01 | 东北，三个第一
如果从区域角度来看，楼市全面调整的2022年，哪个地方力度最大？毫无疑问，是东北。
国家统计局本月15日披露的前11个月房地产投资与商品房销量数据显示，东西南北中均遭遇了重挫。
其中，无论是房地产投资，还是商品房销售面积，还是商品房销售额，东北的跌幅均位居第一。
东北房地产投资跌幅第一：前11个月，全国下跌了9.2%，东部下跌了6.5%，中部下跌了6.2%，西北下跌了16.1%，东北下跌了22.8%。东北的跌幅是全国平均跌幅的两倍多。
房地产投资是衡量开发商拿地的数据，今年土地市场整体非常低迷，东北更低迷，说明投资资金越来越不愿跨越山海关。
东北商品房销售面积跌幅第一：前11个月全国整体下跌了23.3%，其中东部下跌了22.8%，中部下跌了19%，西北下跌了27%，东北下跌了35.9%。也即，较去年同期东北的房子比去年的销量少了超三分之一。
东北商品房销售额跌幅第一：前11个月全国商品房销售额下跌了26.6%，其中东部下跌了25.6%，中部下跌了24%，西北下跌了30.5%。东北下跌了39.5%，也即比去年少了四成。
来源：国家统计局
东北四大主要城市大连、沈阳、长春、哈尔滨，均在上演着量价齐跌。
销量方面，克而瑞披露的数据显示，长春前11个月商品房销售面积较去年同期跌了35%，大连跌了41%。
沈阳方面，沈阳中原地产研究部的数据显示，直到11月份销量仍在大跌，11月单月沈阳商品住宅成交48万平方米，同比下降62%，环比下降22%。
至于人口已经流失、常住人口规模已经跌破千万的哈尔滨，成交量数据已经无处可查询。
02 | 产业、经济、人口，东北的三大困扰
至于房价，那更加不用说。
四大主要城市中的哈尔滨、长春、沈阳均位列统计局纳入的70个大中城市跌幅榜前列。
相比于2020年的房价，70个城市中有40个城市在下跌，其中哈尔滨跌幅位居第二，位居第一的同样是东北城市牡丹江。长春位居跌幅榜第12，沈阳位居第38位。
数据：国家统计局
大连方面，根据国家统计局披露的11月份数据显示，新房环比下跌0.5%，同比下跌4.9%；二手房环比下跌0.6%，同比下跌6%。
同时，目前全国房价最低的10个城市中5个在东北，分别是鹤岗、双鸭山、七台河、铁岭、阜新。
根据中国房价行情网数据显示，鹤岗过去十年房价跌走了43.7%，不仅跌幅全国第一，目前的房价也是第一，当然房价是倒数第一。“房价鹤岗化”已经成为了房地产市场的一个专有名词。
关键问题来了，东北为何会是跌幅最大的地区，这么不耐扛？理论上来说，东北的楼市泡沫应该是各区域中最小的，为何调整力度要远远大于泡沫最大的东部？
一方面，是因为疫情。2022年，全国各省以及主要城市均遭遇了疫情严重袭击，东北则是受影响最大的区域之一，尤其是一季度的吉林省。
疫情只是偶然因素，根本因素还是东北的经济、产业与人口。尤其是产业。因为人口是经济与产业作用的结果，而经济的本质则是产业，所以产业才是最大的因素。
先看人口方面，去年公布七普数据的时候，东北是全国人口流失最大的地区，十年间人口减少了1099万。七普时期，仅沈阳、大连、长春三个城市人口在增加，其余包括哈尔滨在内的33个城市都在减少。
而东北三省公布的2021年数据显示，仅去年一年，东北三省人口就减少超100万人，其中黑龙江减少了46万，辽宁减少25.6万，吉林减少了23.79万。
数据：各省市自治区统计局
其中，哈尔滨因为人口持续减少，在2021年年末，人口跌破了千万，为988.5万人，就此退出了千万人口俱乐部，从此东北也再无千万人口城市。
人口是果，是经济与产业作用的果。
经济方面，改革开放初期，辽宁经济位居全国第三，仅次于上海和江苏，黑龙江当时也在前十。如今，辽宁掉到了第16位，黑龙江第25位，吉林第26位，都吊车尾了。
东北四大主要城市，改开初期，均在全国排名的头部，都是十强阵容中。如今只有大连还在苦守着Top30，其余都在30名开外。
东北是最早进入计划经济的地区，也是最后走出的地区。截止到如今，东北仍是国有经济主导发展。
数据显示，辽宁省的国有经济占比超过30%，吉林省超过40%，黑龙江省甚至过半，都远高于全国平均水平。长期的国企央企主导经济发展，让东北人躺在舒适的体制内，不愿跳出，长此以往，形成了固化思维。
在这种背景下，即便早2004中央就提出了东北振兴，之后更是派遣了广东、江苏、浙江派遣了广东、江苏、浙江以及北京、天津、上海、深圳等实力派城市对口帮扶，然而18年过去，东北还是那个东北。
03 | 东北楼市没戏了
整个东北36个地级以上城市，目前除了沈阳、大连和长春外，其余包括哈尔滨在内的33个城市，人口均在流失。
人口是楼市的基石，人口不断减少是东北房价持续调整的第一原因。而人口不断减少又会拖累经济复苏，这个结，东北解了十多年，依旧没有解开。
不客气地说，东北大多数城市的房价，终将走向鹤岗化。
至于仍有人口增量的沈阳、大连和长春，房价调整的步伐短期内仍不会停止。
一方面，三个城市的库存量非常大。
克而瑞披露的重点城市9月份商品住宅库存量，沈阳位居全国第三，在2000万平米左右，长春位居第9位，大连位居第15位。库存量均在千万平米以上。
第二，三座城市的人口增量即将告罄。
联合国最新发布的数据显示，中国人口在今年年中已经转向。事实上，在去年年末，这种转向的迹象已经非常明显。
2021年内地31个省市自治区中有16个省市自治区人口负增长，1个持平，也即超过一半地区人口转向了。
在人口转向的背景下，去年中心城市的人口增量也降档换速，常年霸榜人口增量的深圳、广州均掉到了十名开外，去年仅增加几万人。
整体人口不断流出的东北，哈尔滨人口跌破了千万，去年一年人口减少了12.49万人。仍保持增长的沈阳、大连、长春，人口增量也低至4.5万、3.72万、2.03万。
数据：各城市统计局
2022年年末的人口数据需要等到明年一季度才公布，但从联合国的预测来看，2022年中国的常住人口大概率会进入负增长模式。
在这种背景下，沈阳、大连和长春三个城市的人口，极有可能也会进入负增长。当然，这是我的预估，最终需要等三个统计局的数据来解答。
对于东北楼市，本号认为，包括四大中心城市之外的所有普通地级市，都失去了金融属性，仅剩下居住属性，已经是完全的买方市场，本地购房客，想什么时候买都可以，完全不用着急。
至于沈阳、大连、长春和哈尔滨，房价调整仍会持续。
