北京翠宫饭店（图片来源于官网）
“听说京东也要开酒店了？刘强东还成了酒店经理？”2019年春节后的开年上班第一天，刘强东和京东又上头条。
近日，京东豪掷27亿元全资收购北京翠宫饭店。根据工商资料变更记录，2019年2月2日，饭店的法人股东由北京市海淀区国有资本经营管理中心变更为北京京东尚科信息技术有限公司，变更后饭店经理为刘强东，饭店的法人代表、执行董事为张雱，她是备受刘强东信任的女助理。
翠宫饭店投资人和董监高变更（来源天眼查）
不少人听闻此消息的第一反应是疑惑：难道最近颇为低调的刘强东要进军酒店业？据媒体报道，京东副总裁宋旸在朋友圈回应称：“就是用做办公场地，目前在北辰的部分研发兄弟会搬过去，在西边安置办公场所也更方便吸纳研发人才”。然而不管是办公还是酒店，京东此次的大手笔收购仍然存在不少疑点，其中不乏微妙之处。
疑点一：27亿价格赚了还是亏了？每平均价4万
花27亿买酒店，划算吗？不少中国大企业都热衷买酒店，风光一时的安邦保险曾在2014年斥资19.5亿美元收购纽约地标性建筑—华尔道夫酒店，引发世界哗然，多年之后依然很多业内人士探讨安邦“天价”收购到底是亏了？还是赚了？
与纽约华尔道夫酒店类似，北京翠宫饭店也是颇具历史的老牌高级酒店。饭店的设计由清华大学建筑学院院长庄惟敏亲自操刀，将现代建筑与中国传统形式结合，创造出“悬宫滴翠，玉宇澄清”的意境。从1997年竣工到现在，二十多年后在清华建筑设计研究院的官网上依然能看到翠宫饭店的案例展示。
图注：北京翠宫饭店目前仍作为案例挂在清华大学建筑设计研究院的官网上
工商资料显示，北京翠宫饭店有限公司的注册资本是4.8亿元，目前缴纳社保人数为82人。京东为何愿意出27亿元买一个注册资本不到5亿元的饭店？背后或有不少对房价和地段的考量。
作为一个传统国有企业，翠宫饭店背负有大量债务。根据挂牌公告，该项目的债权金额合计7.62亿元。饭店建筑面积为6.47万平，均价为4.17万/平。
图注：翠宫饭店挂牌公告
该饭店位于北京海淀区的黄金位置之一，紧邻中关村，附近人大、北航、清华、北大等多所高校。据房屋中介平台，中关村附近普通写字楼均价为3.5万-5万左右。
图注：中关村附近的写字楼价格
有商业地产的业内人士提醒：酒改办（酒店改办公楼）的装修成本是大头，“酒店每间房都有卫生间，改成写字楼几乎要全部敲掉重新做，这部分后续投资也需要注意。”安邦接手华尔道夫酒店后的整体装修改造耗资数亿美元，一度传出装修资金紧张没有按时到位。而此问题对于翠宫饭店并不存在，2016年8月拿到饭店装修改造工程许可后，就开始停业装修。据媒体报道，装修改造拆除了客房设备，将每层楼全部打通。
占据黄金位置，均价合理，已简单装修，饭店为何命运多舛，频频易手？
疑点二：为何酒店停业后被频频转手，多次挂牌？
2016年停业装修后，饭店的命运愈加波折，被“多次腾挪”。
2016年8月，北京首都创业集团有限公司（以下简称“首创”）退出，将企业法人转让给北京经济发展投资公司（以下简称“经发投”）。经发投是首创的全资子公司。有趣的是，首创和经发投的工商注册地址都在“北京市海淀区知春路76号翠宫饭店”。
2017年9月，经发投退出，将企业法人又还给了首创。相当于，一年后子公司将饭店又还给母公司。
2018年1月，首创退出，将企业法人转给北京市海淀区国有资本经营管理中心，属于海淀区国资委下属机构。
2019年2月，北京市海淀区国有资本经营管理中心退出，将企业法人转给京东尚科。
为何优质资产被“多次腾挪”？之前每次转手的价格如何？为何最后转手给京东才引发关注？
“之前多次腾挪都是国企之间的事，母公司子公司之间互相转让、划拨，国资委接管，都非常常见，可以走非公开的协议转让。但转给京东这种民企，性质不一样，程序就复杂了，审批公告都上来了。”一位曾处理过国企产权转让的国企财务高管透露。
他还提到国资委32号令。据《国资委32号令》，国有企业产权转让需经过内部决策、交易审批、审计评估、实施交易、履行交割的过程，需要在产权交易机构进行。而国有企业之间的转让可以选择非公开协议转让方式。
除了被多次腾挪，翠宫饭店还经历了多次挂牌和突然关闭。2018年8月2日在北京产权交易所挂牌，转让全部股权和债权。一天之后8月3日，交易所发公告称转让方终结该项目。2018年11月26日，翠宫饭店的全部股权和债券再次被挂牌，挂牌价格为26.8亿元。
图注：2018年8月2日“上架”一天后突然终结
为何会出现突然终结挂牌的“神操作”？上述国企高管解释，最大可能是在审批过程中出了问题。“国有资产股权转让都要报批，这种情况很有可能是审批还没下来，先挂牌了。所以要先撤下来，等审批下来再挂牌交易。”
疑点三：土地证过期“无证转让”可否？
细看北京翠宫饭店的产权交易挂牌公告，其中重要信息披露中提到了一个敏感点：证照缺失，土地证已过期，但没有取得新的不动产权证明。
据公告，“翠宫饭店使用的划拨土地证载面积为11,459.21平方米，原土地证号分别为京市海其国用（2004划）字第10137号、京市海其国用（2004划）字第10138号，为有年限的划拨土地，证载用途为商业服务业，使用权终止日期为2017年1月22日。翠宫饭店与北京市规划国土资源管理委员会于2017年9月15日签订《国有建设用地使用权出让合同》并于2017年10月13日缴纳土地出让金。截至2018年8月31日，翠宫饭店未取得新的不动产权证明。本次将待估宗地按出让性质进行评估。”
简单来说，翠宫饭店原本是国有企业，土地属性为划拨用地，划拨用地成本低廉，但有使用年限限制，只能用于公共事业，不能进行商业转让。要想转让土地使用权，必须先缴纳一笔土地出让金，将划拨用地转为商业用地。按照规定，应缴出让金不得低于该出让土地价格的40%。截止2018年8月31日，饭店已经交了转让金，但“未取得新的不动产权证明”。
图注：土地出让金缴纳截图（来源：天眼查）
根据公开资料，翠宫饭店已经支付4.17亿元土地出让金，按照40%比例计算，这块土地成本为10.4亿元。
“无证转让”是否会成为风险点？“国有企业的土地性质本身就很复杂，既然能公开转让，就说明有协议。”一位房地产企业内部人士解释，能被公开挂牌和走竞价流程转让的土地一般资质是没问题的。
疑点四：挂牌价和成交价接近，是否存在充分竞争？
挂牌价格为26.8亿元，成交价格为27亿元，是否有竞争对手参与竞争？
“像这种大宗土地交易，如果有两个竞争对手竞价，价格会直线往上拉。大宗土地的竞价幅度很多是亿来计算，只要有几个企业竞价,一般不会出现成交价和挂牌价差不多。”上述房地产业内人士解释，如果挂牌价和成交价非常接近，可能没有充分竞争。
根据挂牌公告，北京市海淀区国有资本经营管理中心要求接手土地的企业为高新技术企业，具有良好的财务状况和支付能力，上一年净资产不低于人民币50亿元。同时要求意向受让方经资格确认后3个工作日内须向北京产权交易所指定账户交纳1亿元的交易保证金。条件要求严格，具有强大资金实力的京东无疑满足上述要求。
疑点五：为何刘强东只当经理，却让女助理当法人？
目前担任翠宫饭店法人代表的张雱有一个外号—“最牛女助理”。
年仅30岁，曾任京东管理培训生，张雱目前是刘强东的助理，名下有超400家“京东系”公司，分布在江苏、北京等地。据天眼查信息，她在195家公司担任法人，在198家公司担任高管，在4家公司担任股东。
图注：张雱名下公司超400多家（来源：天眼查）
以翠宫饭店为例，刘强东在工商登记的职位是“经理”，而张雱是执行董事。为何刘强东只当经理，却让女助理当法人？
上述国企财务高管解释：“这种操作非常常见。企业法人是个很麻烦的责任，有很多琐碎杂事，办理一些工商手续时还要在场，很多真正的大老板都不愿意做法人，而是安排企业高管或自己的心腹做法人。”
他还提到企业法人的一些潜在风险，如果企业陷入债务诉讼被法院调查，企业的法人代表会被调查并被“边控”（限制出境），连高铁和飞机都不能坐。“现在谁愿意当法人？都不愿意当，风险大，麻烦多。”
避免担任法人，刘强东此举有规避“关键人”风险的考虑。据天眼查，张雱名下有7630条风险信息，其中两家公司因未履行法律义务被法院强制执行，多次因商业纠纷被其他个人或公司起诉。
图注：张雱名下企业一共有7630条风险信息，包括被起诉和法院强制执行（来源：天眼查）
