我们团队最近感受到的上海二手市场的细微变化来自一个比较小众的产品类别：三千万以上豪宅
很多人可能会觉得，豪宅现在卖得怎样好不好和我无关
但其实不是的
当一个城市里那些塔尖的高端产品市场正在发生剧烈变化的时候，一定带来的是整个市场的影响
最近，上海二手市场有一股力量在推波助澜
01现在上海三千万以上的房源，挂牌量和挂牌价正在节节攀升
部分高端豪宅小区的挂牌量在悄然上涨，有的甚至挂出了百套以上的房源一个总价3000万以上小区里，居然挂牌出来的房源，占比达到了4-5%这是什么概念要知道上海一年成交3000万以上豪宅的数量也仅有四百多套但是现在上海二手市场出现了极反常的，豪宅房东开始急了的情况为了求证网上信息是否真实，我特意登陆了某中介平台内网，总的挂牌房源数量就达到了9万套之多
盘点几个数据突出的豪宅，挂牌量都出乎意料的高翠湖新天地66套房源在售，华润外滩九里总共才522套房子，一个中介平台上就有26套房子在售，挂牌率达到了5%左右同样的，浦东陆家嘴的世茂滨江花园，有104套在挂牌，成为了目前陆家嘴挂牌率最高的小区之一
瑞虹新城，共有87套房源挂牌，仁恒河滨花园，30套，东方曼哈顿，30套，中远两湾城，66套，尚海湾豪庭，47套...
而且，这还只是其中某一个中介平台内网，如果是全网和各类小中介的的挂牌情况，应该还要更多在一个比较贵的，成交均价超过3000万的小区里，挂牌率达到5%是非常惊人的数据拿一个普通刚需小区的挂牌率做对比莘庄上海康城，目前在某中介内网上的挂牌数据也只有79套、在链家外网上挂牌量69套，而他本身是一个体量达到1万套的小区
连上海康城的挂牌量都不到1%的情况下，那些三千万豪宅动辄5%的挂牌率，多少有些离谱了吧
这是一个单点现象，不过我们在成交维度也嗅到了同样的信号
02三千万豪宅挂牌量激增的同时，成交价上涨最近链家二手成交数据可以浏览了有些豪宅成交价格被放出来了，讲实话是真的蛮夸张的先给大家简单的看看其中的几个，我做了一张最新链家公布的豪宅成交地图
大家可以先感受下，下面这几个典型豪宅是涨得最为夸张的市中心豪宅普涨，市中心豪宅破30万/平，或将会成为常态而黄浦豪宅应该算是去年到今年，豪宅市场的最大赢家了，价格普涨超过了80%
在老牌豪宅里，翠湖天地从17万/平涨到32万/平
由于能看见历年的多次完整成交记录，翠湖天地和绿城黄浦湾、古北壹号涨幅最受关注，也最高从链家公布的数据看，翠湖天地今年6月的低楼层成交单价，已经超过32万元/平方米，而2020年单价，在16万-18万元/平方米区间，两年间涨幅惊人
绿城黄浦湾今年7月的低楼层成交单价超过22万/平，而2020年成交的一套单价约13.6万/平
古北壹号也已经站稳了26万/平的单价，要知道在2019年，成交价也只有13万/平左右
不仅如此，上海20万单价的队伍，也已经逐渐壮大，云锦东方已经接近20万/平的单价
华侨城苏河湾涨到了26万/平，尚海湾豪庭也到了16万/平了
让我看到最为感慨的一个项目
来自莘庄的TODTOWN天荟最新一套成交居然达到了14万/平，突破了自己创造的外环外二手小区的房价天花板
从链家公布的数据看来，上海豪宅在今年确实经历了很高的成交价上涨
我们来看一下，这些豪宅的成交周期就能够进一步感受现在上海高端市场的热
在成交的豪宅里，出现了不少火速成交，比如最近一套挂牌8000万的凯德茂名公馆
挂牌8300万，成交周期仅仅只有20天，最后成交价达到了9000万同样的情况也发生在了TOD天荟身上，不仅成交价站上了14万单价，成交也极为火速
总价2500万的莘庄地铁房，在挂牌15天之内就成交了
而明显的是，现在上海二手市场，正在往两个方向走向极端
可见当下上海豪宅市场的热，是越贵越能够抵抗风险
03上海豪宅，为什么会走出不一样的行情实际上，上海二手市场最近处于相对冷却的状态据二手事业部小苏每天线下带看的情况反馈目前上海二手看房量，相对于解封后的六月积压释放的需求是有所下降，也有天气原因，也有市场情绪的原因，导致刚需开始观望但诡异的是，上海楼市高端市场，最近出现了意外的热这背后的原因到底是什么疫情后很多高端市场业主的自我保护意识开始更加浓烈，他们的不安全感比任何人都要强所以有钱人更加会选择抛售豪宅，作为资产避险的方式第二个，我认为和前段时间部分中介过度渲染豪宅房价在暴涨，脱不开干系什么汤臣一品挂牌60万/平了，比上一套成交的房源翻了2倍
听说翠湖天地挂牌40万/平了，是新房单价16.5万/平的2倍还要多
还听说，融创滨江壹号院一套豪宅单价39万/平，古北壹号一套豪宅挂牌价超过了47万/平一瞬间，各种传言，仿佛全上海的豪宅都在普涨
这件事情导致的是，很多豪宅房东开始觉得，市场预期现在到了一个新高度当下上海豪宅的价格已经到顶了，是变现离开的最好时间，也至少是相对高的价格
所以伴随着部分中介同行的炒作在市场不好的时候，释放一些焦虑的情绪，这件事在这么多年一直存在且有用房东心态很好，预期超高，觉得时机不错，纷纷想要去挂牌...
04我认为可能会往两个方向发展一个是，伴随着大量的挂牌，会带来豪宅价格的下跌在上海这样的一线城市里，豪宅涨是独立行情豪宅跌一定会带来市场系统性影响，引起更加不好的连锁反应普通刚需置换客户如果看到豪宅房价都下跌了，当比较贵的房子出现降价的可能，不安感一定会更浓所以大家一定要关注接下来上海那些豪宅的成交情况另一个，会不会有更多豪宅房东开始考虑在这个时候出手卖掉房产但无论如何，也不必太过悲观现在上海楼市还是能够保持相对健康的状态，真的是各种精细化、手术刀般的调控，来之不易的多年积累疫情后，二手市场快速恢复到正常2万套/月的水平，也没有快速过热
当一个城市里楼市里二手豪宅过热，尤其是挂牌量突然涨起来这不一定是什么好事情，我们更应该需要冷静看待，但也不必过于悲观上海二手，依然是全国主要城市里，最为健康安全的市场了
