上海虹桥国际展汇 徐凡淋/摄
上海商办写字楼空置率居高位，租金持续下滑，有业主租金直降50%，服务创新型写字楼在市场中优势凸显。
徐凡淋/发自上海
上海写字楼空置率居高位，租金持续下滑，面临去化压力。
“空置率比2022年高，很多公司‘大面积换小面积’，有些企业撑不下去走了，空出来很多。”上海中原商业写字楼部一部门总监直言，现在写字楼租赁价格下降，竞争大，成交难已是普遍现象。
据高力国际数据，2023年第二季度，上海全市租金环比下降1.0%至7.53元/平方米/天，全市写字楼租金连续第五个季度下降。其中，核心区CBD甲级写字楼日租金8.97元/平方米，租金环比下降1.2%，同比下降2.4%；DBD次中心区，空置率23.9%，存量791万平方米，平均日租金6.07元/平方米，连续第四个季度下降；新兴BDB空置率23.6%，存量328万平方米，租金5.98元/平方米/天，租金回归至2021年末水平。
另一方面，上海办公楼市场净吸纳量15万平方米，低于过去三年平均水平。
CBRE报告显示，第二季度上海主要区域写字楼新增供应68万平方米，新增供应量集中推升全市空置率至18.7%，空置率较2022年底上升1.2个百分点，平均日租金6.94元/平方米。
“在全市租金水平持续走低的趋势下，对于空置率较高的项目和板块，业主信心仍显不足，大部分业主对租金持谨慎态度，‘稳租金强服务’成部分业主方当下租赁策略。”
高力国际华东区高级董事刘行表示，目前金融和专业服务企业是办公楼市场的主力租户，互联网企业明显减少，教育培训类企业有复苏趋势。目前整体宏观经济和市场行情较弱，企业预算吃紧，价格较低或性价比高的项目受欢迎，业主想要提高出租率，最有效的办法还是降低价格，同时提高办公楼交付标准。
写字楼空置率攀升，多区域租金下调
上海延安西路太平企业中心 受访者供图
“业主直降50%，244.7平方米，租金12000元/月。”
7月28日，上海延安西路太平洋企业中心一套244.7平方米的写字楼房源，租金从此前的26000元/月降至12000元/月，降幅超50%，引发市场关注。
“该房源降价后每平方米日租金仅1.62元，现整个部门70多人都在推这套。”负责该房源的贝壳商业写字楼部部门经理刘婕（化名）告诉记者，太平洋企业中心精装修平均日租金4~5元/平方米，244.7平方米市场价约33000元/月。
公开资料显示，太平洋中心大厦位于上海长宁区延安西路，距离地铁2号线、11号线江苏路站约600米，居浦东陆家嘴金融贸易区与大虹桥板块之中心位置，与静安区商务区交相辉映，里面聚集资产管理、房产建筑，互联网、教育等企业，上海链家网日租金挂牌价4.5元/平方米。
走过楼栋大堂进入该房源，只见三面环形落地窗，坐北朝南，采光充足，设有2个隔间，1个储物间。刘婕表示，业主诚意出租，从4月份放租已经几次下调租金，日租金从4.5元/平方米下调至3.5元/平方米，月租金从26000元/月直接降到现在的12000元/月。
对于该房源大幅降价的原因，业主称：“租不出去，空置也是成本，能租出去就行。”
IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，244平方米写字楼在长时间空置后租金下调一半多，说明市场对商办写字楼的吸纳能力十分羸弱。为提高写字楼出租率，业主可根据行业形势变化调整写字楼租金的同时努力筛选优质稳定的租户，通过优化租户组合提升与稳定出租率。
事实上，写字楼租金价格下调在上海已不是个列，记者在多区域商业写字楼市场走访中发现，上海写字楼空置率增高，租赁价格下调已成普遍现象，市场正面临严重去化问题。
以上海大虹桥板块为例，板块内万科时1区，虹桥国际展汇，万通中心等写字楼均有较高空置率，且租金普遍下降。
7月27日，记者来到万科时1区，从办公楼一楼往上走，人员略显稀少的办公区，不少房源大门紧闭，门上贴有该房源的出租信息与联系电话。
“整体价格有所下调，150平方米左右小面积比大面积好出租。”板块内一房地产中介机构人士刘政告诉记者，万科时1区日租金报价3元/平方米，实际日租金成交价约2.6元/平方米。
“市场竞争很大，一个客户有太多房地产中介人员联系，房源多到根本看不过来，有时一个月一套都成交不了。”对于目前写字楼出租情况，刘政摇摇头，表示市场很难，很难。
“有些企业撑不下去走了，包括区域内租了两栋楼的大业主，2家外资企业撤离。”板块内虹桥国际展汇物业经理朱中伟（化名）表示，以前空置仅是零星少数，出来很快能租出去，现在空置率约12%，比2022年高。
在出租价格方面，朱中伟表示比2020年~2021年低，与2022年持平，虹桥国际展汇租金报价4元/平方米/天，实际成交价约3.6元/平方米/天。
同策研究院研究总监宋红卫分析称，商办租金下调是近年来的趋势，主要受三个方面的影响，第一，跟商办市场供应过量有关系，上海商办市场库存超过2000万平方米，去化周期超过10年。第二，行业调整有关系，以前租赁高端写字楼，如：金融P2P公司，教育培训等都萎缩了。第三，跟全球经济下行压力有关系，很多产业不景气，租赁需求下降。
服务创新型写字楼优势凸显
虹桥长三角电商中心 徐凡淋/摄
高端写字楼价格坚挺，服务创新型写字楼正在市场中脱颖而出。
“以前日租金10元/平方米以上的写字楼，入驻率高，客户稳定，租金降幅较小。”上海中原地产工商铺写字楼部总监侍坤表示，目前写字楼房源选择较多，100~200平方米小面积租金下降，高端写字楼价格依然坚挺。
以陆家嘴地标性建筑为例，上海中心大厦日租金15元/平方米，环球金融中心日租金13~14元/平方米，金茂大厦日租金11元/平方米，价格仍然较为稳定。
“这几栋地标性建筑对入驻企业要求较高，宁愿空置也不降价，租金变化不大。” 侍坤表示，降幅较多的为拆散卖给个人业主的房源，给得起租金就可入驻，对企业没有要求，以及老旧写字楼，价格降幅较大，由于市场经济没有预想的好，不少企业不得不压缩成本，缩小办公面积。
地标性建筑价格坚挺外，记者在市场走访中发现服务创新型写字楼在市场中有着较好的出租率，租金在板块内不降反升，成为当前市场特例，位于虹桥板块的长三角数字科技创新中心便是出租率较好的项目之一。
走进长三角数字创新科技中心，门口的星空屋顶，四方形书谷，以及多项个性化区域设计让整个园区在强调私密空间的同时，极具个性化特点。
园区内分为电商直播中心，进出口贸易中心以及物流中心。其中，由德必运营的虹桥国际WE（长三角电商中心）设计别具一格，两栋经重新改造后的楼宇，空间布局更为宽敞明亮，在注重入驻企业私密办公空间的基础上，每层均精心布置休息区，洽谈区，企业凭积分兑换会议室等公共区域。
据该项目一名销售经理介绍，目前长三角数字创新科技中心是虹桥板块出租率较好的项目之一，汇聚多个互联网公司与科技公司，88家入驻企业中，有15家上市公司，20家高新技术企业，入驻面积25000平方米，日租金约4.5元/平方米。
对上海写字楼市场现状，上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿表示，当前经济增长预期变弱，部分商业写字楼租赁需求下降，供求关系开始寻找新的平衡。中心区高品质甲级以上楼宇租金仍然稳定，空置率没有明显上升，并在合理水平。建议未来办公楼宇从提高服务能级着手，加大供应端适配性，加大服务产业集聚能力，增加楼宇经济与产业的协同性与耦合性。
宋红卫认为，上海写字楼空置率在城市中偏高，分化明显，陆家嘴金融区域整体表现较好，租金水平仍然是最高区域，同样也存在空置率上升的压力，部分企业开始外迁办公地址，外围区域办公近年来有需求上升的趋势。
对于未来商办写字楼的市场走向，柏文喜表示，从目前国内逆周期调节的宏观政策不断加大力度和对民营经济发展的鼓励措施来看，下半年写字楼行业基本面应该有望改观，具体改观情况一方面有赖于经济恢复与经济结构调整的情况 另一方面也与不同城市和区域的写字楼新增供应量有关。
