中国楼市将会迎来进一步大洗牌。
01
2022年的房地产真的是塌了！
我说这话真的一点都不夸张，这两天陆续有机构统计2022年的房地产数据，瞅了一眼真的是塌了。
1、市场成交量。
2021年全国商品房销售面积为17.9亿平，销售金额为18.2万亿，通通创下了历史新高。
2022年全国商品房销售面积为13.6亿平，销售金额为13.3万亿，从图片上看就是断崖式下跌。
▲图片丨丁祖昱评楼市
销售额直接不见了5万亿，这个是什么水平呢？
去年中国的餐饮规模大约5万亿，等同于一个产业直接消失了。
而成交量更是跌回了2015年，过几天各大城市的房地产年终总结都会逐渐出炉了。
除了极个别城市出现增长，大部分城市成交量都是直线腰斩的，比如深圳、重庆、宁波、杭州、武汉等等，无一例外创下历史新低。
上图其实还隐藏了一个数据，就是成交价。
一直以来销售面积都是大于销售额的，随着房子越来越贵，这个差额越缩越小。
2021年销售额首次超过了销售面积，全国新房均价正式超过了1万元，可是2022年房价下跌后，全国新房均价跌破万元大关。
2022年，是真正的全国普跌的一年。
2、房企的表现。
前几年房企最喜欢的口号就是“万亿可期”！
但2022年百强企业销售业绩下降超过40%，上千亿规模的房企直接砍掉了一半，别说万亿，上五千亿的一家都没有。
2020年千亿房企达到40家以上，2021年一共43家，今年也才刚刚20家。
消失的23家房企中，基本都上了暴雷的名单。
比如恒大、世茂、中南置地、金科、阳光城、中梁、龙光、融信、正荣、荣盛、奥园、富力、祥生、佳兆业、禹洲、宝龙等。
以上这些房企现在只是从千亿榜单中消失，未来也许直接消失在中国房地产市场。
3、土地市场
业绩不好，融资受阻，2022年的土地市场也被砸出了一个大坑，百强房企拿地总量下降60%。
2022年22城三批次的土拍里面，城投几乎撑起半边天。
福州无锡济南在第三轮土拍中，“城投含量”都在90%左右，苏州第二轮土拍中“城投含量”96%，郑州更是夸张直接100%，全是城投拿的地，别说民企，就连央企国企都不敢碰。
最终的结果是什么呢？今年各大城市的土地收入大降。
据财政部数据，2022年前11月，国有土地使用权出让收入5.1万亿元。而2020、2021年国有土地使用权出让收入分别为8.41、8.71万亿元。
下半年银行恢复给房企授信融资，除了是救房企之外，更重要的是为了2023年的土地市场，在还没找到新的经济增长点之前，土地财政是绝对不能丢弃的。
另外超过8成的房企拿地也都集中在22城，对于房企来说，手里的钱本就不多，一丝风险都冒不起。
其实房企拿地就像我们普通人买房投资也是一样的，也是要看收益、要算账的。
现在房企已经从十八线城市大撤退了，即便是宇宙第一房企碧桂园，也开始向一二线转移，这就是一个信号。
未来房地产的机会只会在一二线城市，十八线的房产只存在居住价值。
看完一圈，所幸可怕的2022年已经过去了。
其实我去年其实就有说过，2021年会是中国楼市的历史大顶，这是中国的经济周期和房地产周期决定的。
即便是没有这一轮调控，中国房地产年老体弱也会逐渐的走下坡路，只是没想到2021年下半年高层直接亲手灌上敌敌畏，2022虽然全年都在抢救中但已经来不及了。
最后的结果就是整个房地产行业直接就萎缩了。
02
明年的房地产市场我不敢说会有很大起色，但比2022年好是确定的，在这一点上我是有信心的。
今年有太多正常的需求都被吓跑了，还有一些被压制的改善需求都没有释放出来，明年二线城市的政策空间还是很大的。
元旦节后第一天，河南就召开了新闻发布会，其中重点介绍明年如何提振经济。
有关房地产上的内容也值得关注。
重点在两个点上，“供”和“需”。
第一，提升改善群体的住房供给。
这一点提法我觉得对于房企和其他城市是有很大启发的，高层多次提及要释放改善型需求，所以在供给端，土地供应，房屋品质上也应该相匹配。
一二线城市新房市场未来只能是改善群体才能撑起来。
第二，取消妨碍消费需求释放的限制性政策。
话已经说得很明白了，哪怕是郑州，限购限售全都给我取消。
除了限购，在限贷上首套首付能否降到2成，二套降到3成？二手房交易税费降低？
以上这些都是有可能的，为的就是把改善型需求释放出来。
另外今天一大早郑州其实还出台了一份户籍新政。
未来落户郑州已经不受社保学历等条件限制，基本上只要你想落户就可以落户了，其实也是为了扩大住房需求。
不过这条新政我看网上讨论的人不多，可能是现在零门槛落户的城市越来越多了，大家也就不在意了。
郑州还是慢了一步，西安早在2018年就开始抢了过百万的年轻人，而当年落户西安的年轻人为后来西安五年牛市提供了坚实的基础。
这也是为什么我之前频繁呼吁各大强二线城市尽快取消限购和落户门槛的原因，你再晚一步市场直接忽视你。
2023年会是经济和房地产是休养生息，万物复苏的一年。
现在最大的黑天鹅（疫情）已经过去了，未来再也不会出现停工，封控的现象，2023的国家主线任务依旧是提振经济。
只要大众的信心回来了，房地产就会逐渐步入正轨。
这种正轨并不是说房地产重回过去暴涨暴跌，高周转高负债，地王频现的老路子。
为什么高层仍然把房地产定义为国民经济支柱？
就是即便2022年全国新房销售额跌到13万亿，未来即便再悲观些平均一年10万亿，这也是一个不容忽视，能撑起中国经济半边天的庞大市场。
我们国家14亿人口，体量摆在这里，刚需和改善的需求是长期客观存在的，买房卖房的业务不会消失，老百姓向往大房子的愿望也不会消失。
中国经济不能一直依靠房地产，但是中国经济也不能没有房地产，这就是房地产的底气。
况且我们国家人口经济分布都极其不均匀，不同城市未来的房地产命运肯定是不一样的。
这一次二线城市一旦限购大放松后，很有可能会迎来一波资产迁移潮。
大量来自三四…十八线的有钱人会选择在一二线买房子，未来中国的财富会更加集中，楼市越发k型分化。
