的一篇雄文有深刻印象：这一年9月份，新华社旗下智库机构“瞭望智库”发布题为《别让李嘉诚跑了》的文章，文章批评的是当时长和系正在不断撤走中国资产，认为这是“失守道义”的行为。
尽管文章有“扣帽子”的成分，但不可否认，在那几年里的一系列动作都证明，李嘉诚确实在重新调整其在中国内地的资产份额。
事实上，“卖出”可以追溯到2013年8月，彼时李嘉诚先以25.78亿元的价格出售广州西城都荟广场和停车场；当年10月，李嘉诚又将上海陆家嘴的东方汇经中心整栋出售，交易价格为71.6亿元。
2014年1月至2015年4月，李嘉诚通过转让资产或其他方式套现近800亿元人民币。2014年2月，李嘉诚旗下长实参股的ARA资产管理公司以24.8亿元出售南京国际金融中心；2015年7月底，当时上海媒体报道长实地产寻求出售上海陆家嘴的综合体世纪汇，报价高达200亿元。
图/图虫创意
这一系列动作的累积，成为了那篇“雄文”的立论基础。在这里我们不对其观点作评价，但从另外一个视角来看，在李嘉诚顶住舆论压力“跑了”之后，杨国强带领的碧桂园在干什么呢？
从过往的数据可以发现，自2016年开始，碧桂园就成为囤地大王。这也直接带来碧桂园销售额的疯涨。
以2015年到2016年的销售额对比发现，2015年碧桂园的销售额仅为1402亿元，2016年直接翻到了3088亿元，增幅达120.3%。2017年增长至5508亿元，增幅同样高达78.4%。2018年销售额涨至7287亿元，增幅虽有回落，也高达32.3%。2019年销售额为7715亿元，增幅6%，2020年达到最巅峰，销售额为7888亿元。
在经济上行区间的风生水起之时，快速的增长能够掩盖背后的细小差异。但考验企业家真正判断力的时刻，往往还是在危机到来时。能不能在青萍之末时就看见之后的飓风，这是中国企业家首要的生存智慧。
很显然，相比那时还在大举加杠杆到不亦乐乎的碧桂园和恒大们，从1950年到如今耄耋之年，在商海沉浮半个多世纪、经历了多次危机的李嘉诚，早在当年就已经嗅到了不一样的气息。
02、债务
大环境变化所带来的冲击，仅仅只是企业家认知差异的一个层面。在企业经营层，从创始人在外的一些表达也能够看出其理念的巨大差异。
2018年，碧桂园因为当时遇到的质量问题，在广东佛山总部召开了媒体见面会。
当被问到“为什么碧桂园会被妖魔化，责任是谁”时，碧桂园集团主席杨国强表示：我很难回答你。我花的钱不是我的，做的东西不是自己的。我每天都在为社会更好而忙，我是天底下最笨的人。我自己在家写毛笔字，写“为了什么”。你问我，我也不知道说什么。
这句话固然展现了杨国强对于企业责任的思考，但其中有一句话如今看颇为值得玩味——“花的钱不是我的，做的东西不是自己的”。
事实上，作为中国最大的房地产开发商之一，碧桂园在过去几年中一直处于债务压力不断增大的困境之中。据公司披露，截至2022年底，碧桂园的总资产为1.74万亿元，总负债1.43万亿元，净资产约3095.73亿元，剔除预收账款的资产负债率降至69.4%。
当然，单从负债率来看，这个数字相比他的其他内地同行们，已经算好的了。这样的负债率，在中国内地即便是征信极为优质的央企，也就是这个水平。按照国资委今年1月披露的数据，截至2022年12月末，央企资产负债率为64.8%，今年以来一直控制在65%以内。
但凡事就怕对比，我们再看看李嘉诚是如何看待钱的。
略微了解李嘉诚的人都知道，他有一个知名的原则就是做生意不借钱。这种原则即便是在企业做大之后，也能看到得到了比较好的贯彻。经历了数次经济危机的长实，负债率一直以来都控制在较低水平。
自1991年之后李嘉诚就逐年降低旗下公司的负债率，对旗下资产进行重新投资调配，这也使得其在随后的金融危机中顺利过冬。
近几年来，长实的净负债率基本保持在较低水平，除因为买进资产导致负债率上浮至超过20%，有些年份净负债率甚至呈现个位数，譬如2019年其净负债率仅约5.2%。
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而且这种超低的负债率其实不止是李嘉诚和他旗下的长实。从港资开发商发布的年度业绩报告来看，净负债率也基本控制在10%以内。其中，2021年，九龙仓的负债净额与总权益比率由2020年的15.6%下降至7.9%，太古地产的资本净负债比率则低至3.5%。
当然，港资企业这种良好的资产负债表，也是过去多轮世界级危机冲刷之后的结果。在一次采访中，李嘉诚说，需知世界几多风波，随时出现变迁。从1950年开始做生意以来，他一直有一个原则：发展不忘稳健，稳健不忘发展。
现在，迎接危机和衰退，内地的企业家们是否做好了准备？单从企业应对来看，大家似乎都还没有做好足够的准备。
03、解局
平心而论，杨国强和他的碧桂园，已经是上一轮狂飙突进的房地产增长周期中做得最好的企业了。碧桂园坚持了一年零十个月，算是撑到最后的民营房企之一。如今陷入困局，也使得故事显得分外令人惋惜。
今天回过头看，杨国强也并非完全没有受到李嘉诚决策的影响。
比如在2015年时，他就为碧桂园设定了一些财务红线，其中包括净借贷比率不高于70%，以及现金余额占总资产的比重需高于10%等。即便是在房地产三道红线出台的2020年，碧桂园也只触及了一道红线，其净负债率和现金短债比始终位于监管要求的安全范围内。
在此之前，以旭辉、远洋为代表的示范性房企也曾走到债务重整或展期的地步。虽然碧桂园此番面临流动性压力并未超出市场预期，但2021年10月同行违约致使房企境内外融资环境恶化，叠加楼市长期低迷，有很多企业没有扛过来。
相比他的“猪队友”们，要求杨国强能复制李嘉诚的见地和判断可能并不现实。但这一次，李嘉诚在香港的尝试，其实还是给他的内地学习者们提供了一些解题思路：能不能通过打折销售的方式，让面临资金压力或者说有资金需求的开发商能够尽快回血，这难道不是比寻求金融机构支持抑或者是以贷还贷更好的思路？
当然理想很性感，现实很骨感。相比经历了房价大起大落周期、经历了充分市场教育的香港人，我们可能也还没有做好接受房价下跌的准备。
近两年来，身陷现金流困境的开发商为回笼资金，在许多城市一度出现了跳水价的楼盘。比如沈阳沈北新区万达广场一楼盘将原价11000元/平方米的住宅调整到8000元/平方米，昆明一楼盘的销售价格从原来的16000元/平方米直降至10000元/平方米，跌幅达到40%。
但随之而来的，一是不断出现的业主们提出退房和退差价的诉求；二是一系列“限跌令”开始陆续出台。
▲沈阳（图/图虫创意）
据不完全统计，包括张家口、岳阳、桂林、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山等城市直接出台了“限跌令”，这些政策意在阻止房企们“恶意降价”。限制还规定了房价能下跌多少幅度，一般不超过10%—15%。
原因很简单，前期买房的业主不希望自己掏空六个口袋的资产缩水，而地方政府显然也不愿意财政收入因为房价下跌而下滑。于是压力全部来到“万恶”的开发商这边。
但现在的问题是，李嘉诚跑了，优秀的民营房地产开发商纷纷倒下了，房地产上涨的预期已经没了，即便有千万个不愿意，市场规律也不会以人的意志为转移。
李嘉诚说，在市场抛弃你之前，你必须懂得先松手。
在如今这种情况下，坐下来好好想想出路、看看别人的解题思路，比死要面子的偏执，更加重要。
